王*、孟**与乌鲁木齐**有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王*、孟**因恢复原状纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月30日公开开庭审理了本案。上诉人王*、孟**共同委托代理人刘*、被上诉人乌**务有限公司（以下简称众**公司）委托代理人武军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2014年8月20日，王*、孟**自新疆奇**限责任公司（以下简称奇**司）购买了位于本市平川路198号和顺**园小区9栋2单元602室的房屋。双方在商品房预售合同中第18条约定，买受人的房屋仅作住宅使用，使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。不得擅自改变与商品房关联的公共部位和设施的使用性质，如买受人违反上述规定，出卖人有权委托物业管理公司，要求恢复物业原状，并承担总房款5%的违约金。附件五约定，跃层人屋面和一楼室外花园内不能搭建临时或固定性质的建（构）筑物，不能任意拆除或改变围护铁艺栏杆，不能安装影响、污染环境的设施和设备。房屋交付后，王*、孟**在装修时，在其楼顶人屋面搭建了一个小房屋，没有任何行政审批手续。2014年10月10日，奇**司出具授权书一份，委托授权众意成公司以自己名义处理本案王*、孟**私自搭建建筑物、恢复建筑物原貌一事。

一审法院认为

原审法院认为：王*、孟**自奇**司处购房时，奇**司已经与其约定不得在跃层人屋面搭建临时或固定性质的建（构）筑物，且**设部发布《住宅室内装饰装修管理办法》第六条第一款第一项也规定：装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准不得搭建建筑物、构筑物，但王*、孟**却在装修时违反约定及上述规章，搭建临时建筑，其应当按照约定及规章的要求自行拆除，恢复房屋原状。奇**司已在购房合同中明确告知其委托众**公司来处理争议事项，并在本案诉讼中书面授权，众**公司具备主体资格，故对众**公司要求王*、孟**停止侵权，恢复争议房屋楼顶原状的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《是高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，原审判决：王*、孟**立即停止侵权，恢复乌鲁木齐市沙依巴克区平川路198号和顺**园小区9栋2单元602室楼顶原状。

上诉人诉称

上诉人王*、孟**不服原审判决上诉称：一、众**公司以接受奇**司委托为名，以自己的名义提起诉讼，是委托与被委托的关系，应当由委托人开发商为原告。众**公司所指起诉讼主体资格还来自于我方与开发商签订的《商品房预售合同》第十八条约定，但根据该条，开发商只是委托物业管理企业履行相关的物业管理职能，并未赋予物业管理企业直接以开发商的名义提起诉讼的权利。如果众**公司以小区物业管理服务公司的身份提起诉讼，与上述委托法律关系相冲突。无论是《物业管理条例》还是《住宅内装修管理办法》都将业主的违规行为定义为行政违法行为，物业管理单位没有直接诉讼的权利。故众**公司不具备本案诉讼主体资格，无权就本案向我方提起诉讼。二、商品房预售合同中已明确我方购买的跃层人屋面使用权归我方，该人屋面本身的设计存在重大全权隐患，我方购买了该人屋面的使用权，有权利确保该人屋面具备更强的安全性。该人屋面的使用权不属于公共部位，不属于物业管理和服务的范围，物业管理企业无权干涉业主如何使用，即便属于公共部位，也应当为全体业主共有，如何使用应由全体业主决定，物业管理企业或开发商只有监督权，没有处置决定权。我方所进行的加固结构是否构成临时或固定建（构）筑物，应由有关部门予以认定，我方也没有改变房屋的主体、承重结构和用途，因此没有违反管理规约和合同约定。本案所涉人屋面的设计除了我方能进出使用外，对任何人包括物业服务和管理都不会造成障碍，不应适用物业服务司法解释第四条。故我方对已经取得使用权的露台（跃层人屋面）进行加固措施没有违反法律和合同约定。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销原审判，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人众意成公司答辩称：我公司作为开发商选定的物业服务公司，依授权管理该小区。小区没有成立业主委员会，我公司对小区内侵犯业主利益的事情有权提起诉讼。根据**设部发布的规定、物权法等法律规定，我公司有权维护全体业主公共权益，我公司具备本案主体资格。根据合同约定、建筑图，王*、孟**进行搭建的位置属于公共区域，其行为是侵权行为。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

经本院审理查明事实与原审法院认定事实一致。

另查明：众**公司为和顺欧典花园小区提供物业服务。王*、孟**系利用跃层人屋面原钢架结构搭建形成楼顶封闭空间（小房屋）。

上述事实的认定有购房合同、公证书、当事人陈述及一、二审庭审笔录等证据在卷为证。

本院认为

本院认为：《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。王*、孟**系和顺欧典小区的业主，其利用跃层人屋面原钢架结构搭建形成楼顶封闭空间（小房屋）的行为属建设施工行为，该搭建行为未经过行政管理部门的审批，违反了城乡规划法的规定，妨害了该小区的物业管理秩序，众意成公司系为小区提供物业服务的公司，针对该小区业主王*、孟**未办理建设工程规划许可证自行在跃层人屋面进行搭建的行为，有权要求王*、孟**恢复原状。综上，王*、孟**的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费70元，由王*、孟**负担（已付）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十五日