何**与广西来宾**限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人广西**限责任公司（以下简称“中**公司”）因与被上诉人何**商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2015）兴民初字第2515号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年2月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明，2013年9月27日，何**与中**公司签订了《商品房买卖合同》及补充合同各一份，约定：何**购买中**公司开发的位于来宾瑞中花园小区第1栋1单元17层1704号房（分户号：1704），建筑面积143.49平方米，每平方米单价2590.00元，总房价款371639.00元。何**选择按揭付款方式购房，签订合同之日支付首期房款201639.00元，占全部房价款的54%，余款170000.00元通过向银行办理按揭贷款支付。逾期60日之内付款，按合同约定应付款期限之第二天起至实际付款之日止，何**按日向中**公司支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，中**公司有权解除合同，中**公司解除合同的，何**按累计应付款的5%向中**公司支付违约金，何**愿意继续履行合同的，经中**公司同意，合同继续履行，并按合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，何**按日向中**公司支付应付款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。在交房时，如何**未付清应付房款，则交房顺延，顺延至何**付清全部房款之日起10日内。中**公司交付房屋时间为2014年3月30日前，中**公司如未在约定期限内交付房屋，应当向何**支付违约金。逾期交房不超过90日，违约金自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中**公司按日向何**支付已交房款万分之3的违约金，合同继续履行。逾期交房超过90日后，何**有权解除合同，中**公司应当自何**解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按何**累计已付款的5%向何**支付违约金；何**要求继续履行合同的，合同继续履行，并按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中**公司按日向何**支付已付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金等。

合同补充协议约定，合同以下的任何通知、付款要求的送达方式由中**公司以书面形式按何**提供的地址邮寄或电话号码传真送达何**，或以报纸公告形式告知。

合同签订后，何**于2013年10月11日向中**公司支付购房首付款201639.00元，中**公司向何**出具了购房款发票；余款170000.00元，何**于2014年7月25日一次性付清。后因中**公司逾期交房，何**要求中**公司按合同约定支付违约金，双方协商未果，何**遂向法院起诉。

另查明，中**公司于2014年6月20日在《来宾日报》刊登“瑞中花园”交房公告，告知业主于2014年6月20日至30日与中**公司联系办理收房相关手续，逾期不办理则视为已接收房屋。一审庭审中，何**对此予以否认。何**诉称2015年3月18日与中**公司办理交房手续，但未能提供证据证实。

一审法院认为

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。何**与中**公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方的合同关系依法成立、有效，予以确认。双方在合同中约定，中**公司应于2014年3月30日前交付房屋，逾期按日支付已交付房款万分之三的违约金。截止2014年3月30日，中**公司未能按期向何**交付房屋，已构成违约，故对何**要求中**公司支付违约金的诉讼请求予以支持。何**主张中**公司逾期交房天数达到353天，要求中**公司支付2014年3月30日至2015年3月18日止的违约金39356.60元，但从现有证据来看，中**公司于2014年6月20日在《来宾日报》刊登“瑞中花园”交房公告，告知业主于2014年6月20日至30日与中**公司联系办理收房相关手续，逾期不办理则视为已接收房屋。何**辩称未见过中**公司在报纸上刊登的交房公告，实际交房日期应以其办理交房手续的2015年3月18日为准。一审法院认为，双方签订的合同补充协议中有约定，中**公司可以通过报纸公告的形式向业主送达各类通知，故中**公司通过登报公告交房通知未违反合同约定。何**在中**公司刊登的交房公告规定的交房期限内（2014年6月20日至2014年6月30日）未与中**公司办理交房手续，逾期则视为何**已经接收房屋，2014年7月1日即为何**接收房屋之日。综上，根据双方当事人的合同约定，中**公司应向何**支付2014年3月31日至2014年7月1日共计93日逾期交付房屋的违约金，即371639元×0.3‰×93天＝10368.70元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：广西来宾**限责任公司于判决生效之日起十日内支付何**逾期交房违约金10368.70元。案件受理费784元，由何**负担577元，由广西来宾**限责任公司负担207元。

上诉人诉称

上诉**产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，本案诉讼费用由被上诉人承担。理由：根据气象局对一年内的恶劣天气的不完全统计高达90天，期间还有停水停电等其他原因导致无法施工的，一审法院都没有根据实际情况酌情扣减相应的天数，也没有说不予采纳的理由，即便如此，违约的天数应该算到2014年6月19日，因为6月20日上诉人已经登报交房，一审法院计算至公告截止交房之日，对上诉人不公。

