欧**与广西**限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告欧**诉被告广**限公司（以下简称新**司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法组成由代理审判员刘**担任审判长，与代理审判员廖**、黄*参加的合议庭进行审理，书记员赵**担任法庭记录。被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院经审查于2015年8月6日裁定驳回被告新**司对本案管辖权提出的异议。因工作原因，本院依法另行组成了由审判员杜**担任审判长，与代理审判员刘**、廖**参加的合议庭，于2015年12月14日公开开庭审理了本案。原告欧**的委托代理人钟一玮，被告新**司的委托代理人倪**、韦**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告欧**诉称，2013年7月21日，原告欧**与被**公司签订《租赁合同》，约定：原告将位于广西南宁市金湖路59号地王国际商会中心第四十五层A、B、C、D、E、L区（4501－4509、4524－4528号房）建筑面积共985.95平方米的房屋出租给被告作为办公室使用，租期从2013年7月21日至2014年7月20日；月租金为税后120元／平方米，租金按季度支付，被告应于2013年7月31日前支付首季度租金354942元及履约保证金118314元，之后每季度到期前十天支付下一季度的租金，如被告未按时或足额交付租金超过十天，原告有权加收欠款利息和违约金，利息按日计付为所欠租金总额的千分之一，利息计至被告付清租金之日止；如被告拖欠租金达十天，原告有权从被告已支付的履约保证金中扣除相同数额的租金及利息，并有权终止合同。租赁期内，租赁房屋的物业管理费、专项维护费、垃圾处理费、水电费及公摊、电话费和租赁税费等全部由被告承担。合同签订后，原告按约定将房屋交付被告使用，被告除支付第一季度租金外，并未按合同约定如期履行相应的付款义务。在原告的多次催收下，截至2014年7月3日，被告只支付10万元，剩余租金迟迟未付。经双方多次协商，原、被告于2014年9月28日签订《债权确认及还款协议书》（以下简称协议书），约定：1、双方同意于2014年9月25日解除租赁关系；2、截至2014年9月24日，被告尚欠原告367538元（其中租金292923元、违约金74615元）；3、如被告于2014年10月20日前一次性付清租金292923元，则被告无需再支付违约金74615元，双方的债权债务归于消灭；如被告在2014年10月20日前无法付清租金292923元，则原告同意将被告的还款期限延至2014年12月31日，但被告除须一次性偿还欠款367538元，还须以未付租金本金292923元为基数，按银行同期贷款利率四倍从2014年9月25日起向原告支付逾期利息，直至还清所有欠款之日止；该协议还约定了其他权利义务。协议签订后，被告并未按约定向原告支付欠款，直至2014年12月30日才向原告支付5万元违约金，剩余款项至今未付。为维护自身的合法权利，原告起诉至法院，请求判令：1、被**公司向原告欧**支付租金292923元、违约金24615元、逾期利息50770元（利息以292923元为基数，按人民银行同期贷款利率四倍从2014年9月25日起分段暂计至起诉之日，起诉后的利息按该标准另计）；2、本案诉讼费用由被**公司承担。

被告辩称

被告新**司在法定答辩期间未提交答辩状，但在庭审中辩称，1、《协议书》虽然是双方自愿签订的，但按照每平米120元的租金标准计算，截至2014年9月24日，被告拖欠原告的租金本金并非292923元，协议书中的租金本金计算有误；2、被告委托案外人广西**公司（以下简称泛**司）支付给原告的5万元是偿还租金本金，而非违约金；3、原告计算利息的基数有误，且主张的逾期付款违约金和利息均过高，明显超出原告的实际损失，请求法院依法予以调整。

本院查明

经审理查明，2013年7月21日，原告欧阳小平（甲方，出租方）与被**公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广西南宁市金湖路59号地王国际商会中心第四十五层A、B、C、D、E、L区（4501－4509、4524－4528号房）建筑面积共985.95平方米的房屋出租给乙方作为办公室使用，租期为2013年7月21日至2014年7月20日；合同第3.1条约定：月租金为税后120元／平方米，租金按季度支付，乙方应于2013年7月31日前支付首季度租金354942元及履约保证金118314元，之后每季度到期前十天支付下一季度的租金；合同第3.2条约定，如乙方未按时交付或交足租金逾期超过十天，甲方有权加收欠款利息和违约金，欠款利息按日计算，每日为所欠租金金额的千分之一，利息计至乙方付清租金之日止；合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告依约向原告支付了首季度租金和履约保证金。2014年7月3日，原告向被告发出《催款函》，要求被告支付2014年4月21日至2014年7月20日期间拖欠的租金254942元。2014年9月28日，原告欧阳小平（甲方）与被**公司（乙方）签订《协议书》，约定：1、乙方同意将上述房屋内的部分办公家具作价40000元转让给甲方，甲方亦同意按此价格接收（部分办公家具清单以甲、乙双方另行确定为准）；2、双方同意于2014年9月25日解除租赁关系；3、截至2014年9月24日，乙方尚欠甲方367538元，其中包括租金本金292923元（已扣减乙方支付的履约保证金118314元）、逾期付款违约金74615元；3、如乙方于2014年10月20前一次性付清租金本金292923元，则乙方无需支付违约金74615元，双方的债权债务归于消灭；如乙方在2014年10月20日前无法付清租金292923元，则甲方同意将乙方的还款期限延至2014年12月31日，但乙方除须一次性偿还欠款367538元外，还须以未付租金292923元为基数，按银行同期贷款利率的四倍从2014年9月25日起向甲方支付逾期利息，直至还清所有欠款之日止。协议书签订后，被告未在2014年10月20日前付清租金本金。2014年12月30日，案**亚公司替被告向原告转账支付50000元。

