黎**与广西华**限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黎**诉被告广**有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月11日立案受理后，依法由代理审判员刘**任审判，于2016年3月1日公开开庭进行审理，书记员张*出庭担任记录。原告黎**的委托代理人黄*，被告广**有限公司（以下简称华**司）的委托代理人蒋**、邓**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告黎**诉称，2012年4月13日，原告与被告签订《内部认购协议书》，协议书约定被告作为甲方，将位于防城港市江山半岛旅游区的“华瓴国际高尔夫庄园”第4-1-3房号A2户型B组团位置，总建筑面积98.49m2的会员房出售给原告。原告应当一次性付清全部购房款人民币477676元。甲方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该会员房经竣工验收合格，交付给原告使用。协议书签订后，原告依照约定于2012年5月28日向被告华**司支付全部购房款共计人民币477676元。华**司向原告出具《收据》一张，证明原告已支付全部购房款。协议书履行后，被告一直以未取得商品房预售许可证为由，拒绝开工建设协议书约定的工程项目，也未按照协议书约定时间向原告交付房屋。截至原告起诉之日，原告已经多次向被告发出催告，要求其交付会员房，但都遭到被告的拒绝。综上所述，被告华**司拒不履行协议书约定义务的行为已严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨额的经济损失。被告应当承担《内部认购协议书》无法履行的全部法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条及《最**法院印发《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》的通知》第一百三十一条之规定，向法院提起诉讼，请求：1.判令原告黎**与被告华**司签订的《内部认购协议书》无效；2.判令被告华**司返还原告预付购房款人民币477676元及自2012年5月28日起至起诉之日的同期银行贷款利息人民币103062.85元及自起诉之日至履行完毕期间按照人**行公布的同期同类贷款基准利率计算的债务利息；3.判令本案诉讼费用由被告承担。

原告为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提供以下证据：1.收据，证明被告于2012年5月28日向原告出具收据，已收到原告支付的全额房款人民币477676元；2.内部认购协议书，证明原告与被告之间存在商品房买卖合同关系，协议书约定，被告应当在2013年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告使用。

被告辩称

被告华**司辩称，1.原告的诉讼请求与后面的事实理由是矛盾的，原告的诉讼请求第1项要求确认《内部认购协议书》无效，而事实理由所反映出来的是协议无法履行；2.若本案所涉及的《内部认购协议书》无效，无效的法律责任应由双方共同承担，而不是由被告一方承担；3.被告的房屋之所以未能及时建设及交房，不是被告自身原因导致，而是由于当地政府的原因，故原告应该追加影响被告建设交房的人作为第三人；4.假定协议无效，计算银行利息时间不应当按起诉状上的，而应当按原来双方约定的交房日期，这是原告应当容忍的义务。

被告在举证期限内向本院提交如下证据：1-2.关于伴山伴海度假庄园项目施工问题的函、防城区江山乡政府证明，证明伴山伴海度假庄园项目暂缓施工；3-4.防城区江山乡政府证明、拆迁管理办证明，证明伴山伴海度假庄园项目土地权属问题未彻底解决，暂停现场作业；5-6.责令停工通知书（两份），证明林地未转变成建设用地。以上证据均证明因为当地政府、国土部门没有完善土地出让的手续，林业部门对土地性质未确定，导致房子不能按时施工建成。作为施工方来说这是无法抗拒的，所以责任不应当由被告承担。

本院查明

经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2无异议，对无异议的证据，本院予以确认。原告对被告提交的证据1-6均不予认可。被告所提交的证据均是用来证明未如期建房的原因，与本案商品房买卖合同纠纷不存在直接的关系，对被告所提交的证据1-6本院不予认可。

综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2012年4月13日，原告黎**与被告华**司共同签订了一份《内部认购协议书》，协议书约定被告作为甲方，将位于防城港市江山半岛旅游区的“华瓴国际高尔夫庄园”第4-1-3房号A2户型B组团位置，总建筑面积98.49m2的会员房出售给的原告。原告黎**应当一次性付清全部购房款人民币477676元。甲方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该会员房经竣工验收合格，交付给原告使用。签订协议书后，原告黎**于2012年5月28日向被告华**司支付全部购房款共计人民币477676元。华**司于当日向原告出具《收据》一张，载明“今收到黎**华瓴国际高尔夫庄园4-1-3共1套会员房款477676元”，收款人处盖有华**司的财务专用章。

本院认为

综合诉辩双方当事人的意见，本案争议焦点是：一、原告与被告双方签订的《内部认购协议书》是否合法有效；二、原告申请被告返还购房款并支付利息是否有事实和法律依据。

本院认为，一、关于原告黎**与被**公司签订的《内部认购协议书》是否合法有效的问题。2012年4月13日原告黎**与被**公司签订有《内部认购协议书》，该《内部认购协议书》主要内容包括了商品房的基本状况、具体房号、面积、房价及总价款、付款方式、付款时间、竣工交付时间、违约责任等，实质上属于商品房预售合同。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被**公司至原告起诉前对原告预购的商品房仍未取得商品房预售许可证明，因此，原告与被**公司于2012年4月13日签订所谓《内部认购协议书》无效。

二、关于原告主张被告华**司退还购房款及支付利息是否有事实和法律依据的问题。原告黎**与被告华**司签订《内部认购协议书》后，即支付给华**司购房款477676元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。”的规定，现《内部认购协议书》无效，被告华**司应当返还原告黎**购房款477676元。合同无效是因被告华**司未取得商品房预售许可证明的原因造成，过错方是华**司，原告对此不存在过错，原告主张利息按照中**银行公布的同期同类贷款基准利率计算有事实和法律依据。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告黎**与被告广**有限公司于2012年4月13日签订的《内部认购协议书》无效；

二、被告广**有限公司返还原告黎**购房款人民币477676元及赔偿利息损失（利息损失计算，以477676元为基数，按中**银行规定的同期同类贷款利率从2012年5月28日起计至该债务履行完毕之日止）。

本案诉讼费9607元，减半收取4803.5元，由被告广**有限公司负担。

上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城**民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费9607元，汇款：防城**民法院诉讼费专户，开户行：中国**城港分行友谊支行，账号：76×××20。逾期不交也不提出缓交申请的，防城**民法院则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年三月二十九日