新疆亚泰**责任公司与刘**房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人新**有限责任公司（以下简称亚泰**公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2015）天民三初字第950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2011年11月5日，亚泰**公司与刘**签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（亚泰**公司）将位于乌鲁木齐市延安路756号新疆**招待所综合楼市场3楼9309号房屋21.8平方米租赁给乙方（刘**）作为经营使用，房屋租赁期为10年，从2011年11月1日至2021年10月31日止；房屋租赁费及一次性装修费共计398000元，乙方必须在签订合同时，一次性交清租赁期内的全部租赁费和相关费用后，才拥有房屋的使用权”。合同签订后，亚泰**公司依约将9309号商铺交付给刘**使用，刘**也缴纳了租赁费用及其他费用。期间，刘**的姐姐刘**承租了与9309号商铺相临的9311号商铺，刘**将9309号商铺交由刘**代为管理并存放货物，并由刘**代其缴纳物业管理费，物业管理费缴纳至2015年10月30日。2015年11月3日，亚泰**公司以不明身份人出入商铺为由将9309号商铺上锁。2015年12月9日，刘**诉至法院。庭审中，刘**明确其第三项诉讼请求即亚泰**公司承担因锁门造成的经济损失20966.67元中包括自2015年11月3日至2015年12月5日期间租金4090.56元、物业管理费5138.89元，及工人工资5000元，翻译人员费用5000元。刘**撤回第四项诉讼请求即因亚泰**公司锁门给刘**造成的物损10000元的诉讼请求。

一审法院认为

原审法院认为：亚泰**公司与刘**之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应严格依约履行。合同签订后，刘**依约一次性缴纳了租金，亚泰**公司应在租赁期内保持商铺符合约定的用途。刘**承租9309号商铺后，将该商铺交由刘**代为管理并存放货物，并由刘**代其缴纳物业管理费，并无不妥。现亚泰**公司将商铺上锁的理由是商铺中出现不明身份的人存放货物，该理由与事实不符。亚泰**公司将商铺上锁的行为致使刘**合同目的不能实现，故刘**主张解除合同的诉讼请求合理有据，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁合同解除后，亚泰**公司应当将剩余租期的租金予以返还，刘**主张退还2015年12月1日至2021年10月31日期间的租金的诉讼请求，予以支持，故亚泰**公司应返还刘**租金235483.33元（398000元÷10年÷12个月×71个月），刘**仅主张232166.67元，予以支持。亚泰**公司于2015年11月3日以非合理理由将商铺上锁，导致刘**无法继续经营商铺，其违约行为已造成了刘**的租金损失，亚泰**公司应赔偿刘**自2015年11月3日至2015年11月30日期间的租金损失3095.56元（398000元÷10年÷12个月÷30天×28天）。刘**将物业管理费仅交至2015年10月30日，其主张自2015年11月3日至2015年12月5日期间的物业管理费损失，没有事实和法律依据，不予支持。关于刘**主张的人工损失5000元、翻译费用5000元的诉讼请求，因其未提供相关证据予以证实，不予支持。原审法院判决如下：

一、解除刘**与新疆亚泰**责任公司之间签订的《房屋租赁合同》；二、新疆亚泰**责任公司返还刘**房屋租金232166.67元；三、新疆亚泰**责任公司赔偿刘**租金损失3095.56元（398000元÷10年÷12个月÷30天×28天，自2015年11月3日至2015年11月30日）；四、驳回刘**其他诉讼请求。

上诉人诉称

上诉**置业公司不服一审判决上诉称：在本案开庭前，刘**没有向我公司出具任何其委托刘**代管商铺及存放货物的有效证据，因此我公司无法判断涉案商铺中货物的真正权属，我公司管理的市场属于公众聚集场所，我公司作为市场的物业管理方，有责任保障市场的经营秩序和市场内人身及财产的安全。我公司对于刘**以外的第三人在未提交任何有效证明的情况下，在其商铺内存放权属来源不明的货物，有责任采取相应措施，以避免更为严重的后果发生。我公司没有任何违约行为，合同应当继续履行，我公司不应返还刘**租金，也不应承担2015年11月3日至2015年11月30日期间刘**不能经营的租金损失。请求二审法院查明事实，做出公正判决。

