袁**与周**、何**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人周**、何**因与被上诉人袁**房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族**区人民法院（2015）融安民一初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员司**担任审判长，审判员丘洪兵和代理审判员侯**参加的合议庭审理了本案。上诉人周**、何**的委托代理人吕**、余*，被上诉人袁**及其委托代理人赵**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，周**、何**系夫妻关系。袁**与周**原是泗顶矿的职工。双方原居住在泗顶镇泗顶矿区，后袁**在浮石镇取得泗顶矿的集资福利房一套，按规定应退回在泗顶镇矿区的原有住房。恰逢周**在融安县城购买了商品房，要搬出居住，但仍有在泗顶矿内享受住公租房的权利，于是袁**找到周**，要求周**以周**名义为其注册登记原居住的泗顶矿二区60栋492号房屋，双方于2007年10月27日订立一份协议书，约定：“1.甲方（即周**）愿意用自己享受房改政策的权利，帮乙方（即袁**）将坐落在泗顶矿二区60栋492号的住房登记注册，所产生的一切费用由乙方自己负担；2.乙方必须将甲方的原住房（一区33号）保证金690元、搬迁费300元，共计990元交付给甲方。；3.从2007年10月27日起，房屋占有、使用、收益、处分权归乙方行使，甲方保证该房屋不存在法律上的障碍。”协议签订后，袁**付给周**990元，并一直居住在泗顶矿二区60栋492号房屋。2012年，国家将对泗顶矿职工居住的棚户区实施搬迁、改造工程，袁**与周**、何**于2012年10月18日再次签订一份协议书，约定：“一.甲方（即周**、何**）愿意用自己享受的房改政策，帮乙方（即袁**）居住在泗顶矿二区60栋492号的住房注册登记；二.甲乙双方商定，乙方同意将该房产改造福利房拆迁补偿费13000元支付给甲方；三.甲方同意乙方全权办理与该房产相关的一切手续，费用由乙方负担，甲方必须保证该房产不存在法律上的障碍。”。2013年，泗顶矿职工住房的棚户区改造工程进入实质性实施阶段，周**、何**认为与袁**签订的协议对自己不利和受欺骗，不同意履行协议，袁**于2013年12月30日向该院起诉，请求依法确认双方于2007年10月27日和2012年10月18日签订的两份《协议书》合法有效。

2014年5月23日，该院以周**、何**未取得房屋所有权，仅对房屋享有购买资格，房屋产权属于单位所有，双方的诉讼不属法院受案范围为由，裁定驳回袁**的起诉。袁**不服，提出上诉，柳州**民法院于2014年9月作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。

2014年10月23日，周**取得融安县泗顶镇泗顶矿二区60栋492号房屋所有权证，共有人为何**。办证费用系袁**交纳。袁**在庭审中表示愿意按协议支付给周**、何**13000元。

一审法院认为

一审法院人认为，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，双方签订的两份《协议书》实为房屋买卖合同，虽然在转让前周**、何**未取得所有权凭证，属周**、何**对自己的可期待利益的转让，但在本案受理前，周**、何**已取得房屋所有权证，可期待利益已转化为现实利益，且双方协议意思表示真实，内容未违反法律的强制性规定，协议合法有效，故双方都应当按协议履行。袁**请求确认2007年10月27日和2012年10月18日双方签订的房屋买卖协议有效，并要求周**、何**协助把该房产过户到自己名下的理由成立，该院予以支持，但袁**应当按照协议向周**、何**支付13000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、确认2007年10月27日和2012年10月18日双方签订的房屋买卖协议有效，周**、何**协助把该房产过户到袁**名下；二、袁**支付给周**、何**13000元。本案受理费减半收取50元，由袁**、周**、何**各负担25元。

