魏**与博乐市**有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人魏**因商品房预售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院（2015）博垦民初字第418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人魏**及委托代理人王*，被上诉人博乐市**有限公司（以下简称百**司）的委托代理梁**、于**参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2012年11月7日，原告魏**与博乐市**有限公司签订一份商品房买卖合同。双方约定，原告魏**购买百盛大厦负一层79号房屋，建筑面积19.41㎡，每平方米8，180元，合计158，774元一次性付清，最终面积以产权面积为准，房屋价款多退少补。同时双方对交付期限、违约责任进行了约定，其中，被告应于2013年12月30日前，向原告交付经验收合格的房屋，逾期60日，被告按日万分之零点五承担违约金，并有权解除合同。2014年1月9日，百盛大厦经建设、监理、施工、设计验收合格后，被告陆续通知购房人员领取房间钥匙，后原告对交付的房屋与预期承诺的房屋不一致，不予受领，并提出解除合同，要求退还房款，遭到被告百**司拒绝，双方也未进行协商，为此原告上访至第五师信访局。2015年3月31日，博尔塔**安消防支队出具博公消（验）字（2015）第0019号建设工程消防验收意见书，作出关于百盛大厦建设工程消防验收合格的意见，并于4月2日送达被告。

一审法院认为

原审法院认为，原告魏**要求解除《商品房买卖合同》的理由不能成立。首先，原、被告之间订立的商品房买卖合同是在平等、自愿的基础上，依据《中华人民共和国合同法》所达成的协议，是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。其次，被告百**司已按合同约定的期限交付房屋，虽然双方约定交付期限为2013年12月30日，逾期超过60日后，原告有权解除合同。但被告于2014年1月19日电话通知原告办理交接手续，原告并未领受，应视为被告履行了告知义务。虽然合同约定应书面通知，并签署房屋交接单，但随着社会程度的发展，科技水平不断提高，在实践中，采用传真、邮寄、电话等方式作为通知方式，并不违反法律规定，同时原告魏**拒绝领受的行为，应视为已收到交接的通知，现以被告未按约定交接为由，不能对抗对房屋的实际接收与控制；再次，被告百**司已按合同约定具备了房屋交付的条件，建筑工程已竣工验收。按照《建设工程质量管理条例》的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。原、被告双方订立的合同，对验收确定五种方法，双方选择第一种即商品房经验收合格，由开发商负责组织进行工程竣工验收、评定是否合格，遵循谁开发、谁验收的原则。原、被告选择经验收合格作为交付使用约定并无不当，亦不违反法律的强制性规定；最后，根据《中华人民共和国合同法》规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。经验收合格后，方可交付使用。该规定是对建设工程的质量验收报告，而非综合验收。原、被告双方所订立的《商品房买卖合同》，应当遵循合同法的相关规定行使权利。故原告魏**要求解除合同的主张本院不予支持。

原告魏**要求被告百盛公司退还已支付的购房款158，774元、并支付利息11，115元的理由亦不能成立。尽管双方在订立合同时约定了解除合同的条件，但解除权应在法律规定或者当事人约定的期限内行使，逾期不行使则丧失该权利，即使原告提出解除，但被告并未应允，对解除合同首先应进行协商，如果协商不成，可以请求人民法院或者仲裁机构解除合同，该请求权的行使受除斥期间的限制。虽然原告在法定期限内提出解除合同，但该请求并未向被告提出，而是向被告委托的博乐市**限公司提出，被告对此也不予认可，故其主张本院不予支持。

