王*,马*与何岭房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人王某某、马某某因合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月22日公开开庭审理了本案。上诉人马某某、上诉人王某某委托代理人马某某，被上诉人何某某委托代理人卢*到庭参加诉讼，乌鲁木齐**纪有限公司（以下简称华**公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：乌鲁木齐市水磨沟区五星北路12号1幢5单元602室房屋产权人登记人系王某某，王某某与马某某是夫妻关系。2015年3月29日，何某某（乙方）与王某某、马某某（甲方）以及华**公司（丙方）签订《定金合同》约定，甲方将其合法拥有的位于乌鲁木齐市水区五星北路12号药研所小区1栋5单元6层602号房屋出售给乙方，所有权人为王某某，建筑面积为83.88平方米，房产证号为2007300258，房屋性质为私有。双方约定的实际成交价格为360000元，双方约定交易所有税费由乙方承担，付款方式为一次性支付，乙方须在2015年4月23日之前将办理过户（贷款）所需要的资料及款项准备完毕（如逾期，每逾期一日赔偿甲方成交价千分之一的违约金，逾期不得超过7日）并交给丙方保管。乙方须在2015年4月23日之前将办理过户（贷款）所需资料及款项准备完毕（如逾期。每逾期一日赔偿甲方成交价千分之一的违约金，逾期不得超过7日，如超过7日，甲方有权单方面解除本合同，另行销售此房）。违约责任：本合同经甲、乙双方签字认可后，如因乙方原因导致合同解除的，已付全部定金不再退还，归甲方所有；如甲方原因导致合同解除的，甲方需双倍返还乙方所付定金，同时甲乙双方需将违约所得的50%付给丙方作为违约赔偿。如甲乙双方任何一方拒绝履行本合同发生的违约行为，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，同时违约方向丙方支付本合同房屋实际成交总价的3%作为违约赔偿。甲方签章处有王某某、马某某的签字和手印；乙方签章处有何*的签字和手印。合同第四页下注有王某某、马*签字确认的“兹收到买房本合同约定的定金人民币伍万元整”的文字。何某某交付的5万元定金，现保管于华**公司处。

一审法院认为

原审法院认为：何某某与王某某、马某某、华**公司签订的《定金合同书》系当事人真实意思的表示，合法有效。且合同对交易二手房的房屋的位置，买卖价款，付款方式，税务承担，违约责任均作出了明确的约定，实际上该合同为附有定金条款内容的二手房买卖合同。在协议履行中，双方均应按协议约定履行各自的权利和义务。本案在履行中，涉案房屋所有权人王某某在明知何某某交付定金，且定金合同已经生效的前提下，明确表示不再出卖该房屋，违反了合同约定，理应承担定金罚则或者违约责任，故对王某某、马某某辩称，其在房屋买卖过程中没有违约的辩称理由，原审法院不予采信。依据法律规定，原审法院向何某某进行了释明，何某某明确表示选择定金罚则，要求王某某、马某某双倍返还定金。但因华**公司托管何某某交付定金50000元，故由华**公司退还给何某某已交定金50000元，王某某、马某某需向何某某给付双倍返还定金中的50000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，原审法院判决：一、解除何某某与王某某、马某某、乌鲁木齐**纪有限公司签订的《定金合同》；二、王某某、马某某给付*某某款项50000元；三、乌鲁木齐**纪有限公司退还何某某定金50000元。四、驳回何某某的其他诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人王某某、马某某不服原审判决上诉称：我方与何某某在2015年3月29日签订的定金合同中未约定在2015年4月23日前交付房屋，只约定卖方在2015年4月23日前将办理过户的资料准备完毕，买方在2015年4月23日之前将办理过户的资料及款项准备完毕。我方作为卖方于当日将房产证、土地证原件以及房产证复印件等过户所需资料交给第三方即华**公司，履行了合同义务，原审法院认为我方违约错误。对于华**公司提供的其与王某某的录音，王某某只是认可录音中是其声音，因在卖房的过程中有多人询问该房屋，通话时王某某在公交车上环境嘈杂，对录音方的身份不明，且在通话中表示以后再说。我方从未接到过买方已将购房款准备完毕的任何通知，仅凭一次通话记录不能认定我方违约。我方与何某某签订的定金合同中对办理过户履行期限未约定，根据合同法规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以要求随时履行，但应当给对方必要的准备时间。在2015年5月份，我方多次向华**公司和何某某打电话和发短信表示继续履行合同，华**公司以我方违约为由不予办理，何某某称愿意继续履行合同，但至今未履行合同，何某某自身存在违约行为。请求撤销原审判决第二项，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人何某某答辩称：我一直和华实房产公司联系，为履行合同积极准备，王某某的意思表示真实，其应当对自己的意思表示承担相应的法律责任。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

