赵**郑州金**限责任公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赵*诉被告郑州金**限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵*及委托代理人邱初池，被告郑州金**限责任公司（以下简称金**司）委托代理人栾**、李**等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告赵*诉称：本人2010年3月2日在被告开发的周口市川汇区七一东路“金泰王朝”小区购买商品住宅一套，被告未按购房合同约定提供深水井，原告只能耗费天然气用于日常洗澡和取暖，三年造成天然气费用多支出14167.5元。被告另外逾期七百多天办理房屋产权证，应依法按房屋价款的日万分之一支付违约金26037.98元。以上两项损失要求被告予以赔偿。

被告辩称

被告金**司辩称：深水井已经按期交付使用，因业主不能及时交纳使用费中途停用；延期办理房屋产权证有原告自己的原因，且对此问题被告已与业主代表协商达成解决协议。

原告赵*提供了以下证据并当庭进行了质证：1、商品房买卖合同及发票，证明原告购买房屋总价格和双方约定的权利义务、违约责任。2、交房、交款通知书和补充合同，证明被告应交付房屋和办理产权证的时间。3、天然气计量表和小区业主证明，证明因被告没有提供深水井给原告造成多支出天然气取暖费用。

被**公司对上述证据质证：对原告提供的证据1的真实性无异议，合同约定的地暖系统是与天然气壁挂炉配套使用，不是直接使用深水井地下水取暖。证据2的房主不是原告，与本案无关，办理产权证需要原告提供缴纳契税凭证，原告一直没有提供。对证据3的真实性无异议，证明我方交付的房屋设施完好，天然气计量表显示的用量，不能证明完全用于取暖，所谓小区业主证明不具有代表性。以上三份证据不能证明原告有合理的损失。

被告金**司提供了以下证据并当庭进行了质证：1、商品房买卖合同、业主代表签署的承诺书、小区业主代表公示栏照片、逾期办产权证违约金支付凭证，被告方员工（办理违约金支付业务）考勤表，证明逾期办理产权证问题，被告已与业主代表协商解决，支付每户业主违约金360元，已通过业主代表发放完毕。2、一号楼竣工验收备案表，证明竣工验收交房时深水井、地暖等项目验收合格。3、周口**服务公司（以下简称和兴物业）证明、公司营业执照、深水井计量表计量统计、计量表照片，证明深水井曾使用，因小区入住率较低费用较高，业主不愿意交纳费用，物业公司垫支困难暂时停用，是否启用是原告与物业公司之间的事情，与被告无关。

原告对金**司证据质证：对证据1房屋买卖合同的真实性无异议，合同是格式条款，对逾期交付房款和逾期办理产权证的违约责任不对等；业主代表承诺书中的业主代表选举程序不合法，业主代表公示原告不知道，被告没有书面通知原告；被告支付的逾期办证违约金原告没有收到，违约金支付凭证显示是个人支付不是被告公司支付，考勤表与本案无关。被告证据2只能证明被告对房屋的验收，没有对是否交付深水井作出说明。被告证据3所指物业公司不是业主委员会选用，是被告委托的公司，与本案有利害关系，不具有证明效力。

庭审结束后，原告补偿提供了下列证据：1、“周口市川**业主委员会”2015年1月18日同时给市委、住建局、办事处、公安局领导的小区问题书面反映一份、问题清单一份、周口市住房与城乡建设局关于金泰**主委员会成立的证明一份、金**司对解决小区问题的书面答复一份、有20名自然人签名的空白“河南省建设工程质量投诉一览表”一份、没有记录人署名的“业主维权记录”一份、项城市**有限公司（以下简称福鑫物业）关于调解解决房产证违约金和业主代表承诺不再上访的情况说明三份、2014年12月21日金**司与福鑫物业服务合同一份及该物业公司营业执照和资质证书等，证明小区深水井问题一直没有解决，业主代表本人每人得到15000元办理房产证违约金，原告没有得到违约金。

