张*与刘**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张*因与被上诉人刘**，一审第三人黄**、潘**、陆*、陈*、廖**、农*、张*、罗**、陆**、杨*、麻**房屋买卖合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2015）右民二初字第1034号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭进行审理。上诉人张*的委托代理人许**、黎*，被上诉人刘**及其委托代理人江南、邓景方，一审第三人黄**等十一人的共同委托代理人许**、黎*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院确认以下法律事实，2006年11月21日，原告张*与第三人廖**、杨*、陆*和陈*、罗**、张*、黄**分别签订《协议书》，各协议书约定的格式条款内容相同。各协议分别约定，张*以廖**的身份代理按揭座落于金湾广场3幢28号商铺，以杨*的身份代理按揭座落于金湾广场6幢B5号商铺，以陆*、陈*的身份代理按揭座落于金湾广场3幢3号、20号商铺，以罗**的身份代理按揭座落于金湾广场2幢2-F号商铺，以张*的身份代理按揭座落于金湾广场3幢42、47号商铺，以黄**的身份代理按揭座落于金湾广场3幢15、37号商铺。各份协议均约定：“2、商铺按揭首付和所有费用由甲方（张*）承担；3、商铺的产权归甲方所有；4、银行办理按揭后，一切还款利息及银行收取的其他费用均由甲方支付；5、甲方每月提前把需要还银行月供的金额打入乙方（各第三人）帐号，作为乙方还银行月供的资金来源；6、甲方如变卖商铺所需要的税金和转户费、办证费等一切费用均由甲方承担。7、甲方有权任意处置本合同标的物，乙方无权干预，变卖商铺的全部收益归甲方所有。二、乙方责任：1、乙方以身份代理甲方办理商铺按揭和由甲方指定的转让；2、乙方在指定发放按揭的银行办理开户；3、乙方不拥有商铺产权；4、乙方提供银行所需的资料及证明；5、乙方不承担办理按揭的首付款及一切费用；6、乙方不承担银行月供的金额和利息；7、乙方不承担甲方如变卖商铺产生的所有税金和过户费、办证等一切费用；8、乙方不得将甲方每月支付银行月供的金额挪作它用。9、未经甲方书面授权，乙方不得私自将商铺用于抵押或其他担保。”后原告以各第三人名义分别购买上述8套、以自己名义购买8套共16套金湾广场商铺，并以各相应第三人及原告名义分别办理了相关16套商铺的产权证。2011年9月14日，原告张*向第三人张*出具委托书，委托书载明，原告张*系位于百色市江滨二路金湾广场2#楼1层2-F号、2#楼2层2-F13号、3#楼1层20号、3#楼1层28号、3栋29号、3栋30号、3#楼1层37号、3#楼1层42号、3栋C1号、3栋C2号、3栋C3号、3栋D1号、3栋D2号、6#楼2层B5号房的所有权人，其委托张*作为代理人，全权代理其办理上述十四套房屋的银行抵押借款解押和转让事宜。2011年9月18日，第三人张*以原告张*（甲方）委托代理人的名义与被告刘**（乙方）签订《商铺转让协议书》一份，协议约定原告张*将上述除金湾广场3幢1层15号、3幢1层3号商铺外的十四套商铺整体转让给被告刘**。转让的商铺总面积9211.3平方米，转让款6684.36万元。后被告刘**与第三人张*以上述十四套商铺产权证上登记的产权人作为甲方拆分制作出七份《商铺转让合同》，第三人张*作为转让方（甲方）代理人，被告刘**作为受让方（乙方），于2011年9月18日至20日间分别在该七份商铺转让合同上签名。其中，转让张*名下8套商铺的《商铺转让协议书》第三条第（二）项第3条有“甲乙双方保证在全部商铺（总面积9211.3㎡）办理过户手续、移交铺面时，对商铺租金、押金、商铺实际面积（民房产证为准）计算的转让费进行统一核算”的约定。签订该七份《商铺转让协议》当日，第三人罗**和陆**、黄**和潘**、廖**和农霞、陆*和陈*、杨*和麻**分别向第三人张*出具关于委托张*办理各人名下共8套商铺银行抵押借款解押和转让事宜的委托书。2011年11月3日，第三人张*以第三人黄**、陆*、陈*代理人的名义与被告刘**签订《商铺转让协议书》，向被告刘**转让金湾广场3#楼1层15号、3#楼1层3号共二套商铺，转让款共计458万元。原告转让上述16套商铺后，被告自2011年9月22日起陆续支付涉案商铺转让款，至2012年4月16日止，第三人张*（甲方）与被告刘**（乙方）结算并双方签订《付款协议》，《付款协议》第一条约定，截止2012年4月16日为止，甲方已收到乙方金湾广场商铺购房款项约60416600元，乙方应在2012年5月10日前付清金湾广场商铺余款约11000000元（已扣除保证金、3个月租金、多退少补），若乙方逾期支付，欠款部分按月息3%向甲方支付滞**，直至付清为止。甲方负责在4月21日前把剩余商铺全部过户至乙方名下；第二条约定，从乙方支付购房款到余款为伍拾万元时起，甲方应在三日内协助、配合乙方办理完所有金湾广场商铺的移交手续，包括帮助乙方与物业对接，派人陪同乙方办理与现有商户确认移交等事宜。否则，乙方有权延迟支付伍拾万元购房款（不计利息、滞**）作为办理商铺移交手续的履约保证金，直至甲方配合办完所有商铺移交手续为止；第四条约定，双方约定乙方享有一、二楼所有商铺三个月租金（约柒拾万元），乙方有权在购房款中予以抵扣上述租金及租房交纳的保证金（约肆拾万零肆仟元）自乙方付清商铺购房款的即日起，一、二楼所有商铺租金归乙方所有，对于甲方以预收的属于乙方的租金，乙方有权在支付余款伍拾万元时抵扣。”签订《付款协议》后，被告刘**于2012年7月5日向原告支付购房款200万元，于2012年7月10日向原告支付购房款300万元，后未再支付剩余购房款。另查明，第三人张*曾于2013年向该院起诉刘**，要求其支付拖欠的金湾广场商铺购房款，该院立案审理期间，第三人撤回起诉。