原审第三人华实房产公司未答辩。

本院查明

经本院审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。

另查明：定金合同约定甲乙双方的主要义务为：甲方须在2015年4月23日之前将办理过户所需要相关资料准备完毕（如逾期，每逾期一日赔偿乙方成交价千分之一的违约金，逾期不得超过7日）并交给丙方保管；甲方应积极配合办理该房屋过户相关手续，在收到全款后向乙方交房。关于乙方的义务约定为：乙方须在2015年4月23日之前将办理过户（贷款）所需资料及款项准备完毕（如逾期，每逾期一日赔偿甲方成交价千分之一的违约金，逾期不得超过7日，如超过7日，甲方有权单方面解除本合同，另行销售此房）。2015年3月29日王某某、马某某向华**公司交付了房屋所有权证及土地证。

庭审中，何某某陈述仅在签订定金合同时见过王某某、马某某，本案起诉之前并未联系过王某某、马某某，其一直与华**公司联系，其将定金交付给华**公司，华**公司向其出具收据。2015年5月、6月，王某某、马某某多次联系何某某询问其是否愿意购买涉案房屋。本案庭审中，王某某、马某某对原审法院判决解除合同，不持异议，但表示仍原意继续向何某某出售涉案房屋，何某某不同意。

上述事实的认定有《乌鲁木齐**纪有限公司定金合同书》、收据、当事人陈述及一、二审庭审笔录等证据在卷为证。

本院认为

本院认为：王某某、马某某与何某某、华**公司签订的系当事人真实意思表示，合法有效。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。何某某起诉称王某某、马某某未按照合同约定于2015年4月23日向其交付涉案房屋钥匙及房屋、未办理房产过户手续，构成违约，要求解除合同，并要求王某某、马某某支付违约金，应承担相应的举证责任。本案中，定金合同中约定王某某、马某某收到全款后向何某某交房，并无王某某、马某某应在2015年4月23日向何某某交付涉案房屋钥匙及房屋、办理房产过户手续的约定。王某某、马某某已将涉案房屋的权属证书交付给华**公司，积极履行了出卖人的义务。何某某并未举证证明其已履行合同约定的在2015年4月23日之前将购房款准备完毕的义务，更未向房屋出卖人王某某、马某某支付购房款，何某某主张王某某、马某某违约，要求解除合同及要求王某某、马某某支付违约金无事实及法律依据。因王某某、马某某及华**公司对原审法院判决解除定金合同并无异议，本院认为，王某某、马某某及华**公司对何某某要求解除定金合同的意思表示予以同意。合同法第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。故王某某、马某某及何某某、华**公司之间签订的《定金合同》应予解除。华**公司收取的定金应予返还。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十三条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第686号民事判决第一项、第三项即：解除何某某与王某某、马某某、乌鲁木齐**纪有限公司签订的《定金合同》；乌鲁木齐**纪有限公司退还何某某定金50000元；

二、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第686号民事判决第二项、第四项即：王某某、马某某给付*某某款项50000元；驳回何某某的其他诉讼请求；

三、驳回何某某的其他诉讼请求。

上述款项，华**公司应在本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件诉讼标的200000元，核定给付金额50000元，占诉讼标的额的25%，一审案件受理费4300元（何某某已预交），因一审适用简易程序，案件受理费减半收取即2150元，由何某某负担75%元即1612.5元，由华**公司负担25%即537.5元，余款2150元由一审法院退还何某某；二审案件受理费1050元（王某某、马某某已预交），由何某某负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十五日