被告对上述证据质证认为，原告诉称“业主委员会”成立程序不合法，代表范围有局限，其向有关部门单方反映的问题不客观；福鑫物业所称业主代表每人得到15000元违约金与其他业主无关的主张，与业主代表承诺书内容相矛盾，应以业主代表本人签名的承诺书为准。

庭审结束后，被告补偿提供了下列证据：1、业主委员会在小区内发布的成员名单“联合公示”照片两张，证明代表业主就逾期办证违约金与被告达成协议并作出承诺书的业主代表同公示业主委员会成员一致。2、深水井取水资源论证报告及周口市水务局批复意见、深水井竣工技术验收报告等，证明深水井工程获得了政府水主管部门的批准，按合同约定竣工交付业主使用，主要用途是小区居民洗浴，水质检验合格。3、周口市民用建筑工程节能专项验收报告，证明被告向原告提供的地暖设备经专项验收合格。4、和兴物业的资质证书，证明被告聘请的物业公司具有合法的经营资格。

原告对上述证据质证认为，签订承诺书的业主代表与公司业主代表不完全一致，签订承诺书的业主代表只代表其个人，没有代表其他业主；在深水井的竣工验收资料中，施工单位和监理单位没有注明验收时间，不能证明深水井交付日期；地暖是与深水井配套使用，深水井没有按期交付，地暖也无法使用。

本院通过庭审调查和对证据的分析，可以确认以下案件事实：

原告赵*于2010年3月2日向被告交付购房款368810元，拟购买被告开发的周口市川汇区七一东路“金泰王朝”小区1号楼东单元18层1806号商品住宅一套，双方于2011年3月2日补签了购房合同。合同约定：购房款交付期限2011年3月2日，房屋交付期限2011年5月31日；买受人逾期付款在60日内的，支付出卖人应付款日万分之零点五的违约金，逾期付款超过60日的，支付应付款日万分之一的违约金；出卖人逾期交房在60日内的，支付买受人已付房款日万分之零点五的违约金，逾期交房超过60日且买受人选择要求继续履行合同的，出卖人支付买受人日万分之零点五的违约金；出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则，买受人不选择退房时，支付买受人已付房款万分之一的违约金；如果因买受人不及时缴纳政府部门规定的各项税费，由买受人承担全部责任；合同约定房屋装饰、设备标准第10项：深水井、地暖系统，不含壁挂炉；如果达不到约定标准，买受人有权选择要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，或者要求出卖人负责达到标准。原告选择了要求出卖人负责达到标准。

合同签订后，被告于2011年7月办理了工程竣工验收手续，原告称被告于2011年7月13日交付房屋，被告没有提出异议。

2011年7月至2014年2月为“金泰王朝”小区提供物业服务的是和兴物业。2014年12月21日被告与福鑫物业签订了“金泰王朝”小区物业服务合同，约定服务期限至2015年12月31日，实际于2015年3月12日解除合同。

被告提供的业主代表承诺书内容文字为电脑打印体，内容为“承诺书（标题），郑州金**限责任公司在周口开发金泰王朝，1号楼、2号楼业主代表，其代表业主的意愿，与郑州金**限责任公司关于房产证逾期办理问题进行洽谈，经友好协商，郑州金**限责任公司意愿承担每户360元的违约金；之后，关于逾期办理产权证的问题双方不再有任何纠纷，1号楼、2号楼业主不得以任何形式向任何机关对甲方主张任何权利，若再出现类似事件，有业主代表负责协商处理”，在业主代表签字区，书写有12名自然人姓名，他们是“刘**、刘**、吴*、黄**、赵*、刘**、刘**、王**、黄**、张*、李*、广德”，注明签署时间（打印体）2014年10月25日。2014年10月28日，被告公司以其员工郭**的名义向李*、吴*、黄**、刘**、刘**、张*、张**、穆**、王**、刘**、黄**等人银行账户各转款15000元，向刘**银行账户转款12000元。穆**、黄**两人称承诺书中的名字不是本人书写，但认可收到被告支付的款项，认为收到的款项是被告給付本人的违约金，与其他业主无关。在承诺书中签名的其他十人认可自己的签名属实，亦认可收到被告款项，但称承诺书内容与签字时不一致。

