关效宇诉郑州尚**有限公司，第三人中信银**郑州分行房屋买卖合同纠纷一案

审理经过

原告关效宇诉被告郑州尚**有限公司，第三人中信银**郑州分行（以下简称中信**分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2011）二**二初字第1165号民事判决，宣判后，被告不服判决提起上诉，郑州**民法院审理后作出（2012）郑*三终字第629号民事裁定，裁定撤销本院（2011）二**二初字第1165号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托代理人回新生、李**，被告的委托代理人陈**，第三人的委托代理人常钊川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2009年11月原告看到被告开发的升龙国际中心C区的宣传广告时，整个楼盘还在打基础，楼房的状况只能依靠被告的介绍和沙盘棋型来了解。同年12月3日原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告升龙国际中心C区4幢1单元15层西户三室二厅房屋，面积140.78平方米，总价款为742854元;付款方式是交首付款148854元，余款按揭贷款。2011年3月份原告购买的房屋基本建成，但原告发现该房屋北面建有一道走廊，经询问被告的销售人员解释说是通往相邻14层楼顶的走廊。但原告认为被告是欺骗，该走廊实际为消防通道，宽90公分，紧贴原告房屋的厨房、餐厅、厕所、卧室的四个窗户，而原告的窗户离地面90公分，如有人从通道走过就会看到原告的家中，如果原告拉上窗帘装上防护栏家中就会昏暗，还有原告的窗户是向外开的，开窗也会影响到过路人，所以这个消防通道完全影响到原告的采光、安全和私密等权利。所以被告在与原告签订《商品房买买卖合同》时，故意隐瞒了该房屋设计有消防通道的事实，致原告在同等价位下未能选择其他无瑕疵的房屋。原告于2011年4月18日向被告送达了《索赔告知书》，但被告至今未予答复。现该地段房屋价值已涨到7728元/?O，原告请求按该差价赔偿。故请求法院判令：一、撤销原、被告于2009年12月3日所签订的《商品房买卖合同》;二、被告赔偿原告现房价减原房价差价损失；三、被告退还已支付的首期房价款148854元；四、被告赔偿原告缴纳的契税14857元，贷款手续费886元，电视初装费265元；五、被告退还原告归还银行的借款及利息143594.3元，直至案件终结；六、解除原告与中信**限公司郑州分行之间的借款合同；七、被告赔偿原告自2011年7月1日至2013年4月1日间的房屋无法居住使用的损失63000元；八、诉讼费由被告承担。

原告提供的证据是:1、《商品房买卖合同》，证明被告未在合同中告知原告所购买房屋外加装有消防通道，被告存在欺诈;另证明房屋的价款;2、交房款发粟，证明原告交首付款148854号；3、个人购房借款合间及抵押合同，证明原告为履行合同向银行借款594000元；4、交房款发票，证明原告第二次交款594000元，两次共支付房款742854元;5、消费贷款分期还款表及原告借记卡帐中交易明细清单，证明截止到2013年7月原告巳向银行支付借款利息143594.3元;6、收据，证明原告为了贷款支付贷款服务费280元、抵押服务费606元，计886元；7、收据，证明原告巳支付电视初装费265元;8、河南省契税完税证，证明原告已支付税款14857元；9、《索赔告知书》，证明原告已书面通知被告要求解决房屋问题，被告一直未给予答复；10、视听资料（光盘)，证明郑**视台已对被告欺诈原告故意隐瞒加装消防通道的事实进行了报道;11、司法鉴定书；12、鉴定费发票。

被告辩称

被告辩称:一、原告所诉不符合事实。我公司的设计图纸是公开的，所有人都可以查阅。销售人员也未说过消防通道就是走廊;2、我公司既没有欺诈的故意，也不存在任何欺诈行为。双方的房屋买卖合同是在充分协商、意思自由和自愿的基础上达成的，合同所附平面图只是对房屋的套内面积、构造和布局进行约定，并不显示房屋的外部，我公司已完全履行合同并不违约。原告曾到售楼部询问有关消防通道的事，销售人员也为其做了耐心细致的解释，因此我公司根本不构成欺诈行为；3、本案涉及的消防通道是楼房不可缺少的基础设施，是合理、合法、合规的。消防通道是指消防人员实施营救和被困人员疏散的通道，也是消防法规定的高层建筑必须具备的设施；4、原告主张的损失于法无据；5、被告对司法鉴定书的结果存有异议；6、中**行作为第三人只能主动参加诉讼，原告无权追加。

被告提供的证据有:1、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系;2、升**中心C区一期4号楼设计图，证明该楼设计完成时间是2009年9月30日前，而原被告订立合同时间是2009年12月3日，即设计在先，合同成立在后。

第三人述称：1、与原告合同中约定发生争议应在乙方法院起诉，二七法院无管辖权；2、我银行无过错，不应影响银行贷款本息回收；3、合同第16条约定，原被告发生任何纠纷可能影响我方权力的，有权进行罚息及终止贷款，故我方要求原告偿还全部贷款剩余本金后，可以与其解除合同。

第三人提供的证据有：个人购房借款合同。

本院查明

经庭审质证，被告及第三人对原告提交的证据1-10号真实性无异议，本院对上诉证据予以确认;原告提供的证据11、12，被告及第三人有异议，认为应当按不考虑消防通道的影响作出结论，本院认为该司法鉴定程序合法，鉴定人也出庭接受了当事人的询问，该证据本院予以确认。被告提供的证据原告及第三人均无异议，本院予以确认。第三人提供的证据，原、被告均无异议，本院予以确认。

