上诉人崔**与被上诉人郑州恒**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人崔**与被上诉人郑州恒**有限公司（以下简称恒**公司）房屋买卖合同纠纷一案，崔**于2014年11月7日向河南省**人民法院提起诉讼，请求法院判令恒**公司按照约定的标准支付从2014年6月4日至2014年9月27日逾期交付房屋的违约金10036元。郑州**民法院于2015年4月2日作出（2014）中民二初字第2064号民事判决。崔**不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月8日对本案公开开庭进行了审理。上诉人崔**的委托代理人高**，被上诉人恒**公司的委托代理人栾**、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2011年7月25日，郑州市城乡规划局向被告颁发郑规地字第410100201119105号的建设用地规划许可证一份，其上载明用地单位为被告，用地项目名称为住宅及配套设施，用地位置为天山路东、牛庄路南，用地性质为二类居住用地，用地面积为54502.497平方米。2012年9月14日，崔**、恒**公司签订商品房买卖合同一份。合同约定：崔**购买恒**公司开发的位于中原区天山路东，牛庄路南3幢1单元5层505号房屋一套，户型为三室二厅，用途为成套住宅，房屋建筑面积117.09平方米（套内建筑面积92.38平方米，公共部位和公用房屋分摊面积24.71平方米）；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7389.48元，总金额为865234元，付款方式为一次性现金付款，约定付款时间为2012年9月14日。合同第八条约定：恒**公司应当在2014年3月30日前，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付崔**使用，第5种条件为“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。合同第九条约定：除特殊情况外，恒**公司未按规定期限将该商品房交付原告使用的，按逾期时间，分别处理：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒**公司按日向崔**支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，崔**有权解除合同。崔**要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒**公司按日向崔**支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，恒**公司应当书面通知崔**办理交付手续。双方进行验收交接时，恒**公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，恒**公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。恒**公司不出示证明文件或出示证明文件不全，崔**有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒**公司承担。由于崔**原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：恒**公司不承担逾期交房责任。自恒**公司书面通知送达之日起15日内，崔**未按规定办理房屋交接的，视同恒**公司与崔**按期办理房屋交接，该房屋风险责任随之转移给崔**，崔**应承担交接日起相应的物业管理等各项费用。合同第十四条“关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺”中约定：恒**公司承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑包括供水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖设施，电话、有线电视、网络线路等弱电设施以及门禁系统，其中燃气供应设施2014年3月30日达到户内燃气管道到位，交付后6个月取得验收合格证明文件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由恒**公司提供替代设施，由崔**承担费用，收费标准按正常市政标准。合同签订后，崔**于2012年9月14日向恒**公司支付购房款865234元并与保利物**郑州分公司签订了前期物业服务协议。2014年5月12日，恒**公司向郑州**委员会递交了郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，表上载明的工程名称为保利百合小区3号楼5月13日，郑州**委员会在备案意见栏中写明“本工程的竣工验收备案文件于2014年5月13日收讫，经验收文件齐全”并加盖竣工验收备案专用章。2014年6月1日，恒**公司向崔**发出入伙通知书，告知其购买的保利百合3栋1单元505号房，现已施工完毕，具备使用条件，交楼时间为2014年6月3日。2012年6月8日，郑州**小区640户业主起草致保利地产、恒**公司的拒收房屋告知函，函中提出小区存在天山路与牛庄路主干出行道路未修建、学校等教育配套设施不完善、小区绿化未达标、消防配套设施不齐全、消费欺诈、楼体外观不直、倾斜等质量问题，其中房屋质量问题中罗列了百叶窗下外墙砖不合格，外墙漆粗糙程度及色泽颜色不一致、达不到要求等19项问题；崔**在业主联签拒收房登记表中的3号楼业主签名页上签名。2014年6月12日，寄件人翟**将拒收告知函通过EMS快递发送给恒**公司。2014年7月31日，崔**接收了所购房屋。2014年8月16日，恒**公司向崔**支付了2014年3月31日至2014年6月3日期间延期交房违约金5624.02元。2014年11月7日，崔**向本院提起诉讼，要求恒**公司支付自2014年6月4日至9月27日的逾期交房违约金10036元。庭审过程中，崔**在回答本院询问其房屋出现过拒收房屋告知函中的哪些问题时，崔**答称主要是因为公共设施建设方面的共性问题，房屋本身不存在拒收函中列明的质量问题。另查明：2014年9月9日，保利百合小区业主冉**、田**等52人因保利百合项目交付使用问题向郑州市**业协会提出调解申请，理由是开发商未按合同约定出示供电、供配电等多项验收合格证明，不具备交房条件却强制交房，崔**未在52人之中。2014年9月12日，郑州市**业协会组织交付使用调解会议，恒**公司方工程部负责人王**代表恒**公司，冉**、徐**、于**作为购房人代表参与调解。同日，郑州市**业协会出具编号为2014003号的调解具结书一份，具结书载明：“在协会主持调解下，协商达成如下共识：1、保利百合项目目前未达到《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》规定的交付使用标准；2、郑州恒**有限公司应当在保利百合项目达到交付标准后向购房人交房；3、郑州**限公司按照合同约定向购房人赔偿延期交房违约金，时间由合同约定交房日期计算到实际交付使用日期。上述共识内容已经本调解机构确认，本次调解完成。本调解具结书经调解机构盖章后生效，对双方当事人具有约束力”。该调解具结书上加盖有郑州市房地产开发项目交付使用调解专用章并有侯*、岳*、周*三人签名。崔**崔**提供了上述调解具结书并据此要求恒**公司支付自2014年6月4日至9月27日的逾期交房违约金10036元。恒**公司恒**公司提出崔**没有向郑州市**业协会提出调解申请，没有参加2014年9月12的现场调解，也没有向冉**出具授权委托书，该调解具结书与崔**没有任何关系；同时该调解具结书的内容不属实，恒**公司没有对冉**提出的观点做出认可，参与调解的双方没有达成共识；参与调解的双方均没有在调解具结书上签字盖章，该调解具结书依法不具备法律效力。

