张*与王*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张*因与被上诉人王*租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2015）五垦法民一初字第01202号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张*及其委托代理人蔺志江，被上诉人王*的委托代理人李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2015年9月1日，张*（甲方）与王*（乙方）签订了一份厂房租赁合同。合同约定：甲方将位于第六师一0五团四连工业园区路边面积约20亩地的厂院及附属建筑设施租给乙方办工厂用。租赁期十年，自2014年4月1日起至2024年3月31日止。合同第三条约定：“前六年租金为30万元（叁拾万元整），以后每年租金不超过15%递增”。第十一条：“违约责任，1、乙方租赁房屋期间如遇不可抗拒的自然灾害或国家政策和依法开发需要征迁致使合同无法履行，双方解除合同，互不承担责任”。该条附5约定：“合同生效后，乙方将投资改造及设备购置，甲方保证该用地不违反政府环保的生产条件及乙方正常办理相关生产经营手续，如给乙方造成损失由甲方承担经济责任”。同时双方又签订了用电协议书，约定：“乙方每月一度电给甲方另交1角钱的变压器折旧及维修金，每月交电费时按月结清。变压器折旧金与厂租不混在一起，今后房屋租金调整与变压器折旧金互不相干”。

合同签订后，王*于2013年9月30日将租金30万元汇入张*账户。2014年元月，王*进驻厂区进行生产准备。王*提出合同履行起止日期按合同约定执行，张*亦同意。王*于2015年6月17日以租赁厂房的原址注册成立了新疆福**限公司，经营水溶性涂料、化工产品（危险化学品除外）的研发、生产及销售。自2014年1月起至2015年8月，王*总计使用电费24771度，变压器折旧费应为2477.1元。2014年1月至4月的电费均由原告缴纳，总计为2704.56元。因王*经营的是化工产品，张*厂区属第六师一0五团规划的农副产品加工区，因此，第六师一0五团于2015年7月多次责令王*限期整改。为此，王*与张*协商解除合同，退还剩余租赁期间的租金，但张*不同意，双方发生争议。2015年8月11日至8月17日王*在乌鲁木齐市米东区另外选址将机器设备全部搬走，在搬迁过程中，张*对王*的搬迁行为进行了阻挠。现张*诉请王*继续履行合同，支付房租30万元，变压器折旧费及垫付的电费5182.27元。王*则要求解除合同，由张*退还2015年8月以后的租金229167元

原审法院认定上述事实的证据有：《厂房租赁合同》一份；用电协议书一份；缴纳电费发票四张；供用电结算清单一份；张*银行卡客户回单一份；新疆福**限公司营业执照、组织机构代码证各一份；一O五团证明一份；照片二十二张；以及双方当事人的陈述。

