容秀满与刘**、南宁恒**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因与被上诉人容秀满、南宁恒**有限公司（以下简称恒**司）、一审第三人中**行股份有限南宁市邕州支行（以下简称中**支行）、南宁海**有限公司（以下简称海**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第3509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月29日组织各方当事人进行了调查、辩论和调解。上诉人刘**的委托代理人朱*、被上诉人容秀满及其委托代理人黄**、被上诉人恒**司的委托代理人刘*、一审第三人中**支行的委托代理人李**到庭参加诉讼，一审第三人海**司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2012年7月25日容**（买方）与刘**（卖方）、恒**司（经纪方）共同签订一份《房屋买卖合同》，约定容**购买刘**位于南宁市青秀区仙葫大道中9号天池山×栋×单元×号房，建筑面积143.35平方米。该物业成交价为66万元。合同第五条约定：本交易按相关部门规定产生的全部费用由买方负责。合同第十二条约定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，直至卖方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止。”第十八条约定：“①该物业房屋产权证尚在办理当中，待房产权证办出后再办理交易过户手续。②买方自愿支付房屋首付款20万元于2012年11月30日前支付。……④此物业房产权证办理期间卖方银行贷款月供由买方承担，具体金额以银行还款流水账单为准。……⑥该物业附带一个车位（此栋地下一层263号）。”合同附件第7条约定：“买方按揭付款，且买方代卖方偿还银行贷款：a、于2012年7月26日支付10万元作为部分定金。b、卖方收到定金三个工作日内须即时向银行申请提前偿还贷款手续。买方同意经纪方或卖方在收到银行通知提前还贷之日起，将首期房款（不含定金）20万元转入卖方贷款账户内，银行到账后即视为卖方已收取相应房款。卖方应完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，并与买方到南宁**交易中心办理交易过户手续，……提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。c、部分楼款共计30万元买方应在买卖双方到南宁**交易中心成功受理本次交易过户手续，并取得受理通知单当天内付清。d、楼价余款36万元于过户完成并办妥他项权证登记手续后由贷款银行划入卖方指定银行账号。”双方未单独签订车位转让合同，庭审中容**与刘**均确认66万元包含车位款。

2012年7月26日容**向刘**支付定金10万元及首期房款10万元。2012年7月29日刘**（卖方）与容**（买方）签订一份《房屋买卖合同补充协议》，内容为：卖方与买方于2012年7月25日签订房屋买卖合同，购买青秀区仙葫大道中9号天池山×栋×单元×号房一套，买方已支付首付款20万元予卖方，包含定金10万元。后容**又于2012年12月13日支付3万元；2012年12月27日支付5万元；2013年2月23日支付5万元，总计已支付定金和房款33万元。2012年7月26日刘**将涉诉房屋交付容**使用。

2013年10月23日刘**登记取得青秀区仙葫大道中9号天池山×栋×单元×号房所有权证（邕房权证字第××号）。该房产于2010年5月18日设定抵押登记，权利人为中**行股份有限南宁市邕州支行，权利价值547174元。该栋地下一层263号车位尚未办理所有权证。容秀满认为刘**未能及时将房屋过户属违约，遂向法院起诉，要求刘**退还33万元购房款并赔偿违约金33万元。庭审中，容秀满变更诉讼请求为要求刘**继续履行合同义务，将该房屋过户到容秀满名下，过户所有费用由刘**方承担，同时赔偿违约金308880元（违约金计算方法：从2013年10月23日房产证过户到刘**名下至起诉之日，刘**未履行合同约定，共违约468天，根据合同第十二条约定每逾期一天，按该物业成交价千分之一计算，即：660000×1%×468=308880元）。

一审法院认为

一审法院经审理认为：2012年7月25日容**（买方）与刘**（卖方）、恒**司（经纪方）共同签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护，各方应当按照协议约定全面履行自己的义务。根据合同第十八条约定：“①该物业房屋产权证尚在办理当中，待房产权证办出后再办理交易过户手续。”本案刘**于2013年10月23日取得青秀区仙葫大道中9号天池山×栋×单元×号房房屋所有权证（邕房权证字第××号），刘**应及时按合同约定将房屋过户至容**名下，但刘**至今未能履行完该义务属违约，应承担相应违约责任。根据合同第十二条约定“未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，直至卖方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止。”但该违约金约定每逾期一天按成交价的千分之一计算过高，故酌情按中**银行规定的同期逾期贷款基准利率上浮30%计算为宜。

