唐河**儿园与唐河**实验学校为房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）唐河**儿园与被告唐河**实验学校（反诉原告）为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐河**儿园的委托代理人王*及被告唐河**实验学校的委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）唐河**儿园诉称：2014年8月1日，原、被告双方签订幼儿园承包合同，合同约定，被告负责原告的三通一平。但合同履行以来，被告严重违反合同约定：首先，在幼儿园开一小门，原告方所有人员均从小门进出，又不让原告车辆从大门进出。其次，被告多次无故拉闸停电，破坏原告方正常的教学秩序，还在未征得原告同意的情况下，将自己工程用电接在原告室外裸露的插排上，从而造成跳闸。再者，被告拒不腾出三楼房屋并占用一楼洗衣房，且在园内与他人吵闹，影响原告的正常教学。2014年秋，被告预收学生学费64900元，但学生在原告处就读，被告拒不将该部分学费给付原告。被告的违约行为，使原告蒙受了较大的经济损失。为此，诉至法院，请求解除双方签订的承包合同；并要求被告退还原告提前预支的后两年承包费633333元及预收学费64900元，赔偿违约金9.5万元和装修费9万元。

原告唐河**儿园向法庭提供了如下证据：1、原、被告双方签订的承包合同和打款凭证一份，以证实原、被告双方协议约定的权利和义务，原告已按照合同履行付款义务；2、通知3份，以证实原告分别在五月和七月分别通知被告要求被告腾出一楼、二楼、三楼的占用房屋，但被告拒不腾出房屋，违反了合同的约定；3、照片一组，以证实红缨幼儿园的现状，原告承包校园的大门在被告院内，现大门较小，在院外无法进车，要想进车，必须通过被告大门进入，但被告又不让原告方人员车辆从大门进出，被告至今仍占用一楼洗衣房，二楼、三楼宿舍没有腾出。被告因盗用原告的电，造成跳闸，在没有通知任何人的情况下，将原告的电表箱子撬开的情况；4、公证书、录音、录像一组及录音笔录一份，以证实被告不让原告校车进入校园的情况。被告至今占用三楼，作为学生宿舍，里面仍旧有被告学生出入幼儿园，至今没有将三楼交付给原告使用；5、交费凭条一份，以证实被告收取学生的费用，但学生在原告处就读，被告欠原告学费64900元；6、电表汇总表一份，证明被告多收原告的电费款；7、红缨幼儿园与全体教师签订聘用合同，以证实教师是自由的，从而说明教师不是归被告所有的；8、装修协议证明2支，以证实原告在所租房屋内，支出装修款9万元，没有改变房屋结构；9、会计记账凭证若干，证明因原告搬迁，部分学生因教学点离家较远而转学。原告已将所有学费款退还，从而说明学生有选择学校的自由和权利，不是被告的学生；10、王**、牛文静、刘*证人证言；以证实原告两次通知被告，要求被告腾出一楼、二楼、三楼房屋，发通知时三证人在场。11、史*、赵*、张*证人证言，以证实学生家长有自愿择校的权利，学生不是被告的学生。

被告辩称

被告唐河**实验学校辩称：1、本案原告违约，单方解除合同；2、反诉要求原告将校舍、教学设施返还给反诉原告，并恢复原状或赔偿损失180000元；3、判令反诉被告支付违约金95000元；4、依法判令反诉被告支付拖欠电费8775.40元。

被告向法庭出示了如下证据：1、幼儿园物品交接清单；2、用电通知单；3、收费清单，共计64900元；以证明原告单方解除合同后一直未将房屋交付及物品交付给被告方。

经庭审质证：被告对原告所举的证1无异议，合同属实，打款属实，只能证实原告履行了部分合同义务，应为有效证据；认为证2是单方行为，没有证明效力，但是与证10相互印证，证实了原告通知被告要求腾房的情况，应为有效证据；认为证3显示原告改变校园名称违约；证明方向不明；校车不进园不影响正常教学；洗衣房合同约定是双方公用，盗用电是原告捏造猜测；但证三中门牌上仍有友兰双语幼儿园字样，不能证明违约，洗衣房是否双方共用，合同当中没有显示，无法认定，应为有效证据；对证4被告方没有提出相反证据予以反驳，应为有效证据。证5被告方予以认可，应为有效证据；证6，原告不按时交电费，到电业局缴费需要交纳滞纳含老师和学生，而非房屋租赁，被告提出相反证据，应以实际条据为准；对证7被告虽有异议，但没有提出实质性异议，也没有相反证据反驳，应为有效证据；认为证8恰恰证实原告违约，原告装修，因合同第六条第三项约定，装修费由原告承担，又因原告在法定期间内没有交纳追加部分诉讼费，故对装修费用本案不予审理；证9与本案无关系，原告单方解除合同，学生离校正常；本案是承包而非租赁。异议理由成立，为无效证据；认为证10证人证言未出庭质证，被告不予质证。本庭依原告申请，对证人李**、王**调查了询问笔录，与证言一致，二证人均能证实原告两次通知被告要求腾出房子的事实，证人证言所证实情况与原告提供的其它证据形成证据链条，应为有效证据。对证11，因证人未出庭质证，为无效证据。

