周口中**有限公司与彭**、商水县连同花木场合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告周口中**有限公司（以下简称中**司）诉被告彭连同、被**连同花木场（以下简称连同花木场）合同纠纷一案，原告2013年3月25日向本院提起诉讼，本院于2014年6月16日作出（2013）商民初字第493号民事判决书。被告彭连同不服上诉于周口**民法院，周口**民法院于2014年10月21日作出（2014）周*终字第1534号民事裁定书，以原审判决认定事实不清，撤销商水县人民法院（2013）商民初字第493号民事判决，本案发回商水县人民法院重审。我院依法另行组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭审理了本案。原告中**司委托代理人朱**，被告彭连同及二被告委托代理人许**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告周口中**有限公司诉称，2011年5月26日，原告和被告彭连同签订合作投资开发协议，协议约定成立“周口市白**有限公司”，由原告负责资金落实，彭连同负责提供建设用地。协议签订后，原告依约先后投入90多万元进行基础建设。后来，被告彭连同明确告知原告因涉案土地已被其他公司收购而不再履行。被告彭连同的毁约给原告造成重大损失，请求：原告和被告继续履行合同，被告赔偿因违约给原告造成的损失120万元。

被告辩称

被告彭连同、连同花木场辩称，一、商水县位集镇连同花木场不是本案的适格被告。商水县连同花木场属于个体工商户经营者彭连同所起的字号，组织形式为个人经营，经营场所为商水县魏集镇渔场，经营范围及方式为花木种植、养殖、销售，根据民法通则第41条的规定，由于花木场系彭连同所起的字号，依法不具有诉讼主体资格。二、1、合作投资开发协议书的内容违背了法律法规的强制性规定，假设该协议是合法有效的，也是以合法形式掩盖非法目的，应当认定该协议无效；1、由协议的名称“合作投资开发”及其内容可知：被答辩人周口中意房地**限公司负责提供建设资金，答辩人彭连同负责提供土地；2、既然答辩人彭连同负责提供土地，那么从2005年1月1日彭连同与商水县魏集镇人民政府签订的合同书明确约定彭连同承包的渔场为水面40亩和耕地140亩，所以协议约定的院内80亩就属于耕地；另一方面由2011年12月16日魏集镇财政所出具的证明证实该土地属农业用地，享受国家粮食直补也可印证该土地属于耕地；院外10亩根据最高法关于民事诉讼证据的若干规定属众所周知的事实，当事人无需举证，可知该土地更属于耕地；3、合作投资开发协议书约定的内容是成立项目，项目具体内容是投资建设“宾馆、饭店、洗浴中心、医院、别墅度假群、疗养花园房、垂钓中心河面、护坡、桥治理、道路工程、深水井”实施这些项目建设除垂钓中心河面可以使用渔场的水面40亩外其它都在建房，众所周知并结合本案约定的地点建房只能在土地上建房，也就是要毁坏耕地从事非农业建设；4、由合作投资开发协议书约定甲方的责任：“甲方负责建设资金落实、项目建设管理、营业经营管理等”可知甲方依据协议的内容履行自己的责任搞房地产建筑必须要毁坏耕地；综上如果双方要实际履行协议的内容必须要毁坏耕地从事非农业建设，其行为违背了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定；退一步讲，假设该协议是合法有效的，也是以合法形式掩盖非法目的，应当认定该协议无效。三、协议书违背了先合同义务也应认定该协议书无效。答辩人与被答辩人签订的协议书约定就是要利用连同花木场从魏集镇人民政府那里承包的土地，但魏集镇连丰花木场（连同花木场）与魏集镇人民政府签订的合同书已经事先声明：“在承包期内进行投资建设，从事各种经营，但不能有破坏土地资源的活动（如烧砖）”，这是一个非穷尽的列举性说明，不能曲解为除烧砖之外可以从事任何活动，然而本案的被答辩人需要在涉案的土地上进行房地产建设，也就是一种破坏土地资源的活动，所以说协议书的内容违背了先合同义务也应当认定协议书无效。四、假设该协议是合法有效的，周口中意房地**限公司首先违约并解除了合同，彭连同也同意解除合同。2011年5月26日该协议签订后，项目开始实施，6月中旬施工了7天，由于郑**一意孤行且违背施工常理造成投资浪费且无钱投入，施工停止。施工停止后距2013年3月12日周口中意房地**限公司起诉彭连同赔偿违约损失120万元时，已有1年9个月的时间，没有任何投资或施工的迹象和证据，此点也印证了周口中意房地**限公司首先违约并解除了合同的客观事实。五、假设该协议是合法有效的也无法实际履行。1、2005年1月1日彭连同与商水县魏集镇人民政府签订的合同书明确约定彭连同承包的渔场为水面40亩和耕地140亩，合作投资开发协议书约定的占地约90亩，包括院外10亩，由于院内及院外约定的土地的具体位置不确定，即四届不明，况且双方又未达成补充协议，所以无法确定占地的具体位置及形状；2、2012年9月28日彭连同与河南**限公司签订转让协议约定，彭连同把商水县魏集镇连同花木场包括花木和土地的使用权整体转让给河南**限公司，该协议合法有效并且已经实际履行，所以对于合作投资开发协议书约定的内容也就无法继续实际履行。六、关于双方的损失及赔偿问题。1、合作投资开发协议书“甲方的责任：“负责建设资金落实、项目建设管理、营业经营管理等”可知：投资建设需要占用耕地时，应当有甲方（周口中意房地**限公司）办理把耕地转变为建设用地审批手续，而截止至重审之日周口中意房地**限公司未办理任何审批手续，也没有要求答辩人彭连同办理任何审批手续，而其作为专业的房地产咨询公司，对现行的有关在耕地上从事非农业建设需要履行审批手续是充分了解和明知的，可以认定其不办理审批手续是故意的，具有明显的重大过错；其次合作投资开发协议书中既没有违约金的具体数额也没有约定违约金的计算方式，况且周口中意房地**限公司也未能提供任何有力的证据证明其有经济损失，根据投资有风险并结合本案的实际，即使周口中意房地**限公司有损失也应当其自行承担；2、根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定并结合有合作投资开发协议书中“五、甲乙双方的权利与义务，甲方占股份的75％，乙方占25％”可知：周口**咨询公司与彭连同对于协议履行过程中所享有的权利和履行的义务是有具体的分配份额的，即周口中意房地**限公司应当在履行过程中承担主要义务，对其协议内容的审查及对法律法规的遵守也应起主导地位；3、由于周口中意房地**限公司的全部过程造成所签订的合同无效，所以应当全部赔偿彭连同的合法合理损失。彭连同为提供场地、清理场地、协调四邻关系、场地荒芜、鱼塘荒芜、垫付等费用及损失及440076元。综上，应判如所请并驳回原告的诉请。