关于涉诉房屋抵押问题，本案南宁市青秀区仙葫大道中9号天池山×栋×单元×号房已设定抵押，抵押权人为中**支行，根据本案合同附件第7条约定内容“买方代卖方偿还银行贷款”，即由容**向刘**支付定金10万元及首期款20万元（不含定金），该款由刘**用于向中**支行提前偿还按揭贷款，在偿还完贷款后注销抵押登记以便完成×号房的过户。现容**已支付了包括定金在内的33万元前期购房款，刘**应当按合同约定将此款用于清偿银行贷款以解除房屋抵押。关于购房余款问题，从有利于公平合理的解决纠纷，避免当事人诉累角度出发，容**应在完成房屋过户同时将剩余购房款33万元支付给刘**。至于该栋地下一层×号车位过户问题，因尚未取得房屋所有权证，待刘**将车位登记在自己名下后，再为容**办理所有权转移过户登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，一审法院判决：一、刘**偿还所欠中**支行的按揭贷款（具体金额以还款当日银行电脑账单为准）以消灭设置于南宁市青秀区仙葫大道中9号天池山×栋×单元×号房的抵押权；在解除抵押后三十日内刘**协助容**将上述房屋所有权过户至容**名下，容**同时向刘**支付购房余款33万元；二、南宁市青秀区仙葫大道中9号天池山×栋地下一层×号车位待刘**将车位登记在自己名下后，再协助办理所有权转移过户登记手续至容**名下；三、刘**向容**支付逾期过户违约金（计算方法：以66万元为本金，从2013年10月23日起至完成南宁市青秀区仙葫大道中9号天池山×栋×单元×号房过户时止，按中**银行规定的同期逾期贷款基准利率上浮30%计算）。本案案件受理费5200元，由容**承担2000元，刘**承担3200元。

上诉人诉称

上诉人刘**不服一审判决，向本院提起上诉称：第一，一审法院查明事实错误。1、一审法院没有就容秀满支付的3万元款项的性质进行认定，该款是容秀满提前入住房屋而给予刘**的经济补偿，并非购房款；2、容秀满违约在先，在支付30万元购房款时，已经屡次逾期；3、一审法院错误的将房屋和车位所有权证分割处理，违反了合同本身的约定，合同是一并处理；4、一审法院仅将办理房屋所有权证作为唯一的履行合同的要件，不符合本案的事实和房屋买卖的惯例；5、一审法院没有就总价款66万元分割到车位和所有权证，最终将影响到更名过户；6、容秀满支付了30万元价款，即已经实际取得了房屋的控制权和所有权益，即使刘**在履行义务时存在一定的瑕疵，但也不能就此要求刘**承担全部违约责任。第二，一审法院对海**司的证明视而不见，没有查明车位所有权证和房屋所有权证的买卖的政策规定，就判决刘**单独将房屋所有权证更名至容秀满名下。第三，一审法院对恒**司的过错没有予以认定，其错误的将两个所有权证一并处理，且没有预计到双方条件的变化，导致本案纠纷，应承担责任。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回容秀满的诉讼请求。并判决认定本案房屋价值为56万元，车位价值为10万元，判决双方重新签订两份买卖合同，待刘**获得车位所有权证后三十个工作日内办理更名过户至容秀满名下，同时容秀满将余款36万元支付给刘**。