一审法院认为

原审法院认为：崔**、恒**公司所签商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。合同约定的房屋交付时间为2014年3月30日前，恒**公司迟至2014年6月1日才向崔**发出交房通知，通知的交房时间为6月3日，恒**公司未按规定时间履行交房义务，属于违约行为，应承担违约责任。虽然崔**实际接收房屋的时间是2014年7月31日，但恒**公司通知6月3日交房的入伙通知书早在6月1日已经有效送达崔**，交房需要双方的配合，崔**应按通知时间对其所购房屋进行检查、交接。虽然崔**在640户业主联名的拒收房屋告知函上签了字，但其在庭审中未能提出证据证明其房屋存在拒收房屋告知函上列举的任何一项质量问题，邻居房屋漏水与否与自家房屋存在质量问题之间并不存在法律上的关联性。崔**庭审中承认是因为公共设施建设方面的共性问题而拒收房屋，但崔**、恒**公司双方在商品房买卖合同中约定的交房条件中并不包括市政道路、学校等教育配套设施的建设问题，这不属于双方约定的合同义务，同时市政道路、学校等公共设施的建设也不属于恒**公司应承担的法定义务，崔**以此为由拒绝对房屋进行检查、交接，没有正当理由，对造成房屋延迟交接负有责任，崔**应自行承担6月3日以后未收房的法律后果。崔**在庭审中提交了郑州市**业协会出具的调解具结书一份，以此证明恒**公司交接的房屋不符合交付使用标准，其要求支付2014年6月3日以后的违约金有法律依据。崔**并未申请参加该调解活动，且已在2014年7月31日接收了房屋，其主张恒**公司应依据该调解具结书向其支付2014年6月3日至9月27日违约金的要求与其7月31日接收房屋的行为自相矛盾。判断一份文书是否具有法律效力，要从其是否有合法的授权、是否遵守了正当程序、认定事实是否清楚、适用法律是否正确、实体处理结果是否适当、是否给予当事人必要的法律救济渠道等方面综合予以判断。崔**提供的该调解具结书虽载明经协商达成了共识，但从恒**公司向法院提供的相关证据中，没有任何书面记录显示双方为此进行了协商并达成了共识、签署了调解记录；因此该调解具结书不能被作为证明恒**公司逾期交房的有效证据。从2014年3月31日至6月3日，恒**公司逾期65天交房，按合同约定应向崔**支付逾期交房违约金5624.02元，崔**已领取了该款项，恒**公司已经承担了逾期交房的违约责任。崔**崔**再要求恒**公司恒**公司支付自2014年6月4日至9月27日的逾期交房违约金10036元的诉讼请求，于法无据，于*不合，法院不予支持。恒**公司恒**公司所称不应支付2014年6月3日以后违约金的答辩理由依法成立，法院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：驳回崔**的诉讼请求。案件受理费51元，由崔**负担。