被告彭连同反诉称，2011年5月26日，郑**以周口中**有限公司法定代表人的身份私自且超出周口中**有限公司经营范围与商水县位集镇连同花木场签订了合作投资开发协议，该协议的内容违背了《土地管理法》、《农村土地承包法》等法律法规的强制性规定，依据《合同法》第52条的规定应当认定该协议无效。由于被反诉人的过错，结果造成反诉人为提供场地、清理场地、协调四邻关系、场地荒芜、鱼塘荒芜、垫付等费用及损失共计100万元。反诉请求：1、依法判令合同无效；2、被反诉人赔偿反诉人100万元（原审要求损失440076元，在此次庭审时追加到100万元，但在法院指定期限内未补交追加部分的反诉费，追加的部分本案不予审理）。

反诉被告中意公司针对反诉原告彭连同的反诉请求辩称，1、原被告双方的签订的协议不违反《土地管理法》，也没有合同法规定的应当确认无效的情形。反诉人的理由是用于非农经营，是错误的，因为合同的总则已经列明系种养殖园，其他项目都是开发整理原有项目的辅助用房，这些辅助用房均未建在耕地中，所以没有违背上述事实。2、本案不适用农村土地承包法，该法的主体是农村土地的集体所有人及其共同共有的个体之间的土地承包。本案是一种商业土地承包关系，应适用合同法。3、反诉人所称的损失均由反诉人自行承担，在双方所签协议的第二条已经注明，乙方的责任很清楚。其清理地上附属物是乙方的责任与义务，如有损失，应由其自行承担。另外，本诉原告不存在过错，连同花木场与原告签订协议时，向原告提供了被告与魏集镇人民政府签订的合同书一份，该合同书的第四条规定，排除烧砖之外的各种经营活动。如有过错，也是两被告欺骗原告，其存在过错。反诉人应承担一切法律后果及相应的违约责任，应驳回被告的反诉。查封的损失不是直接损失，不应支持，而且被告一直使用土地。