一审法院认为

一审法院认为，本案争议焦点在于原告张*是否是涉案十六套商铺的实际所有权人及适格原告；张*签订的转让商铺合同法律关系、法律效力如何；被告刘**是否存在违约情形，如存在，应承担何违约责任。一、关于原告是否系登记在第三人名下8套商铺的实际所有权人问题。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第十六条的规定，不动产的权属情况以不动产登记薄记载的内容为准。就效力而言，不动产登记簿具有推定力和公信力。不动产登记薄的推定力，是指在发生不动产权属争议的情况下，除非有相反证据证明登记簿的记载有错误，不动产登记簿上记载的权利人推定为实际权利人。故该院认为，在以他人名义购房的情况下，实际购房人能够提供充分的证据证明其为真实购房人，可确认其为房屋实际所有权人。本案原告提供的其与各第三人签订的六份《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同。协议明确约定原告享有罗**名下2幢1层2-F号，陆*、陈*名下3幢1层3号、20号，廖**、农霞名下3幢1层28号，黄**名下3幢1层15号、37号，张*名下3幢1层42号，麻**、杨*名下6幢2层B5号共8套商铺的产权，上述第三人不拥有商铺产权；庭审过程中，各第三人对原告为上述8套商铺的实际产权人无异议，承认购买上述相应商铺的首付款及银行借款均由原告支付偿还，商铺租金收益由原告收取，转让商铺亦是原告享有权利，履行义务，应可认定原告为第三人名下8套商铺的实际产权人，其对该8套商铺享有《协议书》约定的收益、处分等各项权利。原告是涉案16套商铺的实际所有权人，故其是本案适格原告。被告刘**关于不存在实际产权人的抗辩系对相关法律理解偏颇以及关于张*非第三人名下八套商铺纠纷适格原告的抗辩无事实依据，该院不予采信。二、第三人张*签订涉案《商铺转让合同》并处理涉案商铺转让事宜行为的法律关系、法律效力问题。该院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国合同法》第三百九十七条规定，“委托人可委托受托人处理一项或数项事务”；第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”首先，原告张*与第三人张*于2011年9月14日签订的《授权委托书》已明确约定，张*委托张*为其合法代理人，全权代表其办理涉案除3#楼1层3号、15号外十四套商铺转让事宜，委托事项包括“与受让方办理上述房产及签订《商铺转让协议书》及相关文件”。且委托合同是诺*、双务、非要式合同，诉讼过程中，原告张*、第三人张*对张*委托张*办理包括金湾广场商铺3#楼1层3号、15号在内的十六套商铺转让事宜予以认可。可见张*享有依原告张*委托处理转让涉案十六套商铺的权利，其处理十六套商铺转让系受原告张*指示处理委托事务行为。其次，2011年9月18日张*签订的记载甲方为张*的两份《商铺转让协议书》其上内容可印证被告刘**对原告张*是涉案除金湾广场商铺3#楼1层3号、15号外十四套商铺的实际所有权人，张*代理张*处理该十四套商铺转让事宜知情，张*签订的转让该十四套商铺的相关合同对原告和被告具约束力。诉讼过程中，被告刘**在获知转让金湾广场商铺3#楼1层3号、15号商铺系张*代理张*处理商铺转让事宜后，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的约定，原告张*可向被告刘**主张权利。