上诉人诉称

上诉人周**、何**不服一审判决，上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，双方当事人在签订两份房屋转让协议时，上诉人尚未取得争议房屋的所有权证，该房屋的产权仍属于原单位所有。上诉人不是争议房屋的合法主体，无权处理不属于自己所有的房产，而之后他们的转让协议也未得到原单位的追认和同意，双方当事人的转让行为损害了国家利益。因此，依照我国《合同法》的相关规定，双方当事人所签订的两份房屋转让协议应当是无效的。既然房屋转让协议无效，一审法院就不应当依照《中华人民共和国特权法》第十五条的规定来处理本案。其次，上诉人享受的原单位房改政策后可获得十万元左右的利益，被上诉人利用上诉人年迈多病、信息不灵通等特殊情况，隐瞒事实真相，利诱上诉人签订了协议书。被上诉人只花万元来元即获得了巨大的利益，同时给上诉人造成了巨大的经济损失，依我国法律的相关规定，这类显失公平的合同就算成立，也是可以依法撤销的。因此，一审法院不应当维护这类违背我国《民法通则》基本原则的合同。综上所述，请求二审法院撤销广西壮族自治区融安县人民法院（2015）融安民一初字第91号民事判决，驳回被上诉人在一审的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人袁**答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

综合诉辩双方的意见，上诉人周**、何**与被上诉人袁**对一审查明的事实均没有异议，本院予以确认。

上诉人周**、何**在二审期间提交了如下证据：

1、融安县人民政府印发关于融安**管理处铅锌矿区棚户区改造实施方案的通知，拟证实诉争房屋在取得房屋产权证5年后才可上市交易，且交易时政府要按规定收取土地出让金，故双方签订的协议因损害了国家利益导致无效。

2、融安县出售公有住房价格评估报告书，拟证实双方签订协议时上诉人还没有取得房屋产权，协议是无效的。

3、融**民医院疾病证明书，拟证实周**在签订协议时体弱多病，是被被上诉人蒙骗才签订协议的。

被上诉人袁**在二审中没有提交新证据。

本院认为

本院对上诉人二审新提交证据的分析与认定，被上诉人对上诉人的证据的真实性无异议，但不认可其证明目的。认为证据1表明在房屋过户时才交土地出让金，没有损害国家利益；证据2恰好证明签订协议时房屋使用权已经是上诉人的了，能够评估也正说明房屋可以上市交易；证据3只能证明周**生病，但不能证明其是无民事行为能力人。本院对上诉人提交证据的真实性予以确认，对其证明目的将在说理部分综合分析。

本案的争议焦点为：双方于2007年10月27日及2012年10月18日签订的两份协议是否合法有效？

本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议时，其对房屋仅享有购买资格，房屋所有权仍归泗顶矿，故双方签订的协议因其无权处分而处于效力待定状态，只有泗顶矿对该协议进行追认或签订协议后其取得房屋所有权，双方签订的协议才有效。上诉人在2014年10月23日已经取得了房屋的所有权证，已无需泗顶矿进行追认，因此，双方签订的两份协议合法有效。上诉人主张双方签订的协议因违反《融安县人民政府印发关于融安县四顶矿区管理处铅锌矿区棚户区改造实施方案》及损害国家利益而无效，但该方案第四点第（五）条明确规定：“交易时政府按规定收取土地出让金”，但此时房屋并未交易，还未到政府收取土地出让金之时，因此并未损害国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定才会导致合同无效，上述方案中的规定并不属于法律、行政法规的强制性规定，因此，上诉人的该项主张不成立，本院不予采信。上诉人还主张双方签订的协议显失公平，但本案的两份协议均是双方在平等自愿的基础上签订的，其提交的证据只能证实其在2009年12月5日至2010年4月8日因病住院，并不能证实其在签订协议时丧失了部分或全部的民事行为能力，且2007年第一次签订协议后诉争房屋一直由袁**居住至今，袁**与周**原来都是泗顶矿的职工，不存在信息不对称的情况，因此，上诉人的该项主张亦不成立，本院亦不予采信。综上所述，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人的上诉理由缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费125元，由周**、何**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十四日