原告中意房产向本院提供的证据有：一、2011年5月26日原告与被告连同花木场签订的合作投资开发协议书1份，2005年1月1日魏集**木场与魏集镇人民政府签订的协议书一份；证明目的：1、双方签订的合同，连同花木场具备主体资格；2、合同并没有违法的行为，是一份生效的合同；3、被告所说的损失应当由反诉人自行承担；4、原告的损失应当由被告承担。二、中意房地**限公司魏集工地清单；证明目的：原告在签订合同后，是积极履行合同的，已经投资近百万元；三、2013年4月22日彭连同反诉状一份；证明目的：被告违约的事实，且不同意履行合同。

被告彭连同、连同花木场向本院提供的证据有：一、彭连同身份证、连同花木场组织机构代码证、个体户营业执照；证明目的：1、彭连同个人信息，2、彭连同是反诉的适格主体，3、商水县魏集连同花木场属于个体工商户所起的字号；二、合作投资开发协议书一份3页；证明目的：1、约定成立“周口白**有限公司”项目，2、合作投资开发协议书的具体内容需把耕地改变为建设用地进而违反法律法规的强制性规定使协议无效，3、以合法形式掩盖非法目的，4、约定使用土地90亩（根据丈量正负不超过5%左右）即院内80亩、院外10亩；三、合同书一份1页；证明目的：1、商水县位集镇连同花木场承包土地的期间为2005年1月1日——2035年12月31日，2、合同约定承租方不能有破坏土地资源的活动（如烧砖），3、商水县位集镇连同花木场承包土地为耕地；四、花木价格评估报告书，证明目的：被反诉人给反诉人造成的花木损失为316800元；五、商水县人民法院民事裁定书一份，证明目的：商水县位集镇连同花木场100亩的土地使用权于2013年8月15日被查封；六、夏**证明一份1页；证明目的：1、反诉人因积极履行协议已整理土地、处理树木（花木和杨树80余棵近30方），2、被反诉人一意孤行且违背施工常理造成前期投资浪费，3、被反诉人首先违约并私自解除合同；七、郭**、莫**、任建党证言各一份，证明目的：被反诉人首先违约并私自解除合同；八、杜邦国证明一份，证明目的：反诉人因积极履行协议而被迫低价处理花木品种、棵数及价值；九、王**证明一份，证明目的：证明反诉人因积极履行协议而垫付费用2800元；十、张**证明一份，证明目的：反诉人因积极履行协议而垫付费用3500元。十一、石朝阳证明一份，证明目的：反诉人因积极履行协议而被迫退回承包费40000元和免费让石朝阳使用北半截鱼塘2年；十二、到庭证人刘**证明一份，证明目的：反诉人因积极履行协议而垫付费用20000元；十三、企业法人营业执照、组织机构代码证、私营企业法人基本注册信息查询单、有**公司变更登记申请书，证明目的：1、周口中意房地产咨询有**公司经营范围为房地产咨询、经纪、出售、出租房源、物业管理（凭资质经营），2、明知合作投资开发协议书具体内容需把耕地改变为建设用地违反法律法规的强制性规定，过错程度明显；十四、合同书7份，证明目的：反诉人因积极履行协议支付的费用；1、租党留旺土地（可耕地）2.043亩，每亩每年1000元，租期30年，租金每年6月1日前交纳，租金共61290元，已支付（2011年8月20日至2014年4月2日）4086元；2、租党永臣土地（可耕地）4.56亩，每亩每年1000元（每斤小麦以1元计算，如小麦市价高出一角每亩每年增加100元），租期30年，租金每年6月1日前交纳，租金共136800元，已支付（2011年8月20日至2014年4月2日）9120元；3、租党治河土地（可耕地）2.53亩，每亩每年1000元（每斤小麦以1元计算，如小麦市价高出一角每亩每年增加100元），租期30年，租金每年6月1日前交纳，租金共75900元，已支付（2011年8月20日至2014年4月2日）5060元；4、租党驴土地（可耕地）0.6亩，每亩每年1000元，租期30年；租金每年6月1日前交纳，租金共18000元，已支付（2011年8月20日至2014年4月2日）1200元；5、租党国政（可耕地）1亩，每亩每年1000元，租期30年，租金每年6月1日前交纳，租金共30000元，已支付（2011年8月20日至2014年4月2日）2000元；6、租党如权（可耕地）0.278亩，每亩每年1000元，租期30年，租金每年6月1日前交纳，租金共8340元，已支付（2011年8月20日至2014年4月2日）556元；7、租**（可耕地）0.227亩，每亩每年1000元，租期30年，租金每年6月1日前交纳，租金共6810元，已支付（2011年8月20日至2014年4月2日）454元；以上共计已支付22476元；十五组：涉案土地照片共28张；证明目的：1、彭连同配合周口中**有限公司搞房地产建设已经提供了场地、清理了场地；2、周口中**有限公司已经造成彭连同经营的花木场场地荒芜、鱼塘荒废；3、周口中**有限公司一意孤行且违背施工常理造成前期投资浪费；十六组：鉴定费4500元（未向本院提供相关证据）；十七、转让协议书一份，证明目的：2012年9月28日彭连同与河南**限公司签订转让协议，协议约定：彭连同把商水县魏集镇连同花木场包括花木和土地的使用权整体转让给河南**限公司；十八、2011年11月16日魏集镇财政所证明一份；证明目的：2011年12月16日魏集镇财政所证实涉案土地属农业用地，享受国家粮食直补，也可印证该土地属于耕地。

