桂林中**责任公司与桂林市五交机电综合批发市场业主委员会、高**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）桂林中**责任公司（以下简称中**公司）诉被告（反诉原告）桂林市五交机电综合批发市场业主委员会（以下简称五交机电业委会）、被告高**物业服务合同纠纷一案，本院2015年7月7日受理后，依法适用简易程序，于2015年9月8日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）中**公司的委托代理人张**，被告（反诉原告）五交机电业委会与被告高**及其共同委托代理人黄*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）中**公司诉称，2013年5月1日，原告与被告五交机电业委会签订了《桂林市五交机电综合批发市场物业服务合同》。合同约定由原告为五交机电市场提供物业服务，合同期限为两年，即从2013年5月1日起至2015年4月30日止；原告向被告业委会缴纳40000元的押金，合同到期办好一切手续后，三天内业委会应如数退还押金给原告；业委会名下的6个车位租金每个150元／月交给原告以弥补小区的物业管理经费。合同签订后，原告即将40000元押金交付给业委会。合同履行期间，原告履行了合同规定的物业服务义务，但业委会一直未将其名下6个车位的租金交予原告。在合同到期前，原告多次与业委会协商合同续签问题，但业委会不予落实，并在小区内张贴公告要求原告于2015年6月10日撤离。原告尊重业委会决定，按时于2015年6月10日24：00撤离，并于2015年6月19日与业委会共同完成所有交接手续，但业委会却一直未将40000元押金退还给原告，并拖欠原告6个车位租金共22500元至今未付。被告高**是业委会副主任，在双方合同签订时，因业委会尚未开设对公账号，业委会委托高**代收原告的40000元押金，因此其与本案具有利害关系。现原告起诉至法院，请求判决：1、二被告共同归还原告押金40000元；2、二被告共同支付原告车位租金22500元；3、本案诉讼费由二被告承担。

原告**公司（反诉被告）对其主张在举证期限内提供的证据有：1、桂林市五交机电综合批发市场物业服务合同，证明原告与被告业委会签订了合法有效的物业服务合同，合同中约定在合同签订后原告应交付40000元押金给被告业委会，合同到期办好移交手续后，业委会应当退还40000元押金给原告；2、委托书、银行存款单、收据，证明被告高**受被告业委会委托代收了原告的40000元押金；3、联系函、五交机电小区物品／资料移交表，证明原告于2015年6月10日撤出被告小区，并在2015年6月19日双方完成一切交接手续，被告高**也现场参与交接，以及被告业委会一直未将约定的6个车位租金交给原告；4、函，证明两被告未按物业服务合同约定将40000元押金退还给原告，并一直拖欠至今；5、工作函、通知、小区车辆进出登记本，证明被告业委会一直未将约定的6个车位租金交给原告，原告一直在催收，以及因部分业主一直未交物业费，被告更应按合同约定将6个车位租金交给原告，以弥补物业费的不足；6、桂林市五交机电市场物业服务方案、合同，证明原告在五交机电小区进行物业管理服务，每月均亏损，需由被告业委会以车位租金和广告费进行补贴，小区内相关设施维修属于有偿服务项目；7、给被告业委会的函（两份）、五交机电市场消防设施检查情况统计表，证明五交机电小区内消防设施和监控设备在原告进场时即处于毁坏状态，原告请求被告业委会通过公共维修基金或业主自筹资金解决以上问题，被告业委会未予理睬；8、给叠彩消防大队函、给桂林**公司的紧急申请报告、锦旗照片，证明原告积极联系相关政府部门处理五交机电小区存在的问题，服务质量得到广大业主的认可，并不存在违约情形；9、给五交机电业委会工作联系函、给五交机电业委会函，证明对于小区内监控设施和消防设施存在的问题，原告多次找被告业委会解决，业委会未予理睬；10、给叠彩区市容局申请报告，证明因被告业委会不配合原告在被告小区的物业服务工作，原告请求政府部门予以协调；11、收据，证明原告已将每月活动经费支付给被告业委会。

