上诉人吴**因与被上诉人郑州顺**限公司租赁合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人吴**因与被上诉人郑州顺**限公司（以下简称顺**司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2015）二**二初字第447号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。吴**的委托代理人孟**，顺**司的委托代理人杜**，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

吴**诉称：2013年9月30日，吴**、顺**司签订房屋租赁合同，合同约定顺**司将其所拥有的商铺租赁给吴**用于开办足浴会所。吴**装修后办理营业执照时，吴**才知道房屋的性质为住宅，同时，该房屋一直无法达到消防部门要求的消防技术标准，至今尚未经过消防部门验收合格，无法办理消防证，顺**司至今也无法向吴**提供相关证明协助办理开业手续。吴**为此投入大量人力、物力，给吴**造成了巨大损失。请求判令：1、解除2013年9月30日吴**、顺**司签订的房屋租赁合同；2、顺**司赔偿损失2071573元；3、顺**司承担本案的全部诉讼费用。

一审被告辩称

顺**司辩称：顺**司将房屋出租给吴**使用，已经明确了告知了房屋的现状，顺**司也履行了租赁合同约定的相应义务，吴**、顺**司之间的违约合同纠纷，已于2014年6月4日经二七区人民法院做出（2014）二**二初字第587号民事调解书，该调解书已经发生法律效力，顺**司已经申请强制执行，对该纠纷已经处理。吴**起诉没有事实依据，吴**起诉违反了民诉法规定，应当予以驳回起诉。

原审法院确认以下案件事实：2013年9月30日，吴**与顺**司签订一份《房屋租赁合同》，该合同主要载明，顺**司将其所拥有的郑州市二七区兴华南街28号院3号楼1-001、1-002、1-003、1-004、1-005、1-006、1-007号商铺楼上二层商铺营业面积947.9平方，每平方租金为50元，计47395元，另1-004楼下商铺126.5平方，每平方130元，计16445元租给吴**使用。租赁期限自2013年12月1日起至2015年11月30日止，双方还对其它相关事项进行了约定。

合同签订后，吴**开始对所租房屋进行装修。吴**还分别于2013年10月1日、2014年9月19日向顺**司支付租金102843元、191520元和23256元。庭审中，吴**称于2014年10月12日向顺**司员工许*支付现金68000元，顺**司员工许*予以认可。

2014年3月17日，双方就涉案房屋租赁事宜产生纠纷，顺**司诉至法院，请求判令：1、解除与吴**签订的《房屋租赁合同》；2、吴**搬出出租房屋，并支付违约金195000元；3、吴**自2014年3月1日起支付每日经济损失2098.85元至其搬出租赁房屋之日止，截止2014年3月15日前损失为44375.8元；以上共计239375.8元；4、本案诉讼费用由吴**承担。经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、双方确认原签订的房屋租赁合同合法有效并继续履行；二、双方同意变更增加合同内容：1、顺**司提供相关证明并协助吴**办理开业手续；2、2014年3月1日至2014年9月1日为吴**装修、开业准备免租期；3、2014年8月20日前，吴**向顺**司缴纳9月份租金63840元，2014年9月20日前缴纳10月份租金63840元，2014年10月20日前缴纳11月份租金63840元。2014年11月20日前缴纳合同保障金65000元及季度租金191520元。以后提前10天缴纳一季度（3个月）租金191520元；三、吴**在合同期内，未交纳合同保障金及租金，逾期30日的，吴**自愿同意向顺**司支付违约金383040元（即6个月租金），且双方同意自租金使用完毕之日即合同终止。房屋已装修部分归顺**司所有，吴**应腾空租赁房屋并交付给顺**司。顺**司有权就吴**未付租金及约定违约金383040元，并要求吴**交付租赁房屋，一并申请法院强制执行。据此，原审法院于2014年6月4日制作了（2014）二**二初字第587号民事调解书。目前，该民事调解书已发生法律效力，顺**司已申请法院强制执行。