上诉人诉称

宣判后，崔**不服，向本院上诉称：一、被上诉人2014年6月3日通知上诉人交付房屋时并未完成合同第八条的约定内容，故不符合房屋交付的条件：一审判决以上诉人未指出房屋存在的个性质量问题为由，推定被上诉人房屋交付合格，系认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定：“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成；前期物业管理已经落实。”被上诉人在法庭上出示的竣工验收备案表系伪造或变造，竣工验收备案表上的日期系后期统一填写的，关键的竣工备案日期为空白，虽然盖有档案查询专用章，但是被上诉人却未能出具竣工验收备案表的原件。被上诉人在法庭出示的多项公共配套设施的验收合格时间在2014年的6月3日以后，该证据自证了被上诉人在2014年6月3日前不符合交付条件。二、被上诉人2014年9月27日取得房地产开发项目交付使用备案证明文件，证明符合交付使用条件的时问是2014年9月27日，不是2014年6月3日。同样是上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”按照郑州人民政府颁发的《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》（郑*（2011）96号）第四条的规定，商品房需要达到l6个条件方能交付使用。被上诉人开发的保利百合小区商品房预售许可证在该管理办法之后，按照合同约定，必须按这一管理办法执行。根据冉小半、时**等52位业主因房屋交付问题在郑州市**业协会的调解下达成的调解具结书证明：被上诉人截止2014年9月l2日仍不具备《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》规定的交付使用标准。证据显示，被上诉人2014年9月27日取得房地产开发项目交付使用备案证明文件。这一证据证明被上诉人认可《郑州市房地产开发该调解具结书虽然对上诉人不具备约束力，但能够证明2014年6月3日被上诉人通知交付房屋时不具备交付条件这一法律事实。因为建设工程的验收都是整体验收，不可能存在同一建设工程对某些业主是不具备交付条件的而对另外一部分业主具备交付条件。三、被上诉人交付房屋时天山路和牛庄路未修建、配套教育设施不完善等情形属于严重的违约行为，应依法承担违约责任。被上诉人在开发保利百合小区时系通过招拍挂的方式取得的土地，在国有土地使用权证中载明该小区位于天山路东、牛庄路南，在上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中也明确约定小区的位于天山路东、牛庄路南。由于被上诉人与政府签订土地出让协议时明确约定小区的出行道路为牛庄路与天山路，但被上诉人在接收政府的土地时并未要求政府依照土地出让协议的约定修建天山路与牛庄路，上诉人在购买房屋时相信被上诉人会按照合同约定将天山路与牛庄路修建好后再行交付。虽然市政道路的修建系政府的义务，但被上诉人作为土地出让协议的合同相对人怠于行使合同权利（向政府主张修建道路），导致被上诉人构成对上诉人的违约。市政道路的未修建直接导致上诉人房屋的贬值，严**侵犯了上诉人的合法权益，被上诉人交付房屋时天山路与牛庄路未一并交付，被上诉人的可依据出让协议的约定直接向政府部门主张违约责任。但由于上诉人与被上诉人之间存在合同关系，故被上诉人应向上诉人承担违约赔偿责任。四、上诉人2014年7月31日接收房屋系生活所迫，不能视为被上诉人已于通知交付房屋时即达到房屋交付条件。被上诉人向上诉人支付了2014年3月30日至2014年6月3日的违约金，2014年6月3日至2014年9月27曰逾期交付的违约金却拒绝支付，不能因为被上诉人拒绝支付剩余期限的违约金就视为被上诉人在2014年6月3日达到了房屋交付条件。2014年7月31日上诉人接收房屋是因为上诉人既要还借款又要租赁房屋，生活压力较大，上诉人接收房屋也是生活所迫，不能因为上诉人接收房屋就认定被上诉人的房屋交付符合法定的交付条件。综上所述，一审法院认定被上诉人无须支付2014年6月3目以后的违约金系认定事实错误，依法应当予以改判，请求法院撤销原判，改判被上诉人支付上诉人逾期交房的违约金10036元。本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人恒天兴**司答辩称：崔**的上诉请求不能成立，应予驳回。恒天兴**司通知崔**交房时已经达到交房条件，竣工备案表真实合法，房地产拒绝书不具备法律效力，双方没有达成共识，崔**本人没有参加调解，天山路和牛庄路配套不是恒天兴**司的合同义务，让恒天兴**司承担道路及配套不是我方义务。