依有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2009年12月3日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于本市二**大学路东、淮河路南C区4幢1单元15层西户三室两厅房屋，面积140.7?O，单价为5276.7元/?O，总价款为742854元;付款方式是交首付款148854元，余款594000元以商业贷款的方式支付;交房期限2011年6月30日。合同的附件一是房屋平面图;附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明;附件三为装饰、设备标准;附件四为合同补充协议。2011年3月份原告购买的房屋基本建成，原告在看房时发现其所购的15层房屋北墙外建有一道宽90公分的消防通道，该消防通道建在原告厨房、餐厅、厕所和卧室四个窗户之外，南端与公共通道相连接，原告遂向被告提出异议要求换房，但未有结果。原告于2011年6月8日接受了郑**视台的采访，采访录像在该台商都地产栏目播出。2011年4月18日原告向被告发出《索赔告知书》，以被告故意隐瞒消防通道巳构成欺诈为由，要求被告1、调换相同房产(楼层在16―30之间);2、如不能调换应按2000元/?O赔偿损失。被告收到告知书但双方协商无果。原告诉至本院请求判令：一、撤销原、被告于2009年12月3日所签订的《商品房买卖合同》;二、被告赔偿原告现房价减原房价差价损失；三、被告退还已支付的首期房价款148854元；四、被告赔偿原告缴纳的契税14857元，贷款手续费886元，电视初装费265元；五、被告退还原告归还银行的借款及利息143594.3元，直至案件终结；六、解除原告与中信**限公司郑州分行之间的借款合同；七、被告赔偿原告自2011年7月1日至2013年4月1日间的房屋无法居住使用的损失63000元；八、诉讼费由被告承担。本案在原审审理中经原告申请，本院委托河南宇**有限公司于2012年1月5日对本案争议房屋原购买价与现行市场价之间的差价进行了评佑并作出豫郑宇达评字[2012]ZSF01001003号《房地产估价报告》。结论为原购买价与现行市场价之间的差价为251475元。因该鉴定报告有效期为一年，至2013年1月5日届满，故本案发回重审后，本院又委托河南康鑫**有限公司对争议房屋购买价与现行市场均价之间的差价进行了评估，并作出豫郑康鑫源评司鉴（2013）房鉴字第11号司法鉴定书，结论为该房产总价113.06万元，依此计算差价为387746元。

另查明：2010年1月8日，原告与第三人中信**分行签订了《个人购房借款合同》，保证人为被告，三方约定原告向第三人借款594000元用于购买二**大学路东、淮河路南C区4幢1单元15层西户的房屋，贷款年利率为4.158%,月利率为3.46‰，贷款期限自2010年1月8日至2030年1月8日，还款方式为按月等额本息还款法，每期还款本息为3649.17元；原告授权第三人在经审查同意发放贷款后，将贷款划入被告账户。同日，原告与第三人又签订《预购商品房抵押合同》，约定原告将其购买的上诉房产作为上述借款的抵押物，并于2010年1月31日办理了抵押登记。后第三人依合同约定将贷款打入被告账户，原告亦依约按期归还银行贷款本息，至今共归还元。

本院认为

本院认为:当事人签订和履行合同应当遵循诚实信用等价有偿原则。本案中原、被告签订的《房屋买卖合同》虽约定了房屋的坐落、户型、面积、价格等基本情况，但未就房屋北墙窗外消防通道这一特殊结构做出任何说明，该通道是开放性的，且设置在原告厨房、餐厅、卫生问和卧室之外。因消防通道的特殊性不能限制他人的通过和停留，这显然构成影响原告私密等基本生活的情形。而该通道的存在和功能被告应当在原告购房时予以告知以便原告作出肯定的选择。现原告诉称被告故意隐瞒该项事实，而被告无证据证明其履行了告知义务，所以原告要求撤销违背其真实意思签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。该合同撤销后，原告与第三人签订的借款合同目的已无法实现，原告要求同时解除该借款合同的诉讼请求，本院亦予以支持。因房屋尚未实际交付给原告，合同撤销后不再交付，被告应将收取的房款归还原告及第三人并赔偿原告损失。鉴于第三人作为担保权人未提出诉讼请求，故本院仅处理原、被告间的买卖合同纠纷，原告请求判令被告归还首付房款及贷款本息、贷款服务费，并按房屋差价赔偿损失的诉讼请求本院予以支持。原告请求的房屋差价损失应按司法鉴定机构评估的387746元计算。其他诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下:

裁判结果

一、撤销原告关效字与被告郑州尚**有限公司签订的《商品房买卖合同》;

二、被告于判决生效之日起三十日内退还原告交纳的首期购房款148854元，赔偿原告房屋差价损失387746元；

三、解除原告关**与第三人中信**限公司郑州分行及被告郑州尚**有限公司签订的《个人购房借款合同》；

四、被告于判决生效之日起三十日内赔偿原告贷款手续费886元以及原告已归还的借款本息143594.3元，并按每月3649.17元计算至实际履行之日止；

五、驳回原告的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10966元，原告负担546，被告负担10420元。鉴定费10400，由被告负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二?一三年十月八日