另查明，被告向原告转账支付的租金共计1224826元。

以上事实有“租赁合同”、“催款函”、“债权确认及还款协议书”、“房屋所有权证书”、“中**银行客户专用回单”、“付款凭证”、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。

本院认为

本院认为，原告欧阳小平和被**公司签订的《租赁合同》是双方当事人在协商一致的基础上自愿达成的协议，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有约束力。

关于《协议书》中被告拖欠租金的数额是否计算有误的问题。根据《租赁合同》约定，涉案房屋面积为985.95平方米，月租金为120元／平方米，故月租金为118314元。本案合同租期自2013年7月21日至2014年7月20日，合同租期届满，被告继续租用该房屋，原告未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，因双方一致同意将租金计算至2014年9月24日，故2013年7月21日至2014年9月24日期间的租金约为1672171元（118314元×14个月＋118314元÷30天×4天）。截至2014年9月24日，被告通过银行向原告转账支付租金1224826元，加上履约保证金118314元，家具所折抵的40000元，被告向原告支付的款项共计1383140元，故被告还欠原告租金289031元（1672171元-1383140元）。对被告辩称协议书中租金计算有误的说辞，本院予以采信。截至2014年9月24日，被告拖欠原告的租金本金为289031元。

关于被告委托泛**司向原告支付的50000元是租金还是违约金的问题。原告主张泛**司替被告向原告支付的50000元是偿还违约金，而被告其主张偿还的是租金。根据协议书第三条的约定，如被告在2014年10月20日前无法付清房租本金，则原告同意被告的还款期限延至2014年12月31日，该约定表明被告可以于2014年12月31日前向原告偿还租金本金，故被告委托泛**司于2014年12月30日向原告支付的50000元，应是偿还租金本金。截至2014年9月24日，被告拖欠原告租金本金289031元，被告于2014年12月30日偿还50000元租金后，还应向原告支付租金239031元（289031元-50000元）。

关于违约金是否应当调整的问题。协议书第二条约定，截至2014年9月24日，被告拖欠租金产生的违约金为74615元；协议书第三条约定，如被告2014年10月20日前无法付清房租本金的，除偿还2014年9月24日前的房租本金和违约金外，还须以未付租金本金为基数，自2014年9月25日起至被告还清欠款之日止，按中**银行同期贷款利率的四倍向原告支付利息。被告辩称原告主张的违约金74615元及按中**银行同期贷款利率的四倍计付逾期还款利息的标准过分高于原告的实际损失，请求法院予以调整。本院认为，协议书中约定的逾期利息实质是违约金的一种形式，原、被告对违约金的计算方式及数额的约定是双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫的情形，且未违反法律规定。该违约金的数额对比原租赁合同中“逾期还款利息每日按所欠租金金额的千分之一”已经作了调整。且本案原告之所以同意被告逾期还款，很大程度上是因为被告承诺了较高的违约金，现被告以逾期利息过高为由请求法院调整，违反了诚实信用原则，本院不予采纳。故被告应按协议书中的约定向原告支付违约金，该违约金包括74615元以及逾期还款利息。被告于2014年12月30日向原告支付了50000元租金，故被告应支付2014年9月25日至2014年12月30日期间的利息，利息以未付租金289031元为基数，自2014年9月25日至2014年12月30日，按中**银行同期贷款利率的四倍分段计付；2014年12月30日之后的利息，以未付租金239031元为基数，自2014年12月31日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中**银行同期贷款利率的四倍分段计付。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告广**限公司向原告欧**支付租金239031元，违约金74615元；

二、被告广**限公司向原告欧**支付利息（计算方法：1、以未付租金289031元为基数，自2014年9月25日至2014年12月30日，按中**银行同期贷款利率的四倍分段计付；2、以未付租金239031元为基数，自2014年12月31日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中**银行同期贷款利率的四倍分段计付）；

三、驳回原告欧**的其他诉讼请求。

案件受理费6825元，由原告欧**支付31元，被告广**限公司负担6794元。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费6825元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农**限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年一月二十日