李**与洛阳**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称天**司）与被上诉人李**商品房买卖合同纠纷一案，李**于2013年11月22日向河南省**民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、依法确认编号为2010-天娇-027号《商品房买卖合同》合法有效，判令天**司立即将该商品房交付给李**使用，为李**办理房产证，并支付迟延交付的违约金（自2012年元月14日起每日2000元至交付之日止）。2、诉讼费用由天**司负担。原审法院于2014年2月22日作出（2013）南民商初字第00022号民事判决（以下简称原审判决）。天**司不服，向本院提起上诉。本院于2014年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月14日公开开庭进行了审理。天**司的委托代理人栗魁、吕**，李**的委托代理人梁重争，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年1月13日，天**司与李**签订了编号为2010-天娇-027号《商品房买卖合同》并在西峡**理局办理了备案登记。合同约定：天**司将其开发建设的位于西峡县灌河西侧天娇国际宝邸的商务楼一层至三层建筑面积为4998.3平方米的房屋以1000万元的价格出售给李**，合同约定的交房日期为2012年1月13日，约定的逾期交房违约责任为：自逾期之日起，按李**已付价款的日万分之二向李**支付违约金，但因李**没有按合约付清房款的除外。合同签订当日，天**司向李**出具了加盖有天**司财务专用章的1000万元的收据，并在该收据上注明：“今收到李**1000万元，系付购房款。”2012年1月15日至2月10日，李**分九次向天**司及天**司工作人员赵**和赵**指定的账户通过网上银行支付1000万元。分别是：2012年1月15日向赵**支付24笔每笔5万元共计120万元，1月19日向天**司支付100万元，1月20日向天**司支付200万元，1月21日向赵**支付200万元，向赵**指定的张*的账号支付两笔每笔100万元共计200万元，1月30日向赵**支付140万，2月5日向赵**支付四笔每笔5万元共计20万元，2月6日向赵**指定的张*的账号支付10万元，2月10日向张*的账号支付10万元。2012年1月21日，天**司给赵**出具了《委托书》，内容为：“我公司现全权委托赵**为我的代理人，办理我公司位于西峡县灌河西侧，商品房预售许可证号：西房预售证字第2009010，（望月府）商务楼一至三层，建筑面积8098平方米房产的转让、代签房产买卖合同、代收房款、带交相关税费、带领产权证、协助买受人李**办理产权转移、过户等与委托事项相关的一切事宜。过户费由买方承担。赵**同意接受上述委托。委托期限至办理完委托事项止。”该《委托书》加盖有天**司及法定代表人陈**的印章。

2012年3月22日，赵**以天**司的名义与李**签订了一份《借款合同》，借款人为天**司，借款金额为350万元，借款用途为工程流资，借款到期日为2012年6月22日。赵**和李**分别在合同上签字。当日李**分两次通过网上银行向赵**的个人账户支付350万元。

2013年3月9日，天**司通过其工作人员的个人账户向李**支付100万元；2013年4月16日，天**司通过其工作人员的个人账户向李**支付70万元；2013年6月14日，天**司分4次通过其工作人员的个人账户向李**支付每次5万元，共计20万元；2013年7月3日，天**司分4次通过其工作人员的个人账户向李**支付每次5万元，共计20万元。天**司称其于2012年8月18日、9月9日共计向李**支付20万元，但除其单方登记外未出具其他证据予以证实，李**亦未予认可。