经庭审质证，被告对原告提供的证据一真实性无异议，对原告的证明目的有异议；对原告提交的支出的投资清单有异议，认为清单只能作为当事人的陈述，不是证据；对原告提交的证据三证明目的有异议，认为该协议无效，无须履行，即使有效，被反诉人也已解除了合同，不存在继续履行的问题，协议中对占用土地的具体位置没有具体的约定，也没有补充协议，这也是造成协议无法履行的现实问题。原告对被告提交的第一组证据身份证无异议；对被告提交的第二组投资开发协议书无异议，但不能说明双方所签的协议是无效的，更不能证明原、被告签订的协议书把耕地变成了可耕地；原告的举证目的有异议；对被告提交第三组证据有异议，原告没有烧砖的行为，不存在破坏土地资源的活动，合同中明确写明有种植花草树木和养殖，并不只是水面和耕地，该合同注明的土地系非农用地，并非耕地；对被告提交的第四组评估结果有异议，认为没有原始数目，是一个推测性的，不能作为定案的依据，且无论评估多少依据双方签订的协议第3条的规定清除附属物是被告应承担的义务；对第五组证据无异议；对第六至十二组证人证言有异议，认为未在举证期限内提供证人出庭作证申请，证据形式不合法，证人证言应当庭质证，否则不能作为定案的依据；对第十三组证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告的经营范围，并不限制原告与其他合作；对被告提交的第十四组证据有异议，认为与本案合同所涉标的无关；对被告提交的第十五组证据真实性无异议；对第十六组证据有异议，认为未提供票据，不予质证；对第十七组证据无异议，更能说明被告违约的事实；对第十八组证据有异议，认为与本案无关。

