原告邱**诉被告广西贺州**有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告邱**诉被告广西贺州**有限公司（以下简称桂**司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理后，依法组成由代理审判员邓*担任审判长，代理审判员林**、黄**参加的合议庭，于2014年5月14日公开开庭进行审理。原告委托代理人周**及被告委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2008年9月11日，被告与案外人左**签订《商品房定向销售协议》，约定：案外人左**购买被告建设的位于贺州市汇豪国际城1#楼3单元601号房，交房时间为2011年3月31日前；预测建筑面积为127.76平方米，按人民币1589.66元／平方米计价，预测总房价为人民币203095元；具体购房款在被告取得所售商品房预售许可签订正式购房合同时根据预售面积调整，原告预交款抵做购房款。签订定向协议当日，原告按照约定支付人民币20000元。2008年9月30日前原告向被告交纳预算总房款的40%共计人民币82095元。实际上，该定向协议约定的商品房是案外人左**替原告代为购买。

2010年3月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：房屋实际建筑面积为124.09平方米，总价款为197261元，交房日期为2011年3月31日前。该合同第九条还约定被告如未按照合同约定的期限交付房屋，按照第2种方式处理，即按双方签订的《商品房定向开发协议》中有关约定处理。虽然该定向协议已经由被告收回，但是《商品房买卖合同》约定有关违约责任按照定向开发协议的规定处理仍然有效。定向开发协议约定：如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二条起至实际交付之日止，甲方（被告）按日向乙方（原告）支付已交付房款万分之二违约金，合同继续履行；逾期超过90日以上，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方（被告）按日向乙方（原告）支付已预付款万分之三的违约金；本协议继续履行；如逾期超过180天，视为甲方（被告）违约，自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方（被告）按日向乙方（原告）支付已交付款万分之五的违约金，并承担违约责任。被告直到2012年11月25日才交房，逾期交房605天，属于严重违约，被告应该按照《商品房买卖合同》和《商品房定向销售协议》的约定赔偿违约金，违约金具体数额为：197261×90×0.2‰＋197261×90×0.3‰＋197261×425×0.5‰=50794.71元。综上，请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金50794.71元，本案诉讼费由被告承担。

原告对其陈述事实向法院提供的证据有：

1、2008年9月11日左勇生与被告签订的《商品房定向销售协议》；2、2010年3月15日原告与被告签订的《商品房买卖合同》；3、房屋所有权交易确认书，共同证明：原告购买被告建设的贺州市汇豪国际城1#楼3单元601号房，预测总价款为203095元，实际总价款为197261元，约定交房时间为2011年3月31日前的事实；逾期交房违约金的计算以《商品房定向开发协议》有关约定处理；原告在签订定向协议当天向被告支付20000元，在2008年9月30日前向被告支付预算房价款40%的购房款82095元。

4、销售不动产统一发票；5、通用完税证，共同证明：原告已经按照合同约定支付购房款197261元的事实。

6、（2013）贺八民二初字第378号民事判决书，证明：原告与被告签订的《商品房定向销售协议》仍然有效，被告违约应按照该协议约定处理。

被告辩称

被告桂**司辩称：1、关于逾期交房的实际天数问题，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应在2011年3月31日将所售房屋交付给原告，但被告在施工过程中遭遇了非被告所能控制的因素（如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等）影响了施工进度，根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，因上述原因造成工期延误的，出卖人可据实相应延期交房。因此，被告延期交房的时间应扣除施工顺延的天数426.5天（其中桩基延误179天，停电、停水、中高考、公务员考试、降雨延误247.5天），实际逾期交房天数为171.5天［598天（2011年4月1日-2012年11月19日）-426.5天］。2、关于逾期交房违约金计算问题，《商品房买卖合同》第九条约定如被告逾期交房，按双方签订的《商品房定向开发协议》中有关约定处理，但原、被告之间并没有签订《商品房定向开发协议》，因此原告的主张不能成立，逾期交房违约责任的计算方式应视为约定不明。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

被**公司为其辩称向法院提供的证据有：

1、《停水通知》6张；2、《停电通知》9张；3、中高考、公务员考试停工通知8张；4、贺州**务中心出具的《2009年-2012年贺州市八步区降雨实况》1份；5、工程联系函4份及回函2份；6、2009年4月-2012年10月《监理月报》39份，共同证明：在汇豪国际城1#楼工程施工过程中，由于停水、停电、中高考、下雨等原因延误工期247.5天，因地质原因、桩*塌陷等原因延误工期179天。以上两项共导致延误工期426.5天的事实；

7、建设工程质量竣工验收意见书1份，证明：汇豪国际城1#楼工程于2012年11月23日经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收。