被告（反诉原告）五交机电业委会辩称及反诉称，依据原告与被告业委会签订的《桂林市五交机电综合批发市场物业服务合同》第六章约定，原告提供物业服务的人员配备总人数为23人。五交机电综合批发市场内的广告位招商所得收入双方按4：6比例分成，业委会占4层，中**司占6层。中**司每月向被告业委会支付活动经费补助2500元。为了保证合同的正常履行，中**司向业委会缴纳押金40000元，如中**司没有违约情形，在合同到期后如数退还。合同签订后，被告业委会委托高**代收了中**司缴纳的40000元押金。然而，原告在服务人员配置上未达到合同约定的23人，最少时仅有几名工作人员。提供的服务质量也不符合合同约定，小区内车辆停放杂乱无章、陌生人可以随便进出小区，致使小区经常发生被盗事件，原告从未清理小区污水井。原告在整个合同期内均未向被告业委会按每月2500元缴纳活动经费补助。与广告费总收入28330元的60%，即16998元进行抵扣后，原告至今拖欠被告业委会活动经费补助18835.3元。且原告存在超出合同期限多收取业主物业费和停车费的情形。综上所述，原告的行为已构成违约，无权要求被告业委会退还押金，被告高**是受业委会之委托代为收取原告40000元押金，该行为的后果应当由被告业委会承担。为维护自身合法权益，提起反诉，请求法院判令：1、驳回原告（反诉被告）中**公司本诉的全部诉讼请求；2、原告（反诉被告）中**公司支付被告（反诉原告）活动经费补助款18835.3元；3、本案的本诉和反诉的全部诉讼费用由原告（反诉被告）中**公司承担。

被告（反诉原告）对其辩称及反诉提出的证据有：1、2014年9月至2015年4月中大**中心员工排班表，证明物业公司没有按照合同履行人员配置，导致小区脏乱差；2、原告的收据21单，证明原告超出合同期限多收取了业主物业费和停车费。

被告辩称

被告高*羽辩称，我是受被告业委会委托代收原告的40000元押金，对本案不应承担任何责任。

被告高**对其辩解在举证期限内提供的证据有：领款书一份，证明原告支付给被告业委会的15900元活动经费中，只是与被告业委会收取的广告费进行了相应减扣，不包括车位租金在里面。

经过开庭质证，被告业委会对原告**公司提供的证据1真实性予以认可，对证明内容不予认可，认为原告虽向被告业委会缴纳了租金，但其存在违约情形，不应不代表要退回押金，车位租金要交给原告我们也不认可，我们是将车位交给原告使用，该合同同时还证明了原告应每月向被告业委会缴纳2500元的活动经费；对证据2、3无异议；对证据4真实性不予认可，认为被告业委会未收到该文件；对证据5、6真实性不予认可；对证据7函的真实性予以认可，对检查情况统计表真实性不予认可；对证据8只认可建国五金的锦旗，认为该证据不能证明原告向叠彩消防大队和自来水公司递交了相关材料；对证据9真实性不予认可，认为被告业委会没有收到该文件；对证据10真实性予以认可；对证据11真实性予以认可，但认为原告未将活动经费给付完毕。

被告高**对原告**公司提供证据的质证意见与被告业委会的一致。

原告**公司对被告业委会提供的证据1真实性予以认可，证明内容不予认可；对证据2中的20单原件予以认可，最后一单的复印件不予认可，认为原告的收费符合合同约定。

被告高**对被告业委会提供的证据无异议。

原告**公司对被告高**提供的证据真实性予以认可，但认为原告给付被告业委会的活动经费与车位租金及广告费无关。

被告业委会对被告高**提供的证据无异议。

本院对双方确认的书证予以采信，对双方有异议的书证，经过开庭质证后，对无相反证据予以否定的部分，因与双方抗辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年5月1日，原告与被告五交机电业委会签订了《桂林市五交机电综合批发市场物业服务合同》。约定由原告为五交机电市场提供物业服务，合同期限为两年，即从2013年5月1日起至2015年4月30日止；原告配置23人对被告五交机电市场提供物业管理服务；原告向被告业委会缴纳40000元押金，在原告没有违反合同约定的情况下，本合同到期办好一切移交手续后三天内业委会如数退还押金给原告；原告每月支付业委会活动经费补助2500元。并约定物业的管理服务费用，按以下规定收取：住宅区按每月每平方米0.30元收取；市场商铺按每月每平方米1.5元收取；地下车库车位40元／月／个（服务费）；月租金150元／月／个（业委会名下的六个车位租金用于弥补小区物业管理经费不足）；露天停车位200元／月／个（由物业公司收取，用于弥补小区物业管理经费不足）；五交机电市场区域广告位招商事宜由原告与被告业委会双方协商确定，费用由被告业委会代收，所得收入（税后）被告业委会与原告按4：6分成提取，业委会占4层，原告占6层，此项所得费用即当日收取当日分成。合同签订后，受被告业委会的委托，原告于2013年5月14日将40000元押金支付给了被告高**。在合同的实际履行过程中，广告费是按原告出具收据，由被告业委会收取费用的方式进行。2014年4月20日，经原告与被告业委会核算，双方确认，扣除小区内广告位招商所得广告费后，原告应支付被告业委会2013年5月至2014年3月期间的活动经费15900元。次日，原告将该费用支付给了被告业委会。原告与被告业委会对双方间的其他费用没有进行过结算。2015年6月10日，原告撤出对五交机电市场的物业管理，并与被告业委会办理了物品及资料的移交手续。管理期间，原告对五交机电市场部分业主的物业管理费及停车费已收取至2015年12月份，原告撤出对该小区的物业管理后，对超出服务期限多收取的部分费用，至今未退还给业主。现原告诉至法院，被告提起反诉，提出上述诉讼请求。