一审法院认为

原审法院认为：2012年1月13日，天**司与李**签订的编号为2010-天娇-027号《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违背国家法律法规的强制性规定，且双方已在西峡**理局办理了备案登记，应为有效合同。李**依约向天**司支付了购房款，天**司应当向李**交付房屋，并办理房产证，逾期应承担相应的违约责任。天**司称该合同名为商品房买卖，实为借款担保合同，李**不予认可，天**司也未提供其他证据予以证实，对此不予采信。天**司辩称其仅收到300万元款项，但李**提供的证据能够证实合同签订后李**分九次向天**司及赵**和赵**指定的账户通过网上银行支付共计1000万元，而赵**系天**司副总经理，天**司亦向赵**出具了委托手续，委托其全权负责办理涉案房屋的买卖事宜，故李**按照赵**的要求将款项汇入赵**及其他人员的账户，应视为向天**司支付了款项，天**司的该辩称理由亦不能成立，不予支持。虽然天**司举证证实天**司自2013年3月9日先后向李**支付210万元，但李**举证证实双方另存在借款合同关系，其支付的款项系借款合同中约定的利息。因本案系商品房买卖合同纠纷，对双方存在的借款合同法律关系不予审查。据此，李**请求确认编号为2010-天娇-027号《商品房买卖合同》合法有效，判令天**司立即将该商品房交付李**使用，为李**办理房产证，并支付迟延交付违约金的理由成立，应予支持。违约金依据双方合同约定为1000万元购房款的日万分之二，即每日2000元，起止时间应自李**交清1000万元购房款之日即2012年2月10日起至交付房屋之日止。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、天**司与李**2012年1月13日签订的编号为2010-天娇-027号商品房买卖合同为有效合同；二、天**司于判决生效30日内向李**交付合同约定的位于西峡县灌河西侧的商务楼一层至三层建筑面积为4998.3平方米的房屋，并协助李**办理房产证书；三、天**司自2012年2月10日起按日2000元向李**支付违约金至房屋交付之日止。案件受理费81800元，由天**司负担。

上诉人诉称

天**司上诉称：1、天**司与李**签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，本案性质名为商品房买卖合同纠纷，实为民间借贷纠纷。天**司向李**借款1000万元，实际仅收到借款300万元。《商品房买卖合同》所约定的房屋价值远低于市场价，双方签订该合同的目的是为天**司的借款提供担保，原审判决认定《商品房买卖合同》有效是错误的，判令天**司向李**交付本案讼争的房产显失公平。2、天**司并未收到李**支付的1000万元购房款。天**司虽于2012年1月13日向李**出具了1000万元的收据，但李**当日并未向天**司支付该款项，该收据不能作为认定天**司收取购房款的依据。天**司仅收到了300万元借款，其并未委托赵**收取购房款，对2012年1月21日的委托书天**司并不知情，原审判决将李**向赵**及张*支付的700万元认定为天**司收取的购房款是错误的。3、天**司从未委托赵**向李**借款350万元，即使赵**2012年3月22日出具的350万元借据属实，也系赵**的个人行为。原审判决认定赵**以天**司名义向李**借款350万元，进而认定天**司向李**支付的210万元（实为250万元）系该350万元借款的利息是错误的。请求撤销原审判决，驳回李**的诉讼请求或将本案发还重审。

被上诉人辩称

李**答辩称：天**司与李**签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同已在房地产管理部门登记备案。在天**司给李**出具的1000万元房款收据上有赵**的亲笔签名，天**司也出具了委托赵**收取购房款的授权委托书，鉴于此，李**分九次向天**司及赵**指定账户通过网银付清购房款1000万元，李**已经履行了交付房款的合同义务，天**司应该交付房屋，办理房产证书，支付违约金。双方之间确实存在另外350万元的借款合同关系，李**对天**司偿还利息的事实是认可的，但与本案不是同一法律关系，有待另案处理。请求驳回上诉，维持原判。

根据双方当事人的上诉、答辩意见，并征得当事人同意，本院归纳本案二审争议焦点为：李**与天**司之间是否存在商品房买卖合同关系，天**司应否向李**交付房屋，办理房产证书并支付违约金？

