王**诉周口仲*、德**司（2015）小7号判决书

审理经过

原告王**诉被告周口仲**限公司（以下简称：周口**公司）、河南**限公司（以下简称：河南**公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。原告王**、被告周口**公司的委托代理人张**、河南**公司的委托代理人梁*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**诉称，原告在沈丘××××号院购买有3号楼4层401、425两套房屋，2012年6月26日和6月28日，原告与被告周口**公司分别签订物业委托经营合同两份，合同约定原告将其所有的401、425两套房屋的经营权委托给被告周口**公司，周口**公司在托管期限内（2013年4月1日至2016年3月31日）每年向原告支付401房屋租金20893元、425房屋租金19908元，其中第一年一次性支付全年租金，其余年度分季度支付，合同的担保人为被告河南**公司。合同签订后，被告周口**公司仅支付了401房屋的租金，但425房屋今年第三季度的租金至今尚未支付。该租金经原告多次催要，被告拒绝给付，并且被告周口**公司也拒绝依照合同约定向原告履行提供免费住宿的义务。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、二被告依照合同约定向原告支付425房屋2015年第三季度的租金4977元及违约金，违约金按迟延交付数额的日万分之三向原告支付，从2015年7月15日开始计算至还清之日止；2、被告周口**公司继续履行《物业委托经营合同》中第五条第五项的约定；3、诉讼费用由二被告承担。

被告辩称

被告周口**公司辩称，1、被告周口**公司从未与原告王**签订过《物业委托经营合同》，王**主张的《物业委托经营合同》系开发商的促销行为，原告收到的租金都是河南**公司支付的，其中第一期租金系从原告王**的购房款中直接减扣，被告周口**公司从未向原告支付过租金；2、原告王**从未将其购买的3号楼4层401号、425号房屋交付周口**公司经营，周口**公司没有向原告支付租金的义务。故请求依法驳回原告王**对被告周口**公司的诉讼请求。

被告**业公司辩称，1、原告王**与被告**店公司签订的《物业委托经营合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，该合同对各方的权利义务均有明确约定，被告**店公司依约应承担义务；2、河南**公司未进行保证担保，协议保证不明确，应为无效担保，即使担保成立，也为一般保证；3、被告**店公司在未征得河南**公司同意的情况下，对1号楼、2号楼先行给予装修，对3号楼租赁的商铺均没有使用，已经构成违约。为了不与客户发生矛盾，河南**公司对原告王**的商铺，使用1号楼的收益，给予同等面积的租赁费用补偿，这种事实得到了原告王**、被告**店公司的认可；4、河南**公司是受周口**公司的委托代为发放租金。

原告王**为支持其主张，向本院提供以下证据：

第一组证据：原告王**的身份证一份。

举证目的：证明原告的身份，其具有合法诉讼主体资格。

被告周口**公司、被告**业公司对该组证据无异议。

第二组证据：《物业委托经营合同》两份。

举证目的：证明合同是合法有效的，应予以支付拖欠的租金，应依照合同约定享受每年15天免费居住及15天半价居住的优惠。

被告周口**公司对该组证据的质证意见为：1、该两份合同并不是与周口**公司签订的，合同上的印章不是周口**公司的印章，其从未签订过这样的合同，也未见过该合同；2、这两份合同实质上是开发商河南**公司为了促销房屋采取的促销措施，其目的是为了抬高房价，河南**公司才是该两份合同的真正受益人和获利者；3、如果合同真实，根据合同第三条第三款的约定，河南**公司应将物业交付给周口**公司，并办理物业交接手续，但至今河南**公司未将原告王**购买的3号楼交付，也未将和谐2号院的1号楼和2号楼交付给周口**公司，周口**公司在和谐2号院没有接收过任何房屋，更无法从事物业的经营行为，即使该合同真实，也因河南**公司没有向周口**公司交付物业而不应承担合同的义务；4、原告王**的权益应向河南**公司主张，应有河南**公司承担违约责任。

被告**业公司对该组证据的质证意见为：1、对合同的真实性没有异议，合同是原告王**与被告**店公司签订的物业委托经营合同，该合同合法有效。合同中的主要义务是原告将物业的经营权委托给周口**公司，周口**公司应按合同约定的期限和金额向原告支付租金；2、周口**公司称没有与原告签订过该协议是不正确的，因协议乙方即受托方就是周口**公司，并加盖有公司的印章；3、从合同看不出河南**公司销售房屋的相关情况，不能证明河南**公司签订该合同是为抬高房价，获取最大利益而进行的促销行为；4、本合同提到的物业已经交付，原告王**已经说明在2015年7月15日周口**公司向其支付了3号楼401房2015年第三季度的租金，充分证明原告是委托方，周口**公司是受托方，合同已经履行，更加证明合同的标的物已经交付。

被告周口**公司为支持其主张，向本院提供以下证据：

第一组证据：印章备案信息。

举证目的：证明周口**公司的印章于2014年4月21日在沈丘县公安局备案刻制，原告提交的《物业委托经营合同》上的印章不是被告周口**公司的印章。

原告王**对该组证据不予质证。

被告**业公司对该组证据的质证意见为：该份证据不能证明周口**公司是首次刻制印章，一个单位的法人印章、财务印章都可以变换、重刻备案，周口**公司应提交其工商登记的时间及工商登记材料，也不能证明其不是合同的主体。