本院认为

经开庭质证，原告对被告的证据1至证据7的关联性均有异议；被告对原告的证据1至证据5的真实性均无异议，对其证明内容有异议，认为被告没有与原告签订《商品房定向开发协议》，逾期交房时间应该计算到2012年11月20日，证据6与本案无关联。本院认为，原告的证据客观真实，来源合法，可以作为本案认定事实的依据使用；被告的证据1至证据6相互印证，应予以认定，监理月报是反映工程进度及质量控制的监理，该记载符合建筑施工的客观规律，但桩*延误时间不能重复计算，其实际天数为135天而不是179天。被告证据7属竣工验收意见书，从形式上其系桂质监档表第19表并由广**检总站监制，在内容上表中所列的“施工、勘察、设计、监理、建设”五单位均签收了意见，该证据与被告要证明的内容具有关联性，本院予以认可。

综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：

2008年9月11日，案外人左**（乙方）与被**公司（甲方）签订《商品房定向销售协议》，约定被告将贺州桂东·汇豪国际城的1#楼3单元601号房定向销售给左**，施工建设期从2008年10月1日至2011年3月31日前，施工计划日期不能超过30个月。该协议第二条约定：如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日以上，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已预付款万分之三的违约金……如逾期超过180天……自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之五的违约金。南宁长**有限公司作为担保人为该定向协议提供担保。另，该定向销售协议落款标注：“此房我代邱海峰购买，全部购房款是他本人支付，所有由此房获得的收益和风险，俱由他本人获得或承担。左**，2008年9月11日”。

2010年3月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将贺州市鞍山西路83号贺州**国际城第1幢3单元601号房出卖给原告，房屋总价款197261元。该《商品房买卖合同》吸纳2008年9月11日的《商品房定向销售协议》，合同第八条约定交房时间为2011年3月31日前，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任按双方签订的《商品房定向开发协议》中有关约定处理。合同签订后，原告依约支付全部购房款197261元。2012年11月23日，贺州**国际城1#楼竣工验收。

被告在施工建设期中，因桩基塌陷导致工程延误的天数为135天。根据2009年4月-2012年10月的《监理月报》，结合《停水通知》、《停电通知》、中高考、公务员考试停工通知以及贺州**务中心出具的《2009年-2012年贺州市八步区降雨实况》，被告在工程施工过程中受降雨、停水停电、中高考等因素影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为247天，因桩基延误的135天中包含了降雨停工天数26天，该26天不应重复扣除。因此，被告可据实予以延期的天数为356天。

本院认为，左**与被告之间的《商品房定向销售协议》约定出售的商品房与原、被告双方签订的《商品房买卖合同》房号一致，且左**已经声明代原告购买，左**与被告签订的《商品房定向销售协议》的权利义务由原告承受。《商品房定向销售协议》、《商品房买卖合同》均属于当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应依照合同约定履行自己的义务。虽然《商品房定向销售协议》与《商品房定向开发协议》名称上略有不同，但是《商品房买卖合同》的格式是由被告制作的，应作有利于原告的解释，且《商品房定向销售协议》内容与同一号楼其他定向房案件的内容一致，据此应认定为《商品房买卖合同》第九条有关逾期交房违约责任的处理应该按照《商品房定向销售协议》的约定执行。被告辩驳有关逾期交房违约责任的计算属于约定不明，没有事实依据，本院不予采信。原告依约按时支付了全部房款，被告应依约按时交付房屋，但被告没有在合同约定的交房期限内交付房屋，应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力，其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电等。被告在施工过程中的桩基塌陷、停电停水停工、降雨等，属于可以据实予以延期的因素，应当予以扣除。关于实际交房时间问题，原告主张2012年11月25日为交房日期，而被告认为是2012年11月19日，由于交房交接手续的相关材料由被告掌握，但被告至法庭辩论终结前未向法庭提交，本院以原告主张的交房时间为准。从双方约定的施工建设时间2008年10月1日起至实际交房时间2012年11月25日，共计1516天。扣除30个月（约定允许的建设期间）即900天的施工时间，再扣除被告可据实予以延期的356天，据此，被告实际逾期交房的天数为260天（1516天-900天-356天）。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任按双方签订的《商品房定向开发协议》中有关约定处理，即“逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金……逾期超过90日以上，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已预付款万分之三的违约金……如逾期超过180天……自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之五的违约金”，因此，被告应支付原告逾期交房违约金为16767元（197261元×0.2‰×90天＋197261元×0.3‰×90天＋197261元×0.5‰×80天）。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

被告广西**发有限公司应支付原告邱**逾期交房违约金16767元。

本案受理费1070元（原告已预交），由原告邱**负担670元，被告广西贺州**有限公司负担400元。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按本判决书确定的一审案件受理费同等金额预交上诉费，上诉于贺州**民法院。

裁判日期

二〇一四年五月二十日