上诉人董*、朱**与被上诉人刘*、杜鹃房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人董*、朱**因与被上诉人刘*、杜鹃房屋买卖合同纠纷一案，不服浉河区人民法院（2014）信浉民初字第1289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董*及其与朱**的委托代理人陈**，被上诉人刘*、杜鹃及其委托代理人翟静静，原审第三人信阳政**团有限公司的委托代理人熊**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审查明，2005年10月10日，朱**（甲方）与刘*（乙方）在居间人张*鉴证下，签订一份房屋转让协议书，内容如下：一、房屋概况：1、产权性质、私产、返迁编号B03－505，2、座落位置：“东方京城B区3号楼3单元住宅5层西座”，3、房屋总层数：7层，住宅层数：5层，设计建筑面积：75.55平方米，结构：砖混，幢号：地号；设计用途居住，是否装修：未，4、设计用途：居住。二、房屋转让价格：（人民币）壹拾万零肆仟伍*元*。三、付款方式：合同订立之日乙方首付人民币定金叁仟元*。心连心房价中介暂时代甲方收取。更名手续（不含土地使用权），改成乙方姓名同时乙方付清购房余款壹拾零壹仟伍*元*，所需费用甲方自理。甲方在收到乙方定金后不能将此房再卖给别人。甲方毁约或者违约双倍退还乙方定金，乙方毁约或者违约定金不退。四、办证及费用承担：甲方负责房屋转让时有关办证所需证件齐全，交纳自己的水电费及物业管理费。办理房产证费用乙方自理。五、双方权利与义务：（一）、甲方权利与义务：1、权利：按双方约定时间收取房款，在自己无过错的情况下追究乙方违约责任。2、义务：（1）保证产权合法有效，无纠纷，无限制转让事项，经共有人同意。（2）积极协助乙方办理房屋产权证过户手续及土地使用证办理。（二）乙方权利与义务：1、权利：要求甲方按约履行以上义务，乙方毁约或者违约所交购房款定金不退。2、义务：按约定时间和金额交付购房款余额。六、违约责任：如甲方未如实告知不符合出售条件，甲方要承担由此造成的损失，乙方有权退房，并收取总房价20%违约金，如甲方未履行以上款项义务配合办证，乙方有权拒付购房余款，或退回房屋，并收取总房款20%违约金。七、其他约定：乙方所购房包括：住房一套，水电表所有权及使用权。八、本合同自签字之日生效。同年10月27日，双方又签订一份房屋买卖补充协议，内容如下：关于乙方购甲方返迁住房一套，位于东方京城B区3号楼3单元住宅5层西座。现乙方一次性付清购房款（人民币）壹拾万零肆仟伍*元*（104500.00），如果甲方与开发商在乙方购买前有任何纠纷应有甲方承担一切经济民事责任，并将原购房收据换成发票。同日，朱**给原告出具一收条，内容为：“今收到刘*买房款104500元”，房款付清后，朱**即将手续及房屋交付给原告，原告随后对房屋进行装修居住至今。由于该房是返迁房，2008年购房发票直接开成朱**名下，2010年朱**因病去逝。因原告一直未取得该房所有权证书，故诉至法院，请求判令被告履行房屋买卖合同，为原告办理东方京城B区3号楼3单元住宅5层西座房屋的产权证；依法判令两被告承担因更名手续没有及时办理导致原告的房产证不能办理而产生的额外的税费、评估费、公证费等各项费用；请求判令两被告承担本案的诉讼费。

一审法院查明

原审另查明，1993年12月16日，董*与朱**登记结婚，1994年婚生一子取名朱**。1994年11月9日朱**（朱**父亲）取得位于鲍氏街二胡同6号房屋产权证（证号为05731号，面积185.6㎡）。2002年该区域房屋被拆迁。同年9月5日，朱**与信阳市**有限公司签订一份拆迁补偿安置协议书，约定：朱**选择返迁方式，房屋货币补偿金为130845元作为返迁房预定金，返迁时多退少补等内容。2007年12月30日，朱爱国作为买受人与河南政**团有限公司签订一份商品房买卖合同，合同约定：朱**购买房屋位于B03号三单元605号房（75.8㎡），总计价款66635.57元（按返迁房对待）。2013年10月1日，原告以董*、朱**名义向税务机关缴纳东方京城B03幢三单元605房屋契税计2665.42元，2013年10月11日信阳市大别山公证处向申请人董*、朱**出具（2013）信大证民字第2143号公证书，证明被继承人朱**的上述遗产的二分之一的返迁权应由其配偶董*和朱**共同继承。