“金泰王朝”小区业主委员会成立后于2015年1月5日在周口市住房和城乡建设局备案。2015年3月16日在“金泰王朝”小区内张贴有署名业主委员会和福*物业致小区全体业主的联合公示榜，公布了业主委员会成员和联系电话，其中李*为业主委员会主任，穆**、刘**为副主任，张*为秘书长，王**为付秘书长。其他成员有黄伟*、赵*、刘**、苏明星、刘*、吴*、刘**、刘**。吴*承认在承诺书中书写为“吴*”，从联系电话判断，张*与公示名单张的“张*”系同一人、刘**与公示名单中的“刘**”系同一人。

2011年3月，周口水文水资源勘测局受被告委托，作出“取水井取水资源论证报告书”，2011年4月周口市水务局批复同意该论证报告，要求“该工程验收合格后，应按照国家有关规定，完善取水许可手续，依法缴纳水资源费，严格执行国家节水政策，接受当地政府对水资源的管理”。在深水井施工单位提供的“竣工技术报告”中，被告和监理单位加盖了公章，被告签署日期为2011年7月16日，监理单位和施工单位未注明竣工验收日期。

本院认为

本院认为，公民合法的民事权益受法律保护，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本案中原告与被告签订的商品房买卖合同，条款清楚、内容合法，应为有效。有大多数业主委员会成员签名的“承诺书”，已明确了被告延迟办理产权证的处理意见，与被告协商一致。这些签名的业主委员会成员，辩称承诺书的内容与签名时不一致，但未提供相应证据证明，也未申请对承诺书内容的真实性进行司法鉴定，该辩称没有事实依据，本院不予采信。承诺书中确定的延迟办理产权证的违约金数额360元，高于合同约定的金额36.88元（房屋价款的万分之一）；原告既然把“金泰**主委员会”的证明作为证据，以证明被告存在延迟办理产权证和延迟交付深水井问题，就应当认可业主委员会成员资格的合法性和代表性，接受承诺书的处理意见。原告没有收到360元违约金，被告应直接给付；被告已支付给业主代表委托代偿的违约金可依法追回。

关于深水井问题。原告提供的证据显示，小区业主代表多次反映和与被告协商的问题中，明确提出的是深水井启用问题，而不是深水井尚未交付问题。深水井工程的验收记录能够证明深水井于2011年7月竣工。须要明确的是，我国对地下水资源的使用实行许可制和收费制。《中华人民共和国水法》第四十八条“直接从江河、湖泊或者地下取用水资源的单位和个人，应当按照国家取水许可制度和水资源有偿使用制度的规定，向水行政主管部门或者流域管理机构申请领取取水许可证，并缴纳水资源费，取得取水权。但是，家庭生活和零星散养、圈养畜禽饮用等少量取水的除外”。**务院《取水许可和水资源费征收管理条例》第七条“实施取水许可应当坚持地表水与地下水统筹考虑，开源与节流相结合、节流优先的原则，实行总量控制与定额管理相结合”。原告要求被告提供深水井水资源供地暖系统采暖使用，一是缺乏合同依据，合同并未约定用深水井供地暖使用。二是缺乏法律依据，一次性不间断使用地下水取暖，将大量破坏、浪费水资源，违反国家节水政策，且同样需要交纳使用费，不会为原告节省开支。双方在没有按照上述法律法规办理许可手续之前，在购房合同中约定并开掘深水井，违反了法律法规禁止性规定，属于无效的民事法律行为。被告在完善相关法律手续之前，不得启用深水井，否则将受到法律追究。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告郑州金**限责任公司于本判决生效后七日内给付原告延迟办理产权证违约金360元。

二、驳回原告赵*的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费810元，由原告赵*负担710元，被告郑州金**限责任公司负担100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月六日