高**与新疆薪**限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人高**因物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第671号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年10月12日受理后，依法组成合议庭于2015年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人高**及其委托代理人李*，被上诉人**有限公司（以下简称薪平物业）的委托代理人靳*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2005年1月1日，新疆新**有限公司（以下简称新**司）与薪平物业签订了物业服务委托合同，委托薪平物业对其开发的新丰大厦进行物业管理，写字楼为每月每平方米3元。高**拥有该大厦七楼面积为2293平方米的写字间。2009年2月12日，薪平物业与高**签订了物业管理服务合同，但在薪平物业所持合同中，双方约定物业费为每月每平方米2.5元，高**所持合同中，物业费约定为每月每平方米3元。同日，双方签订补充协议一份，约定七楼写字间被商户租用部分，物业费按每月每平方米3元缴纳，未被租用部分，因不产生垃圾费、电梯使用费等，暂不缴纳物业费。但七楼业主高**要保证出租量达到其拥有总面积的三分之二，否则要按每月3元的标准，给薪平物业补足物业费，以支持物业公司的正常运行。如果物业公司不能完成物业服务项目或不能达到物业服务标准，物业公司应按物业费收费标准同商户进行协商，对物业费做出相应减免，对物业公司作出减免的物业费，应视为业主已全额缴付物业公司。2012年9月12日，高**向薪平物业提交了一份物业费和采暖费结算报告，内容为：本人在新丰大厦拥有的写字间，共是3620.54平方米，2011年1月1日至2011年12月31日全年应缴纳物业费130339.44元……，根据2009年2月12日与物业公司签订的补充协议，物业费应减免8040.60元……。薪平物业工作人员在该报告上签字同意按高**所计算的减免后的数额交费。高**2013年缴纳物业费80326.24元，以3元为标准计算，缴纳至2013年12月21日（2293平方米×3元×12月÷365=226.15元／天／平方米，80326.24元÷226.15元=355天）。本案在审理过程中，经实地勘查，涉案新丰大厦七楼写字间天花板、墙壁有渗水点、走廊西头有玻璃破碎，用胶纸糊住，部分照明灯不亮、外墙玻璃有落灰。

一审法院认为

原审法院认为：薪平物业、高**所持物业合同均为原件，但约定的价格不一致，证据互相矛盾，对双方所持合同的真实性不能确认。本案中，前期新**司委托薪平物业对新丰大厦进行物业管理时，已明确约定写字间收费为每月每平方米3元，双方签订的补充协议中双方也约定对租出去的商铺按3元计算。且从2012年9月12日高**给薪平物业递交的结算报告中可知，在2012年9月12日高**向薪平物业缴纳物业费已经按每月每平方米3元计算（130339.44元÷3620.54平方米÷12=3元），故薪平物业要求本案争议写字间以每月每平方米3元计算物业费并无不当，但因薪平物业在物业服务过程中，存在瑕疵，酌情应扣减9000元，作为减免数额，对剩余合理部分，予以支持。高**辩称物业费应依2.5元为计算标准，但未提供充分有效证据证明其主张，对其辩称意见，不予采纳。因薪平物业所持合同不是有效合同，其依据该合同中约定的滞纳金及违约金条款，要求高**支付滞纳金及违约金，没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零九条之规定原审法院判决：一、高**支付新疆薪**限公司物业费95933.6元（2293平方米×3元×12月÷365天×464天-9000元，2013年12月21日一2015年3月31日）；二、驳回新疆薪**限公司要求高**支付滞纳金5640元的诉讼请求；三、驳回新疆薪**限公司要求高**支付违约金5640元的诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，上诉人高少雄不服原审法院判决，提出上诉称：2009年2月12日，我与薪**公司签订的《物业服务合同》约定的双方物业费是2.5元／㎡／月，后我自己提出对己出租的房屋将物业费按3元／㎡／月计算，未出租的不交物业费，双方对此也达成了《补充协议》，这样平均下来物业费也是2.5元／㎡／月。合同签订后，双方于2009年至2012年均是以此为标准进行物业费的收取的，现薪**司对我所有的房屋均以3元／㎡／月为标准进行物业费的收取，有违双方的约定，故请求二审法院查明以上事实，以2.5元／㎡／月为标准计算物业费，依法判决我向薪平物业缴纳物业费65451.16元。

被上诉人辩称

被上诉人薪平物业答辩称：原审法院认定事实清楚，判决正确，请二审法院驳回高**的上诉请求，维持原审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实有《物业服务合同》、《补充协议》、结算报告、勘查笔录及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。

本院认为

本院认为：高**与薪平物业存在物业服务合同关系的事实，双方均无异议，本院予以确认，薪平物业因向高**提供物业服务，要求高**向其支付物业费用的请求合法有据，本院予以支持。高**与薪平物业签订《物业服务合同》后，再次签订《补充协议》，该《补充协议》对双方有约束力，双方应当按照该协议的内容全面予以履行。根据此《补充协议》中：出租部分物业费以每月每平米3元为标准计算，未出租部分不收取物业费用，但高**应保证出租量达到其拥有总面积的三分之二，否则要按每月每平米3元的标准给物业公司缴纳费的约定，现薪平物业向高**主张其2293平方米写字间2013年12月21日至2015年3月31日的物业费，需证实高**的2293平方米的房屋己全部出租，但其提供的高**所有房产售电清单只能证实高**所有房产有用电的情形，对出租的具体时间不能证实，且因其对高**提供的出租情况清单不予认可，故本院对高**房产出租部分不能予以确认，故薪平物业提出高**应向其缴纳全部房产的物业费用的诉讼请求，举证不足，不应予以支持。根据双方的《补充协议》高**应保证出租量达到其拥有总面积的三分之二，故高**无论其是否将房产出租均仍应向薪平物业缴纳三分之二面积的物业费，且物业费的标准应为每月每平方米3元共计69958.49元（2293平方米×2／3×3元×12个月÷365天×464天），而其未缴纳，应予补缴。高**认为原审法院认定物业费过高的上诉请求成立，但其认为应以每月每平方米2.5元计算无事实及法律依据，本院对其上诉请求中合理部分，予以支持。原审法院认定薪平物业提供的服务存在瑕疵，并以此为由酌情扣减9000元物业费，双方对此均无异议，故本院亦应予扣减。扣减后高**应支付的物业费为60958.49元，因高**本人自愿缴纳的物业费为65451.16元，本院予以准许。双方当事人对原审法院判决驳回薪平物业主张滞纳金及违约金的诉讼请求，未提出异议，本院予以确认。原审法院认定高**应缴纳的物业费数额有误，本院予以纠正。依照《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第671号民事判决第二、三项，即驳回新疆薪**限公司要求高少*支付滞纳金5640元的诉讼请求；驳回新疆薪**限公司要求高少*支付违约金5640元的诉讼请求；

二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第671号民事判决第一项，即高少*支付新疆薪**限公司物业费95933.6元（2293平方米×3元×12月÷365天×464天-9000元，2013年12月21日一2015年3月31日）为上诉人高少*支付被上诉人新疆薪**限公司物业费65451.16元。

一审案件受理费2633.91元（薪平物业预交），减半收取1316.96元，薪平物业负担1477.36元，高**负担1156.55元；二审案件受理费1436.28元（高**预交），由薪平物业负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三日