被上诉人辩称

被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。

双方在二审期间未向本院提供新证据。

本院组织双方当事人对上诉**产公司在一审提交的气象凭证这一证据重新质证。上诉**产公司提交该证据证明：施工期间存在恶劣天气，违约天数应该相应扣减。

被上诉人的质证意见：没有影响到施工，不构成逾期交房的正当理由。

本院认证意见如下：双方在合同中没有明确约定恶劣天气应该扣减，只是约定“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”可以延期交房。中**公司作为专业的房地产开发商，在进行房屋开发前，对于房地产开发过程中的天气应有合理预期，预留足够的时间予以应对，事先合理预计工期，确保按期完工，下雨和高温是来宾市当地每年正常的天气现象，并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不构成不可抗力，上诉人也未按照合同约定在合理期限内告知被上诉人，故对该证据不予采信。

本院查明

经审理查明，2013年9月27日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，约定：被上诉人购买上诉人开发的瑞中花园小区第1幢1单元17层1704号商品房，总价款为371639.00元；上诉人应在2014年3月30日前将经五方主体单位验收合格的房屋交付被上诉人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予以延期：“1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府行为影响不能按期竣工交付的；……”；除上述特殊情况外，上诉人如未按合同约定的期限将该商品房交付被上诉人使用，按以下方式处理：“（1）逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付已交付房款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过90日后，被上诉人有权解除合同。被上诉人解除合同的，上诉人应当自被上诉人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按被上诉人累计已付款的5%向被上诉人支付违约金。被上诉人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付已交付房价款万分之3的违约金”。合同补充协议约定“本合同以下的任何通知、付款要求的送达方式以书面形式按买受人提供的地址邮寄或电话号码传真送达对方，或以报纸公告形式告知”。

合同签订后，何**于2013年10月11日支付购房首付款201639.00元，余款170000.00元于2014年7月25日一次性付清。2014年6月20日，中**公司在《来宾日报》刊登“瑞中花园”交房公告，告知1栋业主于2014年6月20日至30日与中**公司联系办理收房相关手续，逾期不办理则视为已接收房屋。

本院认为

根据双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.违约天数是否应该扣减恶劣天气和停水停电的天数；2.实际交付日以哪天为准即违约天数应该算到什么时候？

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人双方真实意思表示，合同内容未违反法律规定，合法有效，当事人均应本着诚实信用的原则，履行合同约定的义务。关于违约天数是否应该扣减恶劣天气和停水停电天数的问题。合同没有明确约定恶劣天气和停水停电可以延期交房，只是约定“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”可以延期。中**产公司作为专业的房地产开发商，在进行房屋开发前，理应对房地产开发过程中的天气和停水停电等可能影响工期的各种因素进行充分的评估，事先合理扣除，预留足够的时间予以应对，合理安排工期，确保按期完工。降雨和高温是一定气候条件下常见的天气现象，也是来宾市当地常见的气候现象，水电管理部门对于停水停电一般也会提前发通知，上述两种情况并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不构成不可抗力，上诉人也未按照合同约定在合理期限内告知被上诉人。上诉人未在约定的期限向被上诉人交付房屋，且又未能提供逾期交房的原因是属于合同约定的特殊情形的有力证据佐证，已经构成违约，应当承担违约责任。因此，上诉**产公司的主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。

关于实际交付日以哪天为准即违约天数应该算到什么时候的问题。合同第八条约定上诉人应当在2014年3月30日前将商品房交付被上诉人使用，根据法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，上诉人确实在2014年6月20日登报发布交房公告，但交房公告发出并不等同于房屋的交付使用，故中**公司上诉主张违约金计算应截止至公告发出前一日即2014年6月19日缺乏事实和法律依据，本院不予采信。补充协议明确约定本合同以下的任何通知可以通过报纸公告形式告知，上诉人在报纸交房公告中告知业主2014年6月20日至30日为办理交房手续期限，逾期办理则视为已经接收房屋，故该公告规定的最后办理接房手续期限的第二天即2014年7月1日可以认为是实际交付日，一审法院认定违约天数算到2014年7月1日并无不当。

综上所述，上诉**产公司的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费59元，由上诉人广西**限责任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十三日