邢**与郑州恒**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告邢*静诉被告郑州恒**有限公司（以下简称恒**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邢*静及其委托代理人王**，被告恒**公司委托代理人杨*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告于2012年8月31日购买被告开发的位于中原区天山路东、牛庄**合小区4号楼2单元3101号商品房，房屋总价款594572元。双方合同约定的交房日期为2014年3月30日前。但被告因工程原因逾期交房，截止到2014年6月3日被告通知交房时，原告发现被告提供的商品房仍不具备合同约定的交房条件，同时也不符合《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》第四条规定的交付条件。原告于2014年6月12日向被告发出《拒收房屋告知函》，被告拒绝整改。2014年9月12日郑州市**业协会出具《调解具结书》，被告也拒不执行。根据合同约定，被告应向原告支付日万分之一的逾期违约金直至房屋验收合格交付之日止，故原告诉至本院请求法院判令被告恒**公司向原告支付逾期交房违约金7075.41元（从2014年6月4日至2014年9月30日）；本案的诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告辩称：一、被告向原告发出交房通知时，房屋符合双方合同约定的交付条件；二、原告诉称的《调解具结书》不具备法律效力，不能作为原告主张诉讼请求的依据；三、双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间是2014年3月30日，但被告通知原告2014年6月3日办理交房手续，此段时间内的逾期交房违约金，被告应当支付，并且原告已领取完毕；原告在接到被告的交房通知后，因自己的原因未办理交房手续，根据双方合同约定，由于原告的原因，未能按期交付的，被告不承担逾期交房责任，因此自2014年6月3日至2014年9月9日原告办理收房手续期间的违约金，被告不应当负担；原告2014年9月9日的收房行为是对房屋交付条件的认可，不应当再以”房屋不符合交付条件为由”要求被告支付2014年9月9日以后的违约金。综上，原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。

本院查明

经审理查明：2012年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告开发的位于中原区东，牛庄路南4幢2单元3101号房屋一套；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6518.72元，总金额为594572元；付款方式约定：其中294572元以现金方式于2012年8月31日支付，300000元以商业贷款方式于2012年12月1日支付；合同第八条约定：被告应当在2014年3月30日前，将具备交付条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，交房条件为”该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。合同第九条约定：被告未按规定期限将该商品房交付原告使用的，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，被告不承担逾期交房责任。自被告书面通知送达之日起15日内，原告未按规定办理房屋交接的，视同被告与原告按期办理房屋交接，该房屋风险责任随之转移给原告，原告应承担交接日起相应的物业管理等各项费用。合同第十四条约定：被告承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑包括供水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖设施，电话、有线电视、网络线路等弱电设施以及门禁系统，应于2014年3月30日达到使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由被告提供替代设施，由原告承担费用，收费标准按正常市政标准。合同签订当日，原告与保利物**郑州分公司签订了前期物业服务协议并向被告支付购房款294572元，于2012年11月1日向被告支付购房款300000元。2014年5月12日，被告向郑州**委员会递交了郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，表上载明的工程名称为保利百合小区1号楼。郑州**委员会在备案意见栏中写明”本工程的竣工验收备案文件于2014年5月13日收讫，经验收文件齐全”并加盖竣工验收备案专用章。2014年6月1日，被告向原告发出入伙通知，告知其购买的房屋现已施工完毕，具备使用条件，交楼时间为2014年6月3日。2014年6月12日，原告向被告发出拒收房屋告知函，函中提出小区存在天山路与牛庄路主干出行道路未修建、学校等教育配套设施不完善、小区绿化未达标、消防配套设施不齐全、消费欺诈、楼体外观不直、倾斜等质量问题，其中房屋质量问题中罗列了百叶窗下外墙砖不合格，外墙漆粗糙程度及色泽颜色不一致、达不到要求等25项问题。2014年6月12日，原告将拒收告知函通过EMS快递发送给被告。2014年9月9日，保利百合小区业主冉**、田**等52人因保利百合项目交付使用问题向郑州市**业协会提出调解申请，理由是开发商未按合同约定出示供电、供配电等多项验收合格证明，不具备交房条件却强制交房，原告在52人之中。2014年9月12日，郑州市**业协会组织交付使用调解会议，被告方工程部负责人王**代表被告，冉**、徐**、于**作为购房人代表参与调解。同日，郑州市**业协会出具编号为2014003号的调解具结书一份。2014年10月23日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付自2014年6月4日至2014年9月30日的逾期交房违约金7075.41元。被告**公司提出该调解具结书的内容不属实，被告没有对冉**提出的观点做出认可，参与调解的双方没有达成共识；参与调解的双方均没有在调解具结书上签字盖章，该调解具结书依法不具备法律效力。

另查明：原告邢**于2014年9月9日接收了被告交付的保利百合小区4号楼2单元3101号房屋，并于2014年9月13日收到被告支付的延期交房违约金3864.72元。

上述事实，有《商品房买卖合同》、《拒收房屋告知函》、《竣工验收备案表》、《收楼档案》、《郑州市房地产开发项目交付使用调解具结书》、《领款单》、邮寄单以及原、被告的陈述等证据在案佐证，足以认定。

本院认为

本院认为：原、被告所签商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。合同约定的房屋交付时间为2014年3月30日前，被告迟至2014年6月1日才向原告发出交房通知，通知的交房时间为6月3日，被告未按规定时间履行交房义务，属于违约行为，应承担违约责任。被告按合同约定应向原告支付2014年3月30日至通知交房的6月3日期间的交房违约金，违约天数共计65天，按照双方《商品房买卖合同》约定的逾期交房的违约金标准，被告应支付原告逾期交房违约金共计3864.72元。上述违约金原告已于2014年9月13日从被告处领走。虽然原告实际接收房屋的时间是2014年9月9日，但被告已经在2014年6月1日通知原告6月3日收房。交房需要双方的配合，原告应按通知时间对其所购房屋进行检查、交接。虽然原告向被告发出了拒收房屋告知函，但其在庭审中提交的证据不足以证明被告交付的房屋不符合双方约定的条件。双方争议的实际问题是因为公共设施建设方面的共性问题，但原、被告双方在商品房买卖合同中约定的交房条件中并不包括市政道路、学校等教育配套设施的建设问题，这不属于双方约定的合同义务，同时市政道路、学校等公共设施的建设也不属于被告应承担的法定义务，原告以此为由拒绝对房屋进行检查、交接，没有正当理由，对造成房屋延迟交接负有责任，原告应自行承担6月3日以后未收房的法律后果。原告主张的违约金没有依据，对于其诉讼请求，本院不予支持。原告在庭审中提交了郑州市**业协会出具的调解具结书一份，以此证明被告交接的房屋不符合交付使用标准，其要求支付6月3日以后的违约金有法律依据。判断一份文书是否具有法律效力，要从其是否有合法的授权、是否遵守了正当程序、认定事实是否清楚、适用法律是否正确、实体处理结果是否适当、是否给予当事人救济渠道等方面综合予以判断。该调解具结书虽载明经协商达成了共识，但从被告向本院提供的相关证据中，没有任何书面记录显示双方为此进行了协商并达成了共识、签署了调解协议，因此该调解具结书显然不能作为证明被告逾期交房的有效证据。被告恒天兴**司所称不应支付2014年6月3日以后违约金的抗辩理由依法成立，本院予以采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告邢文静的诉讼请求。

案件受理费50元，由原告邢文静负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月九日