依据有效证据，查明以下案件事实：2005年1月1日，被告彭连同以河南省商水县魏集镇连丰花木场的名义（乙方）与商水县魏集镇人民政府（甲方）签订合同书一份，合同书约定：“一、甲方将所属渔场包括党高中养猪场在内承包给乙方，承包期30年（2005年1月1日—2035年12月31日）；二、渔场有水面40亩，耕地140亩，乙方每年交3.6万元租金，30年共计交租金108万元；三、乙方在合同生效前，因土地整理、补建围墙、招商引资造成的苗木栽植、苗木损失等费用，甲方不在付款，乙方30年应交的租金不再付给甲方，互补相欠；四、在承包期内，乙方可进行投资建设，从事各种经营，但不能有破坏土地资源的活动（如烧砖）；五、甲方保证乙方投资生产环境的安全，协调处理与周边群众发生的纠纷，乙方招商引资所办企业，享受政府有关优惠政策；六、乙方在承包期内，对渔场的2200米围墙、供电设备及线路500米应进行维修，合同期满后，应保持现有设施；七、本合同从2005年1月1日生效。”2011年5月26日，被告彭连同以连同花木场（原名魏集镇连丰花木场）名义（乙方）和原告中意房产（甲方）签订了合作投资开发协议，协议约定：“一、经甲乙双方共同协商决定成立“周口市白**有限公司”，投资一期约3000万元左右，占地90亩，具体内容包括：宾馆（400万元），饭店（200万元），洗浴中心（200万元），医院（600万元），别墅群（600万元），疗养花园房（400万元），垂钓中心河面、护坡、桥治理（600万元），道路工程（300万元），深井水（100万元），二期工程特色种植园待一期完工后实行，投资约3000万元，共投资约6000万元，并商定由郑**任董事长、法人代表；二、甲方责任：负责建设资金落实、项目建设管理、营业经营管理等……；三、乙方责任：负责建设用地的提供、清理，并调解四邻纠纷，其中建设用地的使用年限不得少于30年，并负责项目建设用地上附属物的清理。以不影响工程进度为准；并负责项目内绿化用树的购买、栽种、管理，并按规划实施；树木产权属乙方，但不经甲方允许不得随意砍伐；用地包括院内80亩、院外10亩；因建设用地所产生的一切纠纷与经济补偿归乙方处理；……；五、甲方占股份的75％，乙方占25％；……；七、甲乙双方已经签字即产生法律效力，有效期30年；若一方违约负相应的法律经济责任”。协议签订后，原**公司在该土地上投资施工，期间双方发生争议。2012年9月28日，彭连同以连同花木场名义又与河南**限公司签订协议将含以上土地（包括该土地上的苗木和附属物）共计面积300.54亩的土地转让给河南**限公司，期限三十年，转让费共计1130万元（含生猪转让费50万元）。后原告停止施工，于2013年3月25日诉至本院，本案在审理过程中，依原告申请于2013年8月15日作出裁定，对原、被告双方签订的合作投资开发协议书中所约定的100亩土地的土地使用权予以查封；在案件重审过程中，原**公司于2015年3月16日向本院提交解除财产保全申请，要求解除原审查封的100亩土地的使用权，本院已裁定解除。

同时查明：连同花木场系被告彭连同个体经营，该场系其所起的字号。

本院认为

本院认为，原告中意房产与被告、连同花木场2011年5月26日签订合作投资开发协议书，按照双方协议约定，原告中意房产所要投资建设的“周口市白**有限公司”占用的是被告彭连同2005年1月1日以魏集**木场的名义承包的商水县魏集镇人民政府的渔场（其中水面40亩、耕地140亩），该渔场属农业用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定：国有土地可以有单位或个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产；农民集体经济组织以外的单位或个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产；《中华人民共和国土地管理法》第三十一条规定：国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地；《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：建设用地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；又根据《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定：农村土地承包应当组遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用，未经依法批准不得将承包地用于非农建设。因此，应当认定原、被告签订的合作投资开发协议，占用的土地属农用地，所签协议要建设的项目属非农建设项目，原、被告的行为违反了法律的强制性规定，应当认定原、被告签订的合作投资开发协议为无效协议，无效协议自始没有法律约束力。对造成合同无效，原、被告双方均有责任，根据合同法的有关规定，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，因此原告中**公司要求被告赔偿损失120万元，本院不予支持，被告彭连同反诉要求中**公司赔偿其损失440076元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，（经审委会讨论）判决如下：

裁判结果

一、原告周口中**有限公司与被告商水县魏集镇连同花木场2011年5月26日签订的《合作投资开发协议书》为无效协议；

二、驳回原告周口中**有限公司的诉讼请求；

三、驳回反诉原告彭连同的反诉请求。

案件受理费20600元，由原告周口中**有限公司负担；反诉费3950元，由被告彭连同负担。

裁判日期

二〇一五年四月二十三日