其后，吴**以所租房屋系住宅消防安全未达标，无法办理营业执照，给其造成巨大损失为由，诉至法院。庭审中，顺**司称，吴**未按民事调解书约定向顺**司支付租金、保证金，合同已经终止了。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴**签订的《房屋租赁合同》和双方在原审法院达成的调解协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应诚信履行各自的义务。本案中，原审法院根据双方达成的调解协议，于2014年6月4日制作了（2014）二**二初字第587号民事调解书，该民事调解书第二项、三项主要载明，吴**2014年11月20日前缴纳合同保障金65000元及季度租金191520元。吴**在合同期内，未交纳合同保障金及租金，逾期30日的，吴**自愿同意向顺**司支付违约金383040元（即6个月租金），且双方同意自租金使用完毕之日即合同终止，房屋已装修部分归顺**司所有，据此，原审法院认为，吴**已支付顺**司租金385619元（102843元＋191520元＋23256元＋68000元），按每月租金63840元计算，租期约为6个月，即自2014年9月1日至2015年3月1日，因吴**未在约定的2014年11月20日前向顺**司支付合同保障金65000元及季度租金191520元，且逾期已超过30日，故按双方约定，吴**、顺**司签订的《房屋租赁合同》于2015年3月1日终止。关于吴**要求顺**司赔偿房屋租金393619元、物业费6744元、装修费1557273元、消防工程款31500元、工人工资82437元共计2071573元的诉讼请求，鉴于涉案《房屋租赁合同》于2015年3月1日终止，系吴**未按约定支付合同保障金65000元及季度租金191520元所致，且吴**诉求的上述赔偿款项与双方约定不符，故吴**的该诉求不成立，原审法院不予支持。综上，吴**的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十一条第（七）项、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、吴**与郑州顺**限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年3月1日终止；二、驳回吴**的其它诉讼请求。案件受理费23372元减半收取11686元，由吴**负担。余额11686元退还吴**。

上诉人诉称

吴**不服原审判决向本院上诉称：一、原审判决以吴**违约从而认定2015年3月1日双方合同终止明显错误。双方签订的租赁合同和而后达成的调解书，通过庭审和调解书可知，顺**司将房屋交付给吴**使用，是明知要用于开办足浴中心的，顺**司在明知的情况下将不符合开业经营条件的房屋仍然出租给吴**，存在过错，双方的合同无法履行的过错方应当是顺**司。二、消防设计审核意见书明确注明合同标的物是住宅工程，而且还表明需经消防部门验收合格后才能投入使用。顺**司至今未提供对应的验收意见书。顺**司将违反法律强制性规定的房屋作为商业用房出租给吴**，致使未能办理开业手续，应承担赔偿责任。三、因顺**司的违约给吴**造成的包括装修、房租等的损失，顺**司应予承担。装修行为顺**司是知道的，消防工程款也是要开办洗浴会所必须的费用，物业费用有收据予以证明等。上述费用均应由顺**司承担等。因顺**司提供的房屋性质为纯住宅，一直无法提供开业所必有的手续，存在严重过错，理应承担赔偿责任。请求撤销原审判决，改判支持吴**的诉讼请求或发回重审。

被上诉人辩称

顺**司答辩称：吴**在与顺**司签订租赁合同时，顺**司将房屋的状况向吴**进行了说明，双方对房屋的性质是清楚的。后双方发生纠纷，在法院的主持下达成了调解。调解书生效后，吴**拒不履行交付房租的义务，被强制执行。因吴**的不配合，造成房屋空置近一年，给顺**司造成了巨大的损失。吴**在合同签订后仅仅对房屋简单的装修，其主张的各项损失是不真实的，真实情况是因为吴**缺乏足够的资金导致合同未能履行，损失是由吴**个人行为造成的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审一致。

本院认为

本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》显示的是顺**司将商铺出租给吴**使用。后双方发生了纠纷，在法院的主持下双方达成了调解并由法院出具调解书对双方的调解协议进行了确认。在调解协议中，双方对原租赁合同变更增加了相应的内容。其中顺**司提供相关证明并协助吴**办理开业手续；吴**装修并交纳相应的租金。以上情况表明，吴**对所租赁的房屋的性质应当是明知的，其一是在签订合同之时，其二是双方调解之时。后因吴**未履行调解书约定的支付租金的义务，顺**司申请法院强制执行。本案庭审中，双方均认可房屋已经被执行给顺**司。吴**所交纳的租赁等费用到2015年3月1日已经符合调解书约定的租金使用完毕的终止条件，故双方的房屋租赁合同已经于2015年3月1日终止。合同终止后，吴**已装修的部分归顺**司所有。

由此可知，吴**称因顺**司提供的房屋不符合租赁物的使用性质，造成吴**不能开业营业，过错在顺**司的上诉请求和理由，因吴**在签订租赁合同和调解书时，应当对房屋的性质予以知晓，故吴**所称的不能开业营业，不能完成归责于顺**司。双方的租赁合同已经符合调解书约定的条件且已经终止并房屋已被强制执行，故吴**主张的损失应由顺**司予以赔偿的诉讼请求和理由，证据不足，不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11686元，由吴**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月四日