其三，被告刘**自2011年9月22日起陆续支付保证金、购房款数笔，从支付款项数额、日期等均不能区分其陆续支付的款项系应支付哪套房款项。第三人张*与被告刘**于2012年4月16日签订的《付款协议》就涉案十六套商铺整体转让款项进行结算并作出新的约定。上述事实可印证原告系整体转让涉案十六套商铺。综上，该院认为，第三人张*与被告刘**签订的转让十六套商铺的九份合同、2012年4月16日《付款协议》是依原告张*委托处理委托事务行为，合同及《付款协议》对原告张*与被告刘**具有约束力。双方应依合同约定享有权利、履行义务。据此，原告张*与被告刘**之间房屋买卖（即转让十六套商铺的九份合同）法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应本着诚实信用原则履行各自义务。作为房屋买卖合同出卖人的主要义务就是向买受人交付房屋，而买受人的主要义务则是向出卖人支付价款。三、被告是否存在违约情形。第三人张*代理张*处理转让涉案十六套商铺过程中签订数份商铺转让协议，其与被告刘**于2012年4月16日签订的《付款协议》就涉案十六套商铺整体转让款项进行结算，并就被告刘**尚欠转让款的支付期限、违约责任、涉案商铺交房条件、商铺租金收益分配等事宜再行约定，该协议是前述九份《商铺转让协议》约定条款的变更和补充。原、被告双方应按该协议履行双方相应义务。现原告张*已委托张*依约将涉案十六套商铺协助过户到被告刘**指定名下，刘**亦应按《付款协议》约定支付拖欠的购房款。签订协议后被告刘**逾期先后支付200万、300万共500万元购房款，至今尚欠购房款显属违约，应承担相应违约责任。四、被告违约责任承担问题。根据《付款协议》第四条约定，被告刘**应付购房款中可扣除三个月约73万租金及租户保证金约40.4万元的数额。该院认为，协议关于应付购房款中可扣除73万元租金数额未违反法律规定，应予支持。关于双方约定被告刘**有权将涉案商铺租户交纳的保证金约40.4万元抵扣购房款问题，该院认为该保证金是租赁合同双方为保障租赁合同依约履行而由租户交纳的款项，承租人守约履约完毕时保证金需返还租户。有鉴于此，原、被告对租户保证金均不享有处分的权利，故该租户保证金不宜抵扣被告尚欠购房款。依2012年4月16日《付款协议》，原告张*转让的十六套商铺总价款为7255.06万元（双方认可收到款6041.66万元＋应付款1100万元＋扣除的三个月租金73万元＋扣除的保证金40.4万元），扣除原告认可的被告刘**已付商铺转让款6657.66万元（6157.66万元＋200万元＋300万元）以及《付款协议》约定的可抵扣相当三个月租金73万元的购房款，被告刘**尚欠张*商铺转让款524.4万元。被告刘**未依约付清购房款显属违约，理应支付相应违约金。《付款协议》第一条约定的滞纳金实质为逾期付款违约金，该约定逾期付款违约金过高，依法应予调整。该院认为，被告刘**需支付的违约金依法应按中**银行同期同类贷款利率的四倍计付。综据上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告刘**应支付尚欠原告张*购房款524.4万元；二、被告刘**应支付原告张*逾期付款违约金（以300万元为基数，自2012年5月31日起至2012年6月30日止；以200万元为基数，自2012年5月31日起至2012年7月4日止；以600万元为基数，自2012年5月31日起至本判决确定的付款之日止，按中**银行同期同类贷款利率的四倍计付）；三、驳回原告张*的其他诉讼请求。案件受理费81380元，由原告张*负担10254元，被告刘**负担71126元。