二审经审理查明的除与原审一致外，另查明：1.一份报道视频。证明业主说明开发商无法出示水电，开发商验收合格文件较多还在移送中，小区多次验收都不合格，直到2014.8.28日也没有验收合格，不具备交付房屋的条件。2.预售许可证的时间是2012年8月13日，小区适用于郑州是房地产交付使用管理办法。恒**公司质证认为：1.一审立案时相关案件的一些当事人提交的有这个视频，现在不需要质证。2.合同签订时，我们交房是按照合同约定的条件，如果违反我们是要承担，如果违反行政法规是可以处罚的，但与本案没有关系。我方一审提交了所有证据，每个验收都符合合同约定的交房条件。我们使用的合同版本也是政府格式的。交房办法与建筑法、城市建筑法等上位法是相矛盾的，不是合同约定的交房条件。

本院认为

本院认为：一、上诉人崔**虽称被上诉人恒天兴**司提供的竣工验收备案表系伪造，但并未提供证据加以支持，而上诉人恒天兴**司提供的竣工验收备案表上显示“本工程的竣工验收备案文件于2014年5月13日收讫，经验收文件齐全”并加盖竣工验收备案专用章”，同时，上诉人崔**在一审庭审笔录第9页中的陈述显示“…房屋本身不存在拒收函中列明的质量问题”，故本院对上诉人崔**的第一项即2014年6月3日交付房屋时不符合合同第八条约定和被上诉人在法庭上出示的竣工验收备案表系伪造或变造吧……的理由不予支持。

二、首先，上诉人崔**并不是调解具结书的主体；其次，参照《中华人民共和国民事诉讼法解释》第107条：除法律另有规定或者当事人均同意外，当事人达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据。故本院对上诉人崔**第二项即《郑州市房地产开发该调解具结书虽然对上诉人不具备约束力，但能够证明2014年6月3日被上诉人通知交付房屋时不具备交付条件这一法律事实的理由不予支持。

三、上诉人崔**虽称被上诉人交付房屋时天山路和牛庄路未修建、配套教育设施不完善等情形属于严重的违约行为，应依法承担违约责任，但并未提供证据证明。故本院对上诉人崔**的该项理由不予支持。

四、上诉人崔**称2014年7与31日接收房屋系生活所迫，同样没有提供证据予以证明。二审中上诉人虽然提供了报道视频和预售许可证，但不能证明被上诉人在本案中逾期至2014年9月27日交房的事实。结合上诉人崔**一审庭审中的陈述、本案房屋已经通过验收的事实、当事人对自己的理由和主张提供的证据以及上诉人崔**已于2014年7月31日接收该房屋的事实，上诉人崔**的上诉理由及要求支付2014年6月3日至2014年9月27日逾期交房违约金的主张均不能得到支持。

综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案受理费51元，由上诉人崔**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十日