被上诉人辩称

被上诉人刘**答辩称：涉案商铺由刘**于2012年承租，2013年委托其姐姐刘**经营管理，物业费等各项费用均由刘**交纳，亚泰**公司称其不知道涉案商铺由刘**代为经营管理不符合事实。亚泰**公司没有权利干涉涉案商铺存放货物的来源，也没有义务对此进行管理，其认为自己有责任采取措施没有相应的事实及法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审审理查明的事实与原审法院查明事实一致。在二审审理过程中，双方当事人均认可，刘**在另案中向法院申请先予执行程序，亚泰**公司于2016年1月28日打开涉案商铺，后刘**持有涉案商铺钥匙，亚泰**公司未再有锁门行为。且涉案商铺门上贴有招租广告，广告中所留联系方式为刘**弟弟的电话号码。

认定上述事实有房屋租赁合同、物业管理费票据及一、二审庭审笔录在卷为证。

本院认为

本院认为：亚泰**公司与刘**签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。2015年11月3日，亚泰**公司将涉案商铺上锁，刘**无法继续经营管理涉案商铺，故刘**以亚泰**公司的锁门行为导致其合同目的无法实现为由要求解除双方《房屋租赁合同》，在二审审理期间双方均认可刘**已在另案中通过先予执行程序取得了涉案商铺的控制权，亚泰**公司打开门锁后，未再继续锁门，涉案商铺钥匙由刘**方掌握，故应当认定双方《房屋租赁合同》目的无法实现的障碍已经消除，《房屋租赁合同》可以继续履行，双方签订的《房屋租赁合同》为十年期的长期合同，且合同双方亦已正常履行，为维护租赁关系的稳定，不宜轻易解除合同。因涉案商铺的状态在一审判决后出现变化，故本院对刘**要求解除涉案《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。因双方《房屋租赁合同》可以继续履行，故本院对刘**要求亚泰**公司返还剩余租期租金的诉讼请求亦不予支持。亚泰**公司作为出租方，应当保证刘**在租赁期间能够正常使用租赁物，其将涉案商铺上锁的行为导致刘**无法正常经营，应当向刘**赔偿因此造成的损失，亚泰**公司认为其作为市场的管理方，有责任对涉案商铺存放来源不明货物的行为采取措施的上诉理由不能成立，原审法院判决亚泰**公司赔偿刘**自2015年11月3日至2015年11月30日期间的租金损失3095.56元并无不当，本院予以维持。综上，亚泰**公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审期间出现新的事实，故本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持乌鲁木齐市天山区人民法院（2015）天民三初字第950号民事判决第三、四项，即：新疆亚泰**责任公司赔偿刘**租金损失3095.56元（398000元÷10年÷12个月÷30天×28天，自2015年11月3日至2015年11月30日）；驳回刘**其他诉讼请求；

二、撤销乌鲁木齐市天山区人民法院（2015）天民三初字第950号民事判决第一、二项，即：解除刘**与新疆亚泰**责任公司之间签订的《房屋租赁合同》；新疆亚泰**责任公司返还刘**房屋租金232166.67元；

三、驳回刘**要求解除其与新疆亚泰**责任公司之间签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求；

四、驳回刘**要求新疆亚泰**责任公司返还其房屋租金232166.67元的诉讼请求。

以上新疆亚泰**责任公司应给付刘**款项3095.56元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费2548.5元（刘**已预交），由刘**负担180.94元，由新疆亚泰**责任公司承负担2367.56元；二审案件受理费4828.93元（新疆亚泰**责任公司已预交），由新疆亚泰**责任公司负担4486.08元，由刘**负担342.85元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日