被上诉人辩称

被上诉人容**答辩称：第一，刘**上诉要求认定本案房屋价值为56万元，车位价值为10万元，与合同约定不符，双方仅约定房屋与车位总价款为66万元。第二，一审法院认定事实清楚。1、一审法院认定容**2012年12月13日支付的3万元为购房款是正确的，是用于刘**偿还月供的；2、容**没有违约，如果刘**认为容**逾期付款违约，当时就应当提出，但其并未提出；3、房屋和车位是独立的所有权证，是可以分开办理的，并非必须捆绑；4、一审法院把办理更名过户作为履行合同的重要部分是正确的；5、刘**拿到房屋产权证已经两年多，拒不配合办理过户手续，应承担全部违约责任；6、容**虽不具备办理贷款资格，但有现金支付购房余款的能力，且两次要求更名并现金付款，刘**均予拒绝。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人恒**司答辩称：请求驳回上诉，维持原判，理由与一审陈述的理由一致。

一审第三人中行邕州支行答辩称：请求驳回上诉，维持原判。

一审第三人海田公司未作答辩。

本院认为

根据诉辩各方的意见，本案二审争议焦点为：一、刘**与容秀满应否继续履行合同，刘**应否将本案讼争房屋及车位过户到容秀满名下？二、刘**应否向容秀满承担违约金，如应承担，具体是多少？

各方当事人二审期间未提交新证据。

刘**对一审查明的事实有如下异议：1、一审查明“后容秀满又于2012年12月13日支付3万元；2012年12月27日支付5万元；2013年2月23日支付5万元，总计已支付定金和房款33万元。”是错误的，总计的定金和房款实际只有30万元，其中2012年12月13日的3万元是由容秀满承担办理房产证期间银行贷款的月供；2、一审法院遗漏查明双方一直针对车位是否与房屋一起过户的问题有协商，遗漏查明容秀满是否具备贷款资质，尾款36万元如何支付的问题。容秀满、恒**司、中**支行对一审查明的事实没有异议。容秀满对刘**提出的异议不予认可。各方当事人对一审查明的事实中没有异议的部分，本院予以确认。对刘**提出的异议，本院认为，刘**与容秀满签订的合同第十八条中约定了“④该物业房产权证办理期间，卖方银行贷款月供由买方承担，具体金额以银行还款流水账单为准。”以及“⑧卖方办理产权证时间限到2013年7月31日止，逾期买方不再帮助付贷款。”，结合双方另约定有房屋含车位总价款为66万元，首付20万元，再付10万元，最后余款36万元由买方贷款支付，贷款不足的现金补足等，可知双方约定的是容秀满除了支付66万元房款外，还另外承担从2012年7月25日至2013年7月31日期间交易房屋需向银行归还的贷款（一年月供），故容秀满2012年12月13日支付给刘**的3万元，应视为容秀满承担的办证期间的月供，刘**的异议与双方合同约定相符，本院对刘**的异议予以采信。

本院二审另查明：本案刘**、容**、恒**司2012年7月25日签订的《房屋买卖合同》第十八条的约定内容全文为：“三方约定的其他事项（如本备注条款与本合同上述条款有冲突的，以本备注条款为准）：经买卖双方友好协商，达成以下协议：①该物业房屋产权证尚在办理当中，待房产权证办出后再办理交易过户手续。②买方自愿支付房屋首付款20万元整（￥200000元），部分房款10万元整（￥100000元）于2012年11月30日前支付。③卖方在签署本合同3个工作日内做全权公证委托书于经纪方。④该物业房产权证办理期间，卖方银行贷款月供由买方承担，具体金额以银行还款流水账单为准。⑤买方有权指定房屋过户产权人。⑥该物业出售附带壹个车位（46栋地下一层263号）。⑦服务佣金按付房款的比例支付。⑧卖方办理产权证时间限到2013年7月31日止，逾期买方不再帮助付贷款。”合同附件第7条标题为“买方按揭付款，且买方代卖方偿还银行贷款：”，该第7条的a、b、c项均已被划掉，只剩d项，内容为：“楼价余款（即申请贷款额）人民币叁拾陆万元整（￥360000元）于过户完成并办妥他项权证登记手续后由贷款银行划入卖方指定银行账号，银行实际贷款额与申请贷款额之间差额由买方以现金支付。”

