广西农垦**有限公司（以下简称柳兴公司）诉胡**合资开发房地产合同纠纷民事判决书

审理经过

原告广西农垦**有限公司（以下简称柳**司）诉被告胡**合资开发房地产合同纠纷一案，本院于2013年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柳**司委托代理人李**、马**到庭参加诉讼。被告胡**经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：1994年2月4日，被告自称为柳州市司法局建设的“柳州市公证律师大厦”项目的全权代表，经与广西新**贸易公司（以下简称“物资公司”）协商，签订《关于合资兴建“柳州市公证律师大厦”的协议》，确认双方各按50％比例出资建设该大厦，并对大厦建成后的物业分配作出约定。1994年3月21日，被告与物资公司签订《合资兴建“柳州市公证律师大厦”补充协议》，对投资金额及比例进行调整。1994年4月30日，双方又签订《合资兴建公证律师大厦第二个补充协议》，协议确认至该协议签订时为止，物资公司己向被告支付用于项目建设的资金308.5万元，并对后续投入资金的数额等事项作出约定。此后，物资公司又陆续向被告支付建设资金291.5万元，至1994年5月16日，物资公司共向被告支付三份协议项下的“柳州市公证律师大厦”项目建设资金600万元。物资公司投入600万元资金后，由于柳州市公证律师大厦始终无法竣工验收，被告也无法按照约定交付划归物资公司的物业，之后双方多次协商，仍末就合同履行问题达成一致。由于物资公司原为广西新兴糖厂下属无法人资格的企业，其民事行为产生的权利义务由广西新兴糖厂概括承受，2003年9月，广西新兴糖厂变更为广西农垦**有限公司，原物资公司的相应债权债务由原告继承。原告认为，被告在项目用地为国家划拨土地且不具备房地产开发或建设资质的情况下，诱使物资公司就“柳州市公证律师大厦”与其签订合资兴建协议并累计收取物资公司投资款600余万元，违反国家强制性法律规定，双方所签三份协议依法应确认为无效合同。同时，根据最**法院《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第四十五条规定，经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错原则由过错方赔偿损失。据此，被告作为以土地出资参与联合开发商品房项目的一方，应向物资公司返还全部投资款并按同期同类银行贷款利息赔偿其资金损失。原告认为，由于物资公司与被告所签订的三份协议违反国家强制性法律规定，依法应确认无效，根据法律规定，被告依据该三份协议收取物资公司的600万元投资款应退还给物资公司，原告作为物资公司权利的继承单位有权要求退还该投资款并赔偿利息损失，现诉至法院，要求确认《关于合资兴建“柳州市公证律师大厦”的协议》、《合资兴建“柳州市公证律师大厦”补充协议》、《合资兴建公证律师大厦第二个补充协议》无效；请求判令被告向原告返还投资款600万元及利息2O万元。

被告辩称

被告未作答辩。

本院查明

经审理查明：1994年2月1日，柳州市司法局与广西南**展公司签订《关于合资兴建“柳州市公证律师大厦”的协议》，并由柳**证处出具了（94）桂柳证字第218号公证书。

1994年2月4日，被告与广西新**贸易公司（以下简称“物资公司”）协商，签订《关于合资兴建“柳州市公证律师大厦”的协议》约定双方共同投资兴建“柳州市公证律师大厦”二至七层楼，面积约2500平方米，双方按50％比例出资建设该大厦，双方共同享有“柳州市公证律师大厦”二至七层的产权。租金收入或出售所得的利润，双方各分配百分之五十等内容。

1994年3月21日，被告与物资公司签订《合资兴建“柳州市公证律师大厦”补充协议》，对投资金额及比例进行调整。

1994年4月30日，原、被告又签订《合资兴建公证律师大厦第二个补充协议》，协议载明，甲乙双方于一九九四年二月四日，一九九四年三月二十一日分别签订了合资兴建柳州市公证律师大厦的协议及补充协议，按约定乙方已于一九九四年四月二十九日前投入资金三期共308.5万元，并约定应于九四年四月、五月、六月共三次再投入260万元，现依据甲乙双方的资金情况及依据乙方提出的不打算在大厦竣工后分割产权的请求，甲乙双方进一步补充修改原协议如下：一、乙方同意在一九九四年五月十五日前分二次再投入资金291.5万元，此资金应于一九九四年五月三日投入100万元，五月十五日前再投入191.5万元，两次资金均由物**司付被告指定的帐号。二、被告同意物**司请求，在物**司投足上述共计600万元资金后，大厦竣工后不再分割产权给物**司，改用偿付资金的本息加补偿金补贴办法退回物**司资金，以确保物**司之利益，具体数额如下：按乙方已投入资金308.5万元到一九九五年五月止，应由被告偿付本息共计362.26万元；物**司在九四年五月再投入291.5万元到一九九五年五月止，应由被告偿付本息共计333.48万元。两项本息合计695.74万元，被告应当于一九九五年五月底前退还物**司，另外由被告付给物**司应获的补偿金54.26万元，即甲方应于一九九五年五月前偿付给物**司资金本息加补偿金共计750万元。该协议中还对违约责任进行了约定即被告如到一九九五年五月底前款未能还够物**司750万元，每延迟一天，承担未还部分数额的千分之一的违约金；甲方在出售、出租司法大厦部分产权中所得资金必须优先还给物**司，如被告拖延资金的返还超过100天的，视为被告毁约，则物**司在公证律师大厦中第二层至第五层（第二层、第三层、第四层、第五层）楼房的产权属于物**司所有，作为偿还物**司投资，不论物**司出售、出租或经营，被告均不能干涉等内容。

截止1994年5月16日，物资公司向被告支付资金共计600万元。由于柳州市公证律师大厦始终无法竣工验收，被告也无法按照约定交付划归物资公司的物业，之后双方多次协商，仍未就合同履行问题达成一致。原告遂诉至法院，要求如上请求。

另查明，物资公司原为广西新兴糖厂的内设机构，未办理工商登记。2003年9月，广西新兴糖厂变更为广西农垦**有限公司。

本院认为

本院认为：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

本案中，物资公司与被告均不具备房地产开发经营资质，故双方签订的《关于合资兴建“柳州市公证律师大厦”的协议》、《合资兴建“柳州市公证律师大厦”补充协议》、《合资兴建公证律师大厦第二个补充协议》应为无效合同。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告应向物资公司返还收取的6000000元。《中华人民共和国民法通则》第四十四条规定，企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。物资公司系广西新兴糖厂的内设机构，其权利义务均由广西新兴糖厂享有和承担；而广西新兴糖厂已经工商管理部门核准变更为广西农垦**有限公司即原告，故物资公司的权利由原告享有。

因物资公司亦不具备房地产开发经营资质，有过错，故本院对其要求赔偿利息损失200000元的诉讼请求，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告广西农垦**有限公司与被告胡**签订的《关于合资兴建“柳州市公证律师大厦”的协议》、《合资兴建“柳州市公证律师大厦”补充协议》、《合资兴建公证律师大厦第二个补充协议》无效；

二、被告胡**应向原告广西农垦**有限公司返还投资款6000000元；

三、驳回原告广西农垦**有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费55200元，公告费700元，合计55900元（原告已预交），由原告广西**糖有限公司负担1803元，被告胡**负担54097元。

上述应付款项，被告应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出及副本，上诉于柳州市中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年五月二十七日