对被告所举证据，原告对证1无异议，应为有效证据，对证2原告在庭审当予以认可，应为有效证据；对证3在庭审中原告认可，应为有效证据。

本院查明

案经审理查明：2014年8月1日，原告唐河县红缨幼儿园（乙方）与被告唐**实验学校（甲方）签订幼儿园承包合同，合同约定承包期限十年，承包方一次性付清前三年的承包款95万元和5万元保证金。合同上还明确约定：……自合同签订之日起，甲方将乙方所需的教室、场地交给乙方安排使用（场地按照学校规划的区域，教室包括幼儿园一二三搂，其中三楼先由甲方暂用，一年后或乙方发展需要时腾出交给乙方）；负责乙方的三通一平，协调与周边的关系。……违约责任：1.承包期内，若一方违约或者擅自解除合同必须承担违约责任（因不可抗力因素导致本合同无法履行的情况除外）2.在承包期内，若甲方擅自解除合同。须退还当年的全部承包金，并赔偿乙方承包金的30%的违约金。3.在承包期内，若乙方擅自解除合同，除甲方不退还所有承包金外，并赔偿甲方当年承包金的30%的违约金。4.在承包期内，若任意一方无故解除合同，赔偿金额不足以弥补对方经济损失的，双方协商解决，协商不一致的可经法律程序解决。……乙方改造、装修所产生的费用由乙方承担，但室内卫生间，洗手间的洁具由甲方负责安装，以后若有损坏的维修、安装的成本及其他产生的费用由乙方承担。合同签订后，唐河**幼儿园一次性支付了前三年的承包款95万元。”

2015年5月25日和7月1日原告因需要用房，向被告发出通知，要求被告腾出三楼房屋，但被告至今未腾出房屋。

原告认为被告一再违约，遂诉至法院，请求解除双方签订的承包合同；并要求被告退还提前预支的后两年承包费633333元及预收学费64900元，赔偿违约金9.5万元和装修费9万元。

被告提出反诉，要求原告将校舍、教学设施返还给反诉原告，并恢复原状或赔偿损失180000元；3、判令反诉被告支付违约金95000元；4、依法判令反诉被告支付拖欠电费8775.40元。法庭限被告七日内缴纳诉讼费，逾期对反诉请求不予审理。

庭审中，被告认可预收学费64900元，原告认可拖欠电费8775.40元，双方同意互相折抵，折抵后被告返还原告学费56124.60元。

本院认为

本院认为：原、被告签订的幼儿园承包合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同。双方在合同的第三项中明确约定：其中三楼先有甲方暂用，一年后或乙方发展需要时腾出交给乙方；负责乙方的三通一平，协调与周边的关系。被告在原告多次告知后仍不腾出三楼房屋，拒不让原告车辆进出校园，严重违反合同约定。现原告以被告违约，请求解除合同，被告亦同意解除合同，故本院予以支持。原告请求赔偿违约金9.5万元和装修费9万元，因原告未在规定期限内缴纳诉讼费，应视为对该部分的放弃；被告反诉要求原告赔偿损失180000元并支付违约金95000元，因被告未举证证实原告违约，也没有举证证实损失的存在及数额，故对被告的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告唐河**儿园与被告友*双语实验学校签订的幼儿园承包合同；

二、被告友*双语实验学校在判决生效十日内退还原告唐河**园承包费606944.11元（从起诉之日2015年8月31日开始算起）；

三、被告友*双语实验学校在判决生效十日内退还原告2014年度预收学费56124.60元；

四、驳回原告的其他诉讼请求和被告的反诉请求。

案件受理费10780元，反诉费3900元，由被告友*双语实验学校承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月二十一日