本院查明

本院经审理查明：一、天**司在本院二审庭审时认可其收到李**支付的1000万元和350万元款项，但认为该两笔款项均为借款。二、李**与显示为天**司委托代理人的赵**于2012年3月22日签订的《借款合同》中约定：“借款方为天**司，借款金额为350万元，借款期限为3个月，月利率为5%，逾期罚息为每日借款总额的10‰，天**司归还的借款款项不足以清偿本合同项下应付数额的，李**有权选择将该款项按下列顺序划扣：利息、复利、本金及其他费用。”三、天**司二审期间向本院提交如下新证据：1、天**司与李**于2012年7月5日就1000万元借款事宜达成的《债权、债务关系确认书》复印件，证明双方确认截止到2012年7月30日止，天**司欠李**本息合计1600万元。2、天**司于2012年10月18日向李**出具的《保证书》原件，证明双方之间是债权债务关系，天**司保证2012年12月31日前归还400万元本金，如到期不能归还，将授权李**出售房产抵债。3、天**司西峡分公司2012年1月19日的记账凭证原件，证明李**向天**司支付的1000万元是借款。4、杜**于2014年7月7日出具的《说明》一份，证明2012年8月份，李**为了催要借款将赵**扣留在南阳，赵**让杜**在西峡借款20万元，李**在收款后将赵**放走。5、天**司与李**于2012年10月18日签订的《买卖协议》原件，合同约定天**司将其四套房屋作价320万元卖给李**，实际该320万元是用于抵偿李**的借款本金及利息。6、李**之妻宋**于2012年3月22日出具的收到195万元利息的收据原件，收据上有宋**的签名和指印。证明当日另一笔350万元的借款合同刚签订，故宋**收取天**司支付的195万元利息只能是1000万元借款的利息。7、天**司从河南**圣公证处调取的（2012）南智证民字第6809号《公证书》，该《公证书》对2012年3月22日李**与赵**签订的350万元的《借款合同》进行了公证，证明李**之妻宋**于当日收取的195万元利息不可能是350万元借款的利息，只能是1000万元借款的利息。李**对上述新证据质证称：1、《债权、债务关系确认书》是复印件，对其真实性不予认可，不能作为证据使用。2、天**司的《保证书》是其单方出具的，李**没有见到过，对李**不产生效力。3、天**司的记账凭证是其单方证据，记载事项不真实，不能作为证据使用。4、杜**出具的《说明》，对其证明内容不予认可。5、对《买卖协议》的真实性予以认可，该合同约定的320万元房款是抵偿350万元借款的利息和罚息。按照借款合同的约定，350万元的借款期限为3个月，月利率为5%，逾期罚息为每日借款总额的10‰。依此计算，截止到2012年10月18日双方签订《买卖协议》之日，350万元的利息为525000元，罚息为420万元，共计4725000元。6、195万元收据上宋**的签字和指印均不真实，天**司称宋**收取了195万元利息，应提供相应的付款凭证。7、对《公证书》的真实性无异议，但该《公证书》公证的是另一笔350万元的借款，与本案无关。四、天**司向本院申请对其提供的2012年3月22日195万元利息收据上宋**的签名字迹和指印的真实性进行鉴定，经征得李**同意，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定。司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心于2015年1月9日出具司鉴中心（2014）技鉴字第1579号鉴定意见书，认定收据上“宋**”签名字迹不是宋**所写；于2015年1月13日出具司鉴中心（2014）技鉴字第1581号鉴定意见书，认定收据上“195万”、落款“宋**”签名字迹处的指印均不是宋**所留。对于上述鉴定意见书，李**质证认为鉴定结论与客观事实相符，是正确的。天**司质证认为鉴定意见书中对证据的分析过程及理由过于简单且流于形式，应当由鉴定人员出庭接受质询，否则该鉴定结论不能作为定案依据。经天**司申请，本院通知司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心的鉴定人员出庭接受当事人质询。鉴定人员解答了天**司提出的问题，但未改变鉴定结论。