第二组证据：1、和谐二号院1号楼、2号楼的租赁合同各一份；2、营业执照、机构代码证。

举证目的：证明1、被告**业公司将产权酒店的1号楼、2号楼出租给了沈丘县**店有限公司，并没有交给被告周口**公司经营管理；2、《物业委托经营合同》系被告**业公司的促销措施。

原告王**对该组证据不予质证。

被告**业公司对该组证据的质证意见为：对该组证据中的营业执照、机构代码证的真实性没有异议，两份租赁合同在本案中不能对抗原告提交的《物业委托经营合同》。

根据原被告对证据的举证、质证，依据相关有效证据，本院依法确认以下事实：

2012年6月26日和28日，原告王**与被告**店公司及被告**业公司分别签订《物业委托经营合同》两份，约定原告王**将其合法拥有的位于沈丘××××号院3号楼4层401号、425号两套房屋，委托被告**店公司经营管理。委托年限为15年，从2013年4月1日至2028年3月31日。委托经营期限内，其中2013年4月1日起至2016年3月31日，被告**店公司每年向原告支付401号房屋租金20893元、425号房屋租金19908元，其中第一年一次性支付全年租金，其余年度分季度支付，租金在当季度第一个月15日前支付。在合同第八条“违约责任”中规定：“乙方（指周口**公司）不能如约向甲方（指王**）支付经营利润的，每延迟一天，按延迟交付数额的万分之三向甲方支付违约金”。合同的担保人为被告**业公司，在合同第九条“违约担保”中规定：“本协议乙方（指周口**公司）承诺由河南**限公司进行担保，河南**限公司有义务监督乙方的经营管理工作及财务状况。如有周口仲**限公司不能履行合同相关条款，均有河南**限公司代为全权承担”。三方在《物业委托经营合同》分别签名并加盖单位印章。合同签订后，被告**店公司对1号楼和2号楼进行了装修及运营，对3号楼未予使用，但向原告王**支付了租金。其中401号房屋租金支付至2015年第三季度，425号房屋支付至2015年第二季度，第三季度的租金4977元至今未付。后经原告王**多次催要无果，双方为此引发纠纷。2015年8月6日，原告王**诉至本院，并提出上述诉讼请求。

本院查明

另查明：1、沈**××号院系被告河南**限公司开发，内有1号楼、2号楼和3号楼。在本案《物业委托经营合同》签订后，被告**店公司先行对1号楼和2号楼进行装修，对3号楼未予使用。被告河南**公司对原告王**的3号楼商铺，使用1号楼的收益，给予同等面积的租赁费用补偿。事后，双方对此均没有提出异议。

2、《物业委托经营合同》第五条第五项规定：“在本合同有效期限内，甲方（指王**）每年享受15日免费住宿、15日半价住宿的优惠，甲方需提前7日通知乙方（指周口**公司）预约”。2015年之前，原告王**享受了部分免费住宿、部分半价住宿的优惠。

本院认为

3、本案在受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼进行审理，并向双方当事人告知了该类案件的相关事项。在开庭审理前，被告周口**公司对按照小额诉讼案件审理提出异议，经本院审查异议成立，适用简易程序的其他规定进行审理。

本院认为，原告王**与被告**店公司签订的《物业委托经营合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，且已实际履行，系有效合同，本院予以确认。双方应遵守诚实信用原则，严格按照合同约定行使权利、履行义务。在合同履行过程中，被告**店公司未在合同约定的期限内向原告王**支付租金，其行为已构成违约，原告王**请求被告**店公司支付2015年第三季度425号房屋租金4977元及违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于保证责任，《物业委托经营合同》第九条明确约定，如果被告**店公司不能履行合同相关条款，均由被告**业公司代为全权承担，依据《中华人民共和国担保法》第十七条第一款之规定，该担保为一般保证，故被告**业公司应承担一般保证责任。被告**店公司辩称其没有与原告王**签订《物业委托经营合同》，和谐二号院3号楼也没有向其交付，其不应承担本案租金的辩解意见，与庭审查明的事实和证据不相符。在该合同签订后，合同当事人已按照合同约定，行使权利、履行义务。被告**店公司已对和谐二号院1号楼和2号楼进行了实际装修和运营，3号楼虽未交付，但其对1号楼替代3号楼是明知和认可的，在合同履行过程中亦未提出异议，并按合同约定向原告支付了相应租金，该合同也已实际履行两年之久，故对被告**店公司的这一辩解意见，本院不予采信。被告**业公司的当庭辩解意见，与庭审查明的事实和证据不相符，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百七十六条、第二百八十一条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告周口仲**限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王**房屋租金4977元及违约金，违约金按迟延交付数额的日万分之三计算，从2015年7月15日起支付至还清之日止；

二、被告周口仲**限公司继续履行《物业委托经营合同》中第五条第五项约定，向原告王**履行2015年度每套房屋免费住宿15日、半价住宿15日的义务；

三、被告河**限公司对上述（一）、（二）项义务承担一般保证责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。

案件受理费57元，减半收取28.50元，由被告周**有限公司、河南**限公司承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十三日