一审法院认为

原审法院认为，张*与王*签订的厂房租赁合同是在双方自愿平的基础上签订的，合法有效，双方均应按照合同履行。在合同签订后，双方基本按照合同的约定履行了各自的义务。因该处厂房区系第六师一0五团规划的农副产品加工区，不适合被告作为化工原料生产企业生产经营。2015年7月一0五团多次责令其整改。为此，王*另外选址搬迁，并与张*协商解除合同，但张*拒绝解除合同，为此双方发生争议。关于合同是应当解除还是继续履行的问题。根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案争议的租赁厂房区因被团场规划为农副产品加工区，双方在签订厂房租赁合同时无法预见，而团场规划行为具有行政规划性质，对合同履行条件的变化，双方均无过错。如王*继续履行合同，则可能面临被处罚和责令停产等风险，势必给其造成更大的损失，该合同继续履行已无法实现合同目的。因此，该合同应予解除。对于合同解除的时间，因王*已于2015年8月17日将机器设备从该厂区全部搬迁，张*明知并进行了阻拦，应推定为王*已通知了张*解除合同的事由，因王*解除合同的事由符合法律规定，可认定合同解除的时间应为2015年8月17日。对合同约定的租赁费是每年30万元还是六年30万元的问题。根据合同约定的内容“租金：前六年租金为30万元，以后每年租金不超过15%递增”的含义来看，应为前六年的租金总计30万元。张*主张每年30万元租金的主张，在合同其他条款中亦得不到印证，故不予采信。合同解除后，双方权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。对张*要求继续履行合同，由王*支付30万元租赁费的主张，原审法院不予支持，但要求王*支付垫付的电费和变压器折旧费的主张，予以支持。对王*主张解除合同和由张*退还剩余租期租赁费的主张原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项，第九十六条、第九十七条、第九十八条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定判决：一、解除张*与王*厂房租赁合同及用电协议书（解除时间为2015年8月17日）。二、王*支付张*垫付的电费及变压器使用折旧费5181.66元。三、张*退还王*租赁费229167元（已扣除王*实际使用十七个月租赁费70833元，租赁费按六年30万元平均值计算）。上述二、三两项折抵张*应退还王*223985.34元。四、驳回张*的其他诉讼请求。本诉案件受理费2939元（已减半收取），邮寄送达费88.8元，合计3027.8元（张*已预交），由张*负担2977.8元，王*负担50元。反诉案件受理费2369元，由张*负担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人张*不服提起上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足。1、双方所签《厂房租赁合同》系被上诉人书写并打印好，双方的意思是前六年每年租金30万元，并不是六年合计30万元。2、被上诉人租用厂房是通过其朋友介绍与其朋友一同与上诉人协商达成一致意见，即前六年每年租金30万元才签订的协议，并不是被上诉人所解释和一审法院所认定的前六年租金合计为30万元。3、《厂房租赁合同》第三条从字面上看是前六年租金为30万元，但并未写明前六年租金总和为30万元，把第三条全文联系起来看：“前六年租金为30万元，以后每年租金不超过15%递增”。如果前六年租金总和为30万元，那么为什么不写明每年在5万元的基础上递增？按一审判决的计算方法，十年租金总和为53.38万元，而上诉人购买该块土地的费用就是数百万元，使用期限20年。上诉人与被上诉人非亲非故怎么可能以每年5万元的租金将20亩及1800多平方米厂房出租。综上，请求撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人租金30万元。

被上诉人辩称

被上诉人王**称，原审认定事实清楚，判决正确，请求二审维持原判。

本院查明

二审中，上诉人张*向本院提供以下证据：1、《厂房租赁合同》三份，用以证实同地区同类厂房的租金情况；2、证人张*的证言一份，用以证实张*与王*在租赁厂房以及发生纠纷协商时均认可厂房租金为前六年每年30万元，并不是前六年租金合计30万元。经质证，被上诉人王*认为证据1与本案没有关联，认为证据2不具有真实性。本院结合双方的质证意见及一审在卷的其他证据，认为上诉人提供的上述证据能够相互印证，本院依法确认其效力。

本院经审理查明，诉讼过程中，张*主张与王*于2013年9月1日签订的《厂房租赁合同》中第三条“前六年租金为30万元”的内容存在笔误，应为“前六年每年租金为30万元”。除上述事实外，原审查明的其他基本事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原审判决解除张*、王*于2013年9月1日签订的《厂房租赁合同》，双方对此均未提起上诉，本院予以维持。本案二审争议的焦点是：双方约定的厂房租金是前六年合计30万元，还是前六年每年30万元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对负有举证责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实确信待证事实存在，具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本院根据张*在二审提供的证人证言，可证实双方在租赁厂房时以及发生纠纷协商时均认可厂房租金为前六年每年30万元，结合王*搬离承租的厂房时双方发生争执的情况，并考虑涉案厂房的状况、面积、价值，以及同地区同类厂房的租金情况，已使双方争议的厂房租金为“前六年每年30万元”的事实存在高度可能性，并具有较大合理性，已达到了高度盖然性证明标准和民事诉讼法的优势证据要求，因此本院认定该事实存在。综上所述，由于二审出现新的证据，导致原审判决认定事实发生变化，影响案件的实体处理，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2015）五垦法民一初字第01202号民事判决第一、二、四项。

二、变更新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2015）五垦法民一初字第01202号民事判决第三项为：被上诉人王*于本判决生效后十日内支付上诉人张*2015年4月1日至2015年8月17日期间的厂房租金共计114167元。

三、驳回被上诉人王*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费2939元，邮寄送达费88.8元，合计3027.8元（张*已预交），由上诉人张*负担1843.8元，被上诉人王*负担1184元；一审反诉案件受理费2369元，由被上诉人王*负担。二审案件受理费5878元，邮寄送达费217.6元，合计6095.6元，由上诉人张*负担3641元，被上诉人王*负担2237元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月七日