本院认为：关于争议焦**，刘**与容**应否继续履行合同，刘**应否将本案讼争房屋及车位过户到容**名下的问题。本案刘**、容**、恒**司2012年7月25日签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的合同，各方本应依约履行。现刘**上诉提出，应将本案《房屋买卖合同》重新签订成两份合同，把房屋和车位的买卖合同分开签订，而房屋和车位所有权证又必须同时更名过户，但刘**对其主张，只提供了海**司的证明，建议房屋与车位同时出售，未提供房产管理部门关于房屋与车位买卖合同必须分开而更名过户又必须同时的相关规定，且海**司也是分别独立办理的房屋所有权证和车位所有权证，故刘**不能证实本案合同无法履行，本院对其上述主张不予采信，双方应按合同履行义务。刘**于2013年10月23日已经取得了本案房屋所有权证，根据约定，其应当协助将房屋变更登记过户到容**名下。由于刘**尚欠银行贷款，用该房屋抵押，故刘**有义务先归还银行贷款，办理解押手续，再将房屋过户给容**。刘**上诉主张双方合同附件第7条约定买方按揭付款，且买方代卖方偿还银行贷款，故容**应当先替刘**归还银行贷款才能办理解押和过户手续，但是，该附件第7条的a、b、c项均已被划掉，d项的内容是楼价余款（即申请贷款额）36万元于过户完成并办妥他项权证登记手续后由贷款银行划入卖方指定银行账号，银行实际贷款额与申请贷款额之间差额由买方以现金支付，并未约定容**应当代刘**归还银行贷款，而是约定了在刘**将房屋过户给容**后，由容**以该房屋抵押向银行申请贷款，所得贷款用于支付应付给刘**的房屋余款36万元，因此，刘**主张应先由容**替其归还其银行欠款再办理房屋过户，与事实不符，本院不予采信；一审判决刘**向银行归还按揭贷款，解除抵押后过户给容**是正确的，判决刘**在取得车位所有权证后协助办理所有权过户至容**名下也是正确的，本院予以维持。但一审判决认定容**应向刘**支付的购房余款为33万元有误，本院予以纠正，双方约定的购房款是66万元，容**向刘**支付的款项为33万元，但其中30万元是购房款，3万元是其自愿承担的一年办证期限内的银行月供，故容**需向刘**支付的购房余款应为36万元。

关于争议焦点二，刘**应否向容秀满承担违约金，如应承担，具体是多少的问题。刘**于2013年10月23日取得本案讼争房屋的所有权证，刘**应依合同及时将房屋过户至容秀满名下，但刘**至今未履行该义务已构成违约，刘**上诉主张房屋所有权证应与车位所有权证一并过户理由不成立，主张容秀满未替其归还银行贷款违约在前理由亦不成立，一审法院认定刘**应承担违约责任是正确的，本院予以维持。本案合同约定了违约金的计算标准，但一审法院认为该违约金约定每逾期一天按成交价的千分之一计算过高，在刘**未举证证实违约金的数额过份高于实际损失、未提出要求减少违约金的情况下，一审法院自行调整按中**银行规定的同期逾期贷款基准利率上浮30%计算欠妥，鉴于容秀满未对此提出上诉，故本院予以维持。

综上所述，上诉人刘**上诉主张容**未付购房款为36万元的上诉理由成立，本院予以支持；上诉主张其目前不应当将讼争房屋过户给容**以及不应当承担违约金的上诉理由不成立，本院依法不予以支持。一审法院认定事实及判决部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第3509号民事判决第二、三项；

二、变更南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第3509号民事判决第一项为：上诉人刘**应于本判决生效之日起十日内自行办理南宁市青秀区仙葫大道中9号天池山×栋×单元×号房的解除抵押手续，并协助被上诉人容秀满将上述房屋所有权过户登记至被上诉人容秀满名下，被上诉人容秀满应于办理房屋所有权过户登记时向上诉人刘**支付购房余款36万元。

本案一审案件受理费5200元，由上诉人刘**负担3200元，被上诉人容秀满负担2000元；二审案件受理费10400元，由上诉人刘**负担6400元，被上诉人容秀满负担4000元。

上述应尽义务，义务人应于本判决指定的期限内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十八日