一审法院认为

原审认为，公民的合法民事权益应受法律保护，原告刘*与朱**签订的房屋转让协议是在平等自愿的基础上签订的合同，且有居间人张*签字，刘*已支付了合理房价，朱**也将房屋交付给原告占有、使用，应为有效合同。依法成立的合同，对双方均有约束力。本案另一争执焦点是，因房屋转让协议书上无被告董*签字，董*以当初不知情为由提出抗辩，主张合同无效。综合本案案情来看，首先原告夫妻已在东方京城小区居住8年，董*也在同一小区居住，双方在同一小区居住多年，不知晓其房屋买卖情况，并不符合常理；且2013年10月11日，董*及其子朱**又向公证处对争议房屋申请公证，原告又以二被告名义向税务机关缴纳契税等行为足以表明，被告董*对房屋已卖给原告这一事实是明知的。原告夫妻有理由相信房屋买卖行为系朱**、董*夫妻双方共同的意思表示，董*不应以不知道为由对抗善意第三人，故被告辩称理由本院不予支持，被告应依协议约定积极协助原告办理房屋过户手续。原告其他诉讼请求，因证据不足不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最**法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条二项之规定判决：一、被告董*、朱**应继续履行房屋买卖合同，协助原告刘*、杜*办理东方京城B区3号楼3单元605号房屋产权证手续。二、驳回原告刘*、杜*其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告董*、朱**负担。

上诉人诉称

董*、朱**不服一审判决上诉称：一、原审法院认定事实不清，证据不足，本案房屋为拆迁安置房，在被拆迁前是朱**的父亲朱**所有，房屋拆迁时，朱**已经去世，但朱**有多个子女，作为遗产的反迁房并不属于朱**一人所有，其签订的房屋转让协议属于无权处分，是无效合同。二、本案上诉人不是适格被告，上诉人对朱**签订的协议一无所知，所以协议内容不能约束上诉人。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。

被上诉人辩称

刘*、杜鹃答辩称，1、双方签订的房屋转让协议是真实意思表示，合法有效，合同约定的条款对双方均具有拘束力，作为继承人的上诉人应按照协议继续履行合同，协助被上诉人办理房产过户手续。2、被上诉人董*对其丈夫出卖房屋一事完全知晓，并非朱**的无权处分行为。3、公证书能够证明涉案房屋是董*与朱**的夫妻共同财产，并非朱**父亲的遗产。综上，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，应予以维持。

原审第三人政源公司同意被上诉人的意见，请求维持原审判决。

二审审理过程中，上诉人董*、朱**提供了一份公证书，拟证明原审期间被上诉人所提交的公证书是其单方面所做，被上诉人刘*、杜鹃质证称，该公证不能否定2013年的公证，办理公证当事人要亲自到场并提供证件才能出具公证书。原审第三人政源公司质证称，该证据不是新证据，该公证书的内容为不完全办理，所以不能否定前一个公证。上诉人董*、朱**提交了一份水电费单据，拟证明现在的房屋户主为朱**，被上诉人人刘*、杜鹃质证称这是105号房屋，本案是505号房屋，与本案无关，原审第三人政源公司质证称，同意被上诉人的质证意见。被上诉人刘*、杜鹃提交了一份水电费单据，拟证明本案争议的房屋户主是刘*，上诉人董*、朱**质证称，不能因为对刘*的居住提出异议就认可买卖合同的效力。二审查明的其他事实与一审相同。

本院认为

本院认为，2002年9月5日朱**与第三人政源公司签订拆迁安置补偿协议，2005年10月10日朱**与刘*签订房屋买卖协议，将拆迁安置的其中一套房屋转让给刘*。对于该两份协议的真实性，双方均没有异议，本案的争议焦点有两个，一是朱**与刘*签订的房屋买卖协议是否有效，即朱**卖房是否是无权处分行为；二是董*是否为本案的适格被告，即其对朱**与刘*所签订的协议是否知情。关于第一个争议焦点，诉争房屋是拆迁返迁房，基于拆迁安置补偿协议获得，该协议是朱**与第三人政源公司签订，朱**又将该房屋转让给刘*，刘*有理由相信朱**对该房屋有处分权。2005年双方签订房屋买卖合同，刘*付清房款并实际占有房屋至今，相关利害关系人均没有提出主张，可以认定该合同为有效合同，故上诉人的该上诉理由不能成立。关于第二个争议焦点，从原审查明情况来看，首先刘*夫妻已在东方京城小区居住8年，董*也在同一小区居住，双方在同一小区居住多年，不知晓其房屋买卖情况，并不符合常理；且2013年10月11日，董*及其子朱**又向公证处对争议房屋申请公证，刘*又以朱**名义向税务机关缴纳契税等行为足以表明，董*对房屋已卖给刘*这一事实是明知的。董*在二审审理期间提供了2014年一份公证证明，但该证明并不足以否定2013年的公证证明，其应协助刘*办理房屋过户手续，故其该上诉理由不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费100元，由上诉人董*、朱**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十七日