本院认为

本院认为：原告与被告业委会签订的《桂林市五交机电综合批发市场物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，内容没有违反国家法律规定，为有效合同，双方应依法依约履行。本案争议的焦点为：一、被告业委会是否应将押金退还给原告；二、被告业委会是否应将6个车位租金支付给原告；三、被告高**是否应对原告承担退还押金及支付车位租金的责任；四、原告是否应支付被告业委会活动经费补助款及数额。

一、关于被告业委会是否应将押金退还给原告的问题。虽双方办理了物品及资料的移交手续，但双方对原告超出服务期限向业主多收取的物业管理费及停车费未办理相关移交手续，双方约定的退还押金条件尚未成就。故对原告该诉请，本院不予支持。对于多收取的费用，原告应退还给相关业主，未结算清前，不应退还押金给原告。

二、关于被告业委会是否应将6个车位租金支付给原告的问题。依据合同约定被告业委会名下的6个车位租金由原告按每个150元／月收取，用于弥补小区物业管理经费的不足。因该6个车位在被告五交机电业委会名下，被告五交机电业委会是该车位的实际控制者，现被告五交机电业委会提供的证据不能证明其已将该车位交付给原告使用或者已将该车位租金支付给原告，故对原告要求被告业委会支付6个车位租金22500元（150元×6个车位×25个月=22500元）的诉请，本院予以支持。对被告五交机电业委会关于其已将该车位租金交给原告收取的意见，因其未提供相关证据予以证明，本院不予采信。

三、关于被告高**是否应对原告承担退还押金及支付车位租金责任的问题。被告高**受被告五交机电业委会的委托，向原告代为收取了40000元押金，该代理行为所产生的法律后果应由被告五交机电业委会承担，故对原告要求被告高**共同承担退还押金及支付车位租金责任的诉请，本院不予支持。

四、关于原告是否应支付被告业委会活动经费补助款及数额的问题。被告五交机电业委会提出从2014年4月1日至2015年6月10日期间，收取的广告费为28330元，原告虽对该广告费金额不予认可，但其未提供相关证据证明实际收取的广告费，且收取广告费的收据系由原告出具，故本院对被告五交机电业委会该主张予以认可。依合同约定，被告五交机电业委会在广告费中应支付原告16998元（28330×60%=16998元）给原告。

原告应支付被告业委会2014年4月1日至2015年6月10日的活动经费补助款为35833.3元（2500元×（14＋1／3）个月=35833.3元】。扣除被告五交机电业委会从收取的广告费中应支付给原告的16998元，原告还应支付被告五交机电业委会活动经费补助款18835.3元（35833.3元-16998元=18835.3元）。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）桂林市五交机电综合批发市场业主委员会支付原告（反诉被告）桂林中**责任公司车位租金22500元；

二、原告（反诉被告）桂林中**责任公司支付被告（反诉原告）桂林市五交机电综合批发市场业主委员会活动经费补助款18835.3元；

三、驳回原告（反诉被告）桂林中**责任公司的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）桂林市五交机电综合批发市场业主委员会的其他反诉请求。

本案适用简易程序审理，案件受理费1363元，减半收取681.5元；反诉费135元，减半收取67.5元；财产保全费645元，由原告（反诉被告）桂林中**责任公司负担923元，被告（反诉原告）桂林市五交机电综合批发市场业主委员会负担471元。

上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起15日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。

如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向桂林**民法院递交上诉状，并对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1363元、反诉费135元（开户行：农行桂林高新支行，户名：桂林**民法院，帐号：30×××16），上诉于桂林**民法院。递交上诉状上诉期届满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年九月二十八日