王*与新疆华**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王*与被告新疆华**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆**任审判，公开开庭进行了审理。原告王*的委托代理人武军、被告新疆华**有限公司的委托代理人刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**称，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买由被告开发的南湖高层小区13栋4单元2002号房屋。合同签订后原告付清了全部房款。双方约定房屋交付期限是2012年10月1日前。但该房屋至今未达到预售合同第十一条的交付条件。按照预售合同第九条约定逾期交房出卖人应按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。现诉至法院要求被告支付2012年10月2日至2014年7月15日共计650天的逾期交房违约金91607.42元。

被告辩称

被告新疆华**有限公司辩称，我们承认迟延交付，但违约金计算时间应当计算至2012年11月20日即我方公告之日起计算，该日起我方房屋就已经具备了交付条件。但原告主张违约金过高，造成的原因是**安部有要求，导致外墙保温材料等变更，属于情势变更事由，应当按照**务院司法解释中有关规定，如果违约金约定过高可以予以减少，按照租金损失的30%计算。

本院查明

经审理查明，2011年10月，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发建设的水磨沟区南湖北路东二巷188号南湖高层小区B区13栋4单元2002号房屋，房屋总价款为704672.5元，被告应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如房屋提前具备交付条件，以被告发出的公告时间为准。该合同对逾期交付房屋的违约责任约定为：合同继续履行的，按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约交纳了全部房款。被告在收到建设工程竣工报告后，组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了竣工验收。2012年11月20日，被告通过新疆都市报向购房人发出办理入住手续的公告。原告2012年12月19日办理入住手续。

另查明，在合同履行过程中，就华凌国际公寓项目是否通过竣工验收备案、是否达到交付使用条件问题，部分业主向政府相关部门进行投诉。

以上查明事实，有商品房预售合同、票据、通知、答复及庭审笔录等在卷佐证。

本院认为

本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案中原告在合同履行中已完成了交纳全部房款的合同义务，被告负有按合同约定的交付期限即2012年10月1日前，向原告交付已验收合格的房屋。根据庭审中原、被告双方提交的证据，原告所购房屋的楼栋虽然经过了五方验收，但竣工验收报告最终未通过政府主管部门的确认，尚不具备交付使用条件，因此被告应按合同约定向原告承担逾期交房的违约责任。原告要求被告按已付房款的日万分之二支付2012年10月2日至2014年7月15日期间650逾期交房违约金的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。

被告辩称合同履行过程中存在情势变更事由，请求减少违约金数额，本院认为，情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生的重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案中被告主张的情形不符合情势变更原则的构成要件，故对被告的此辩解，本院不予采信。对于被告辩解违约金应按租房损失30%支付的意见，本院认为，原、被告在双方合同中明确约定了违约金的计算方式，被告理应按照合同约定向原告支付逾期交房违约金，被告上述辩称意见，违反民事法律关系中当事人意思自治的原则，本院不予采信。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

裁判结果

被告新疆华**有限公司支付原告王*逾期交房违约金91607.42元（704672.5元×2?×650天）；

案件受理费2090.19元（原告已预交），减半收取1045.09元，由被告负担。余款1045.1元由本院退还原告。

以上被告应付款项，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年九月十一日