郑州**学校与虞秀月房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郑州幼儿师范学校诉被告虞**房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人许*，被告虞**及其委托代理人姚**、侯**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原、被告双方于2013年10月1日签订《房屋租赁合同》，该合同约定原告把市民新村北街xx号房屋及相应设施租赁给被告使用，每月租金2100元，租期为15个月（2014年12月31日到期）。租期期间，被告拖欠原告3个月房租。合同到期前后，原告已多次明确告知被告，因学校发展需要，原告到期拟收回房屋，不再续租。时至今日，被告仍非法占有原告房屋及相应设施，不予返还，并拖欠水电费，给原告造成较大经济损失。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即腾空并返还原承租的市民新村北街xx号西户房屋及设施；2、被告支付租赁期间拖欠3个月的房租6300元；3、被告支付因非法占用房屋及设施所造成的原告自2015年1月1日起至起诉之日的经济损失5758.06元，以及自起诉之日次日至被告实际返还之日的经济损失（以被告原租房房租每月2100元标准计算）；4、被告支付所拖欠的水电费用5892.5元；5、本案诉讼费用由被告承担。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：

1、房屋租赁合同；

2、门面房欠费情况统计表。

被告辩称

被告辩称，原、被告之间的租赁合同一年一签，表面为一年期合同，但实质期限长达6年—9年。被告在庭审及实践中亦对该批房屋向外出租，被告作为长期租赁方，享有优先租赁权；原告方损失系其自身造成的，其损失应自己承担；被告租赁房屋曾支付5万—9万不等的转让费，在租赁期间又花费人力、物力、财力进行店铺装修。原告应赔偿被告的转让费、装修费及经济损失；原告计算被告拖欠水电费过高，被告有证明显示其水电费使用情况。

被告就其答辩意见，向本院提交以下证据：

1、《房屋租赁转让协议书》；

2、《收据》、发票；

3、《房屋租赁合同》；

4、押金收据。

本院查明

经审理查明：

2009年9月3日，鹿**与被告签订《房屋租赁转让协议》一份，协议约定鹿**将位于郑州市市民新村北街xx号西户的房屋转让给被告使用。鹿**收到被告全款转让费后，应在三日内搬清房屋内所有物品，并移交租房押金条2000元整给被告。协议还对其他事项进行了约定。

2013年10月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告将位于市民新村北街8号附10号西户的房屋出租给被告使用，月租金2100元。租期为15个月，自2013年10月1日至2014年12月31日。水电费按季度付与原告（执行供电局、自来水公司商业用单价）。本合同期满后，如果双方任何一方提出不再续订合同，被告室内外装修（设备除外）无偿归原告所有。合同还对其他事项进行了约定。

2015年3月26日，原告诉至本院。

审理中，1、原告称被告向原告交纳房租交至2014年9月31日，之后未交纳。被告对此予以认可。2、至2015年9月22日庭审时，被告称涉案房屋其并未交还原告。3、被告提交原告出具的《收据》一份，主要内容为：收到市民新村北街8号附10号西户租房押金2000元。

本院认为

本院认为：原、被告于2013年10月1日自愿签订的《房屋租赁合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应当按照合同的约定履行义务。庭审中，双方均认可2014年10月1日至2014年12月31日期间的房租被告未缴纳，故对原告请求被告支付2014年10月1日至2014年12月31日期间的租6300元（2100元×3月＝6300元）的诉讼请求，本院予以支持；根据合同约定，涉案的房屋于2014年12月31日租赁期已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定。被告应将涉案的房屋于租赁期届满之日即2015年1月1日返还给原告，被告未返还，已构成违约，故对原告请求被告立即腾空、返还涉案房屋并支付租赁期届满后房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，被告提交一份《收据》以证明被告曾向原告交纳租房押金2000元。该《收据》系原告向鹿正波出具，而鹿正波在向被告转租涉案房屋时已将该《收据》交付给被告，即鹿正波已将该《收据》上的款项转让给被告。现原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期已届满，原告向被告退还押金的条件已成就，该2000元押金应在被告向原告支付租赁期届满后房屋占有使用费中予以扣除。关于原告请求被告支付水电费用5892.5元的诉讼请求，因原告的证据不足以证明被告拖欠水电费的实际数额，本院不予支持。关于被告称其租赁期内发生的装修费问题，因双方在租赁合同中约定：“本合同期满后，如果双方任何一方提出不再续订合同，被告室内外装修（设备除外）无偿归原告所有”，故对被告的此辩称理由，本院不予采纳。关于被告辩称其租用房屋时支付转让费的问题，因转让费并非向本案原告缴纳且与本案并非同一法律关系，就被告的该辩称理由，本院不予采纳。关于被告辩称的优先承租权问题，因法律并未对“优先承租权”作出规定且双方在租赁合同中亦未有约定，故就被告的该辩称理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告虞秀月于本判决生效后十日内将位于郑州市金水区市民新村北街xx号西户的房屋腾空并返还给原告郑州幼儿师范学校；

二、被告虞秀月于本判决生效后十日内支付原告郑州幼儿师范学校租金6300元；

三、被告虞**于本判决生效后十日内向原告郑州幼儿师范学校支付自2015年1月1日起至本判决确定的被告虞**向原告郑州幼儿师范学校返还位于郑州市金水区市民新村北街xx号西户房屋时止的房屋占有使用费（按2013年10月1日《房屋租赁合同》约定的租金2100元／月计算）扣除2000元押金后的费用；

四、驳回原告郑州幼儿师范学校的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费249元，由原告负担82元，由被告负担167元。

如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一五年九月二十五日