五、天**司于2014年7月14日向本院提交了调取证据申请书，申请本院调取河南**圣公证处公证的李**与天**司于2012年1月13日签订的《借款合同》，以及赵**在中国建设**西峡县支行三个银行账户上从2012年1月至今的款项收支情况，以证明双方之间签订了1000万元的借款合同，赵**向李**支付过利息。后天**司于2015年2月13日向本院出具一份《情况说明》，内容为：“1、我公司于2014年7月14日向贵院提出的请求贵院向南阳市智圣公证处调取2012年1月13日的《借款合同》的调取证据申请，我公司经查询公证机构，被告知无该《借款合同》的公证文书。2、我公司于2014年7月14日向贵院提出的请求贵院调取赵**的建设银行相关账号自2012年1月至今的款项收支情况。经我公司查询得知，调取一份赵**（卡号62×××59）的建设银行流水单，该流水单虽不能直接显示赵**向李**账户的转款记录，但据赵**个人称其有几笔款项系通过刷POS机方式支付给李**，该流水单有几笔款项支付情况显示为‘消费’记录，而无任何卡号信息。故我公司将通过刑事立案，由相关公安机关以刑侦途径查明款项支付情况。3、我公司对2014年7月14日的两份调取证据申请予以撤回，若查取新的证据，将继续主张权利。”六、《商品房买卖合同》第三条、第四条约定，李**购买的商品房为商务楼壹栋一层、三层（1层13户、15户、3层整层），建筑面积共4998.30平方米，单价为每平方米2000元。李**称其购买的4998.30平方米房屋除了合同载明的一层、三层外，还包括二层整层，一层、三层房屋建筑面积仅2000余平方米，与4998.30平方米差距很大。本院委托原审法院到西峡**理局查询李**所购房屋的备案登记情况。西峡**理局房地产开发管理办公室答复称：“天骄国际宝邸商务楼的预售面积8098平方米；2012年元月13日之前已备案登记的面积为9352.25平方米。（含李**预售登记面积4998.3平方米）”该《答复》为打印件，但括号里的内容系手写。在原审法院的送达回证上，西峡**理局房地产开发管理办公室注明：“商务楼规划面积8098平方米，具体预售给每一户的面积应依据最后的测绘成果确认，预售给李**的房屋的具体位置能够确认是3楼整层和1层的13户、15户。”李**对该两份证据的真实性无异议，天**司对《答复》中手写部分的真实性不认可，对其余证据的真实性无异议。对原审法院查明的其他事实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：天**司与李**于2012年1月13日签订《商品房买卖合同》后，李**依约向天**司支付了1000万元购房款，天**司亦将该合同在房产管理部门办理了备案登记。天**司上诉称其仅收到300万元款项，其并未委托赵**收取购房款，对李**支付给赵**的700万元购房款及另一笔350万元的借款均不认可。但在本案二审庭审中，天**司认可其收到了李**支付的1000万元和350万元款项，故天**司上诉称其与赵**之间并无委托关系，其未收到1000万元购房款和350万元借款的理由不成立，本院不予采信。本案中，天**司主张《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，李**支付的1000万元是借款而非购房款，本案性质名为商品房买卖合同纠纷，实为民间借贷纠纷。为此，天**司提供了2012年7月5日的《债权、债务关系确认书》复印件、2012年10月18日天**司的《保证书》、2012年1月19日天**司西峡分公司的记账凭证、2014年7月7日杜**出具的《说明》、2012年10月18日的《买卖协议》、2012年3月22日宋**出具的195万元利息收据，（2012）南智证民字第6809号公证书，予以佐证。对于上述证据，因《债权、债务关系确认书》系复印件，天**司出具的《保证书》及天**司西峡分公司的记账凭证均是单方证据，李**对其真实性均不予认可，本院不予采信；杜**于2014年7月7日出具的《说明》中，仅证明其于2012年8月份帮赵**向李**还款20万元，并未证明是还1000万元的借款，对该证据本院不予采信；2012年10月18日李**与天**司签订的《买卖协议》上约定，天**司将其四套房屋作价320万元卖给李**。李**称该320万元是抵偿双方之间350万元借款的利息和部分罚息。