基于上述法律事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十八条、第二百七十九条，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、驳回原告魏**要求解除与被告博乐市**有限公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、驳回原告魏**要求被告博乐市**有限公司退还所支付的房款158，774元、支付利息11，115元的诉讼请求；本案受理费3，698元，由原告魏**承担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人魏**不服一审上述判决，向本院提起上诉认为，一、被上诉人百**司未按合同约定的期限、方式交付商品房，构成合同违约，应当承担违约责任。双方在《商品房买卖合同》第八条、第十一条对交付期限和交付方式进行了约定，被上诉人百**司只提供了2014年1月9日的竣工验收报告，没有提供工程竣工验收备案表、工程质量监督报告、消防验收意见书等法定的房屋验收合格的证明文件，没有有效证据证实在2013年12月30日前房屋符合交付使用条件。同时根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，被上诉人认可没有书面通知交房，提交的通话记录，只能证实通话，不能证明通话内容是通知交房，所以“电话通知”交房不符合约定，不发生房屋交付的法律后果，故原审认定2014年1月19日房屋验收合格并通知交付属于认定事实错误。二、被上诉人承建房屋在合同约定的交付期内不符合交付使用条件，被上诉人百**司应当承担违约责任。按照《商品房买卖合同》第八条规定被上诉人房屋交付的条件即要符合法律规定，又要履行验收程序，而事实上百盛大厦在合同约定的交付期限2013年12月30日前没有经消防验收合格，不能交付使用，2014年1月9日进行的竣工验收，只能证实工程质量验收合格，并不能证实房屋验收合格，可以交付使用。实际上该房屋的消防验收时间为2015年3月31日，比竣工验收时间晚了一年多。综上，被上诉人百**司未按合同约定交付房屋，事实清楚，证据充分，上诉人魏**要求解除合同，退还其购房款并赔偿利息损失的主张符合法律规定和合同约定，法院应予支持。原审认定事实错误，判决理由不当，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决第一、二项，改判支持上诉人魏**的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人百**司答辩认为，上诉人魏**称没有接到交房通知，被上诉人未交房，与其购买房屋的目的相悖。2014年1月被上诉人电话通知魏**办理接房手续，魏**承认百**司给其打电话，但却否认通知其接房，百盛大厦涉及上千个合同的履行，被上诉人均以电话方式通知，是魏**本身不想要房，拒绝接房，不想实现合同目的才如此辩称，按照商品房买卖合同相关司法解释的规定，上诉人的解除权已经超过，被上诉人房屋交付行为完全适当，上诉人的上诉理由不能成立，希望二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

二审中各方当事人均未提供新证据。

本院查明

二审经审理查明事实与一审认定相同。

本院认为

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件，双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点是：涉案房屋是否符合上诉人与被上诉人合同约定的交付条件；百**司是否存在延期交房的违约行为，应否承担违约责任问题。

关于被上诉人承建的涉案房屋是否符合合同约定的交付条件问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条对房屋交付期限及交付条件进行了约定，该条中共列明四种房屋交付条件，上诉人与被上诉人选择“该商品房经验收合格”作为本合同履行的房屋交付条件，所以如何理解“该商品房经验收合格”是处理本案的关键。由于合同中双方对“该商品房经验收合格”没有具体解释，双方又对具体交付中的验收内容及具体由谁组织验收、怎样进行验收，以及开发商交房时需提供哪些验收合格的证明文件未进行约定。庭审中，双方对合同第八条交付条件中的验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格、商品房取得商品住宅交付使用批准文件在房屋交付验收中有何差别，需提供证据文件有何差别未明确，所以上诉人认为应当依照《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》和《城市房地产开发经营管理条例》等的规定，被上诉人应当通过消防部门验收并提供《竣工验收备案表》才符合双方约定的交付房屋条件的事实依据不足，“竣工验收备案”是政府部门对开发商开发商品房的行政管理监督措施，其依据是部门规章，不具有强制改变当事人关于商品房买卖交付条件的约定的效力。《中华人民共和国合同法》第六十一条对合同约定不明的补救规定，协商不成可按习惯确定履行条件，现被上诉人提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告，确认被上诉人承建房屋已通过勘察、设计、施工、监理、建设五家单位的竣工验收，且消防部门已于2015年3月31日通过博**（验）字（2015）第0019号确定该工程消防合格，综合考虑被上诉人所建房屋已有大部分住户入住，已经具备基本的使用条件，及本地区建筑工程竣工验收的实际情况，一审法院依据《中华人民共和国合同法》的规定，确认涉案房屋系验收合格的房屋，未违反双方合同约定，已达到合同约定的房屋交付条件并无不当，对此本院认定相同。

百**司是否存在延期交房的违约行为，应否承担违约责任问题。上诉人认为被上诉人没有按照合同约定的履行方式书面通知交房，导致逾期交房的状态一直持续，并达到超过逾期交付房屋60天的合同解除条件，根据查明的案件事实，2014年1月中旬，被上诉人电话通知上诉人交纳契税、维修金等办理房屋交接手续，虽然告知形式与合同约定不同，但不能否定被上诉人履行了相应的告知义务，上诉人接到通知而未前往办理，致使上诉人与被上诉人房屋至今未交接，双方均存有过错，因上诉人已在约定的时间内履行了相应通知义务，合同约定的解除条件不成就，上诉人因此要求解除合同理由不能成立。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，上诉人的上诉没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3，698元，由上诉人魏**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月二十日