上诉人诉称

上诉人张*上诉称，一、一审判决将2012年4月16日《付款协议》第一条中的“已扣保证金”理解为租户保证金40.4万元错误。该保证金实际是指张*与刘**2011年9月18日签订一份二页的《商铺转让协议书》第二条第一款约定的115万元保证金。二、因保证金理解错误，造成一审判决认定16套商铺总价款7255.06万元错误。依2012年4月16日《付款协议》约定，涉案商铺的总价款应为7329.66万元，减去刘**已付转让款6657.66万元，再抵扣三个月租金73万元，刘**实际尚欠商铺款为599万元。因此，请求二审依法纠正一审判决，改判被上诉人尚欠商铺转让款599万元。

被上诉人辩称

被上诉人刘**答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人要求以租金抵销本案欠款。

一审第三人黄**等人未提出意见。

二审期间，双方当事人无新证据材料提交。

本院查明

经审理查明，一审判决认定本案的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：涉案的十六套商铺总价款为多少？被上诉人尚欠多少商铺款未付？

二审中，双方当事人均确认16套商铺的转让总价可以通过刘**与黄**等十一位一审第三人签订的八份《商铺转让协议书》及与张*2011年9月18日签订转让8套商铺的一份《商铺转让协议书》约定的转让价款合计得来。经查，刘**与张*、黄**等人签订合同的转让商铺及转让价款情况如下：1、罗**：2#楼1层2-F号，转让价727.56万元；2、黄**、陆*、陈*：3#楼1层15号、1层3号，转让价458万元；3、黄**：3#楼1层37号，转让价633.6万元；4、张*：3#楼1层42号，转让价564万元；5、廖**、农霞：3#楼1层28号，转让价771.5万元；6、陆*、陈*：3#楼1层20号，转让价564.3万元；7、麻**、杨*：6#楼2层B5号，转让价329.2万元；8、张*八套商铺：转让价3094.18万元，上述转让款合计：7142.34万元。根据双方确认截至2012年4月16日止已付转让款6041.66万元，余下约1100.68万元（7142.34万元-6041.66万元=1100.68万元），该余款与2012年4月16日《付款协议书》结算的余款1100万元相符，因此，一审判决计算涉案商铺的总价为7255.06万元有误，本院予以纠正。被上诉人另于2012年7月5日付商铺款200万元；2012年7月10日付300万元。至此，刘**已付商铺转让款共计6541.66万元。再扣除双方另约定刘**享有三个月租金73万元，刘**实际尚欠张*商铺转让款527.68万元（7142.34万元-6041.66万元-200万元-300万元-73万元=527.68万元）。此外，双方当事人对于一审判决违约金的支付及计算方法无异议，本院予以确认。但一审判决2012年5月31日起计付的违约基数为600万元有误，本院纠正为527.68万元。

综上所述，上诉人认为被上诉人尚欠涉案16套商铺转让款599万元的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但判决商铺转让欠款数额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持百色市右江区人民法院（2014）右民一初字第1034号民事判决第三项；

二、变更百色市右江区人民法院（2014）右民一初字第1034号民事判决第一项为：被上诉人刘**支付上诉人张*十六套商铺转让欠款527.68万元；

三、变更百色市右江区人民法院（2014）右民一初字第1034号民事判决第二项为：由被上诉人刘**支付上诉人张*逾期付款违约金（违约金计算：以300万元为基数，自2012年5月31日起至2012年6月30日止；以200万元为基数，自2012年5月31日起至2012年7月4日止；以527.68万元为基数，自2012年5月31日起至本判决确定的付款之日止，按中**银行同期同类贷款利率的四倍计付）。

一审案件受理费81380元，二审案件受理费11260元，共计92640元，由上诉人张*负担11117元，被上诉人刘**负担81523元。

上述付款义务，义务人应按本案生效判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，否则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或向与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，逾期则视为放弃权利。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十日