上诉人杨**、徐**与被上诉人郑州幼儿师范学校房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**、徐**因与被上诉人郑州幼儿师范学校房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2015）金民二初字第3685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨**、徐**的委托代理人侯月月，被上诉人郑州幼儿师范学校的委托代理人许*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

郑州**学校于2015年3月26日诉至郑州市金水区人民法院，请求判令：1、杨**、徐**立即腾空并返还原承租的市民新村北街8号附10号东房屋及设施；2、杨**、徐**支付租赁期间拖欠3个月的房租6300元；3、杨**、徐**支付因非法占用房屋及设施所造成的自2015年1月1日起至起诉之日的经济损失5758.06元，以及自起诉之日次日至实际返还之日的经济损失（以杨**、徐**原租房房租每月2100元标准计算）；4、杨**、徐**支付所拖欠的水电费用2437.3元；5、本案诉讼费用由杨**、徐**承担。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年8月31日，郑州幼儿师范学校与杨**、徐**签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，郑州幼儿师范学校将位于市民新村北街8号附10号东的房屋出租给杨**、徐**，月租金2100元。租期为16个月，自2013年9月1日至2014年12月31日。水电费按季度付与郑州幼儿师范学校（执行供电局、自来水公司商业用单价）。本合同期满后，如果双方任何一方提出不再续订合同，室内外装修（设备除外）无偿归郑州幼儿师范学校所有。合同还对其他事项进行了约定。

2015年3月26日，郑州幼儿师范学校诉至法院。

审理中，1、郑州幼儿师范学校称杨**、徐**向其交纳房租交至2014年9月30日，之后未交纳。杨**、徐**对此予以认可。2、至2015年10月26日庭审时，杨**、徐**称涉案房屋其在使用。

一审法院认为

原审法院认为：郑州**学校与杨**、徐**于2013年8月31日自愿签订的《房屋租赁合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方均应当按照合同的约定履行义务。庭审中，双方均认可2014年10月1日至2014年12月31日期间的房租杨**、徐**未缴纳，故对郑州**学校请求杨**、徐**支付2014年10月1日至2014年12月31日期间的租金6300元（2100元×3月＝6300元）的诉讼请求，予以支持；根据合同约定，涉案的房屋于2014年12月31日租赁期已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定。杨**、徐**应将涉案的房屋于租赁期届满之日即2015年1月1日返还给郑州**学校，杨**、徐**未返还，已构成违约，故对郑州**学校请求被告立即腾空、返还涉案房屋并支付租赁期届满后房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持。关于郑州**学校请求支付水电费用2437.3元的诉讼请求，因郑州**学校的证据不足以证明杨**、徐**拖欠水电费的实际数额，不予支持。关于杨**、徐**辩称的优先承租权问题，因法律并未对“优先承租权”作出规定且双方在租赁合同中亦未有约定，故就杨**、徐**的该辩称理由，无事实和法律依据，不予采纳。对杨**、徐**的其他辩称，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨**、徐**于本判决生效后十日内将位于郑州市金水区市民新村北街8号附10号东的房屋腾空并返还给原告郑州**学校；二、被告杨**、徐**于本判决生效后十日内支付原告郑州**学校租金6300元；三、被告杨**、徐**于本判决生效后十日内支付原告郑州**学校自2015年1月1日起至本判决确定的被告杨**、徐**向原告郑州**学校返还位于郑州市金水区市民新村北街8号附10号东的房屋时止的房屋占有使用费（按2013年8月31日《房屋租赁合同》约定的租金2100元／月计算）；四、驳回原告郑州**学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元，由郑州**学校负担27元，由杨**、徐**负担135元。

上诉人诉称

宣判后，杨**、徐**不服，向本院提起上诉称：1、其与郑州幼儿师范学校之间的租赁关系长达多年，其对诉争房屋享有优先承租权；2、一审法院判决郑州幼儿师范学校收回诉争房屋，不考虑杨**、徐**的转让费损失、房屋装饰装修损失、客户资源预期经营损失等各种利益损失，不符合公平正义。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人郑州幼儿师范学校辩称：1、杨**、徐**主张优先承租权，缺乏事实与法律依据；2、杨**、徐**主张的租赁经营损失，属于商业风险，应当由其自行承担，不能抗辩郑州幼儿师范学校收回房屋的权利主张。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果公正，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。

本院认为

本院认为：一、杨**、徐**称其对涉案房屋享有优先承租权，郑州幼儿师范学校不予认可，双方租赁合同中对此又未做约定，法律亦无相关规定，故杨**、徐**该项上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。二、根据双方的房屋租赁合同，租赁期至2014年12月31日届满，此后双方未再就涉案房屋签订租赁合同，杨**、徐**作为承租人应当及时返还房屋并支付租赁期满后占用房屋的使用费，其称存在转让费损失、房屋装饰装修损失、客户资源预期经营损失等各种利益损失，不能成为对抗郑州幼儿师范学校作为产权人收回房屋的抗辩理由，且对于上述损失杨**、徐**亦无相关证据予以证明，故其该上诉理由不能成立，本院亦不予采纳。综上，杨**、徐**的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适应法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费162元，由上诉人杨**、徐**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月八日