双方于2012年3月22日签订的《借款合同》中约定：“借款金额为350万元，借款期限为3个月，月利率为5%，逾期罚息为每日借款总额的10‰，李**有权选择按利息、复利、本金及其他费用的顺序划扣天**司归还的款项。”天**司认可收到了该350万元借款，依合同约定计算，至《买卖协议》签订之日，天**司尚欠李**350万元借款利息525000元，罚息420万元。李**辩称《买卖协议》约定的四套房屋是抵偿350万元借款的利息和罚息，亦属合理。天**司无其他证据能够证明该320万元是偿还1000万元借款的本金和利息，对该证据本院不予采信；对天**司提供的2012年3月22日195万元利息的收据，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对收据上宋**的签名字迹和指印的真实性进行鉴定。该司法鉴定中心分别于2015年1月9日、2015年1月13日出具司鉴中心（2014）技鉴字第1579、1581号鉴定意见书，认定收据上“宋**”签名字迹不是宋**所写，收据上“195万”、落款“宋**”签名字迹处的指印均不是宋**所留。经天**司申请，本院通知鉴定人员出庭接受了双方当事人质询。李**对鉴定结论无异议。天**司不认可该鉴定结论，但其无足以反驳的理由。根据最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”之规定，该鉴定结论可以作为认定案件事实的依据。收据上宋**的签名字迹和指印均不真实，对该证据本院不予采信；（2012）南智证民字第6809号公证书是对李**与赵**签订的350万元的借款合同所进行的公证，与本案无关联性，本院不予采信。在本案审理过程中，天**司申请本院调取河南**圣公证处公证的李**与天**司于2012年1月13日签订的《借款合同》，以及赵**在中国建设**西峡县支行三个银行账户上从2012年1月至今的款项收支情况，以证明双方之间签订了1000万元的借款合同，赵**向李**支付过利息。后天**司撤回了上述调取证据申请。综上，天**司提供的证据不足以否定《商品房买卖合同》的真实性，根据最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”之规定，对《商品房买卖合同》的证明效力，本院予以确认。《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，其内容不违背国家法律法规的强制性规定，应为有效。李**称合同约定的房屋即天娇国际宝邸商务楼壹栋一层13户、15户、三层整层与建筑面积4998.30平方米不符，其所购房屋还应包括二层整层。经本院委托原审法院到西峡**理局查询，该局答复称，预售给李**的房屋具体位置能够确认是一层的13户、15户和三层整层，面积应依据最后的测绘成果确认。据此，本院确认李**所购房屋为合同约定的天娇国际宝邸商务楼壹栋一层13户、15户、三层整层，李**已经履行了支付房款的合同义务，天**司应将上述房屋交付给李**使用，为李**办理房产证，并依照合同约定支付迟延交付房屋的违约金，违约金自李**付清1000万元购房款之日即2012年2月10日起至天**司交付房屋之日止按照每日2000元计算。若李**所得房屋经测绘确认不足合同约定的建筑面积4998.30平方米，李**可另诉主张权利。天**司的上诉理由均不成立，本院不予支持。

综上，原审判决适用法律正确，但认定事实部分不清，本院予以纠正。依照最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条、第七十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持河南省**民法院（2013）南民商初字第00022号民事判决第一项、第三项；

二、变更河南省**民法院（2013）南民商初字第00022号民事判决第二项为：洛阳**有限公司于本判决生效之日起30日内向李**交付位于西峡县灌河西侧的天娇国际宝邸商务楼壹栋一层13户、15户、三层整层的房屋，并协助李**办理房产证书。

一审案件受理费81800元，由洛阳**有限公司负担；二审案件受理费81800元，鉴定费17400元，由洛阳**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月五日