上诉人白**与被上诉人马**及原审被告郑州市管城**社区居民委员会芦邢庄居民组合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人白**因与被上诉人马**及原审被告郑州市管城**社区居民委员会芦邢庄居民组（以下简称芦邢庄居民组）合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管*二初字第341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白**及其委托代理人张**、管**，被上诉人马**及其委托代理人周**到庭参加诉讼。原审被告芦邢庄居民组经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：白**系芦**委会的村民，与案外人苏丽杰系夫妻关系，白**享受芦邢庄村村民待遇。

因芦邢庄村进行城中村改造，按照规定芦邢庄居民组以宅基地为准（且为本村村民待遇的村民）每证享受一套80平方米左右的平价房，每平方米1950元，白**享受该福利待遇。

2010年4月21日，案外人苏**代白**作为卖方与马**作为买方在郑州市管城回族区**邢庄居民组办公室签订协议书一份，约定白**同意将自己土地证的80平方米左右的平价房卖给马**，马**交买房定金后不能反悔，如果反悔定金不退，马**必须遵守生产队纪律，按抓阄算，抓住那一层是那一层。当天，苏**向马**出具收到买房定金10万元的收据一份。2012年5月29日，芦邢庄居民组出具收据一份，载明收到10万元，交款人为白**（马**）。2013年11月4日，芦邢庄居民组出具收据一份，载明收到房款5.8万元，交款人为白**（马**）。

对于2010年4月21日的卖房协议，白**称上面签字不是其所签。对于收取的10万元钱，白**称其没有收到马**的钱，苏**是否收到其不知道。苏**到庭认可2010年4月21日的卖房协议及收据中白**及本人的签名均系自己书写，但称10万元定金本人当时未收到，因当时白**的弟弟白天文急需用钱，马**把钱转给白天文用了，后来白天文已还过其几万元。卖房的事没有跟白**说过。

对于芦邢庄居民组出具的收据，芦邢庄居民组称不需要核实，但是抓阄分房的时候需要白**本人或者委托其他人去抓阄。白**称分给其平价房是否交房款及交房的问题，其称只是开始时听说过，后来没再问过，其没有交过房款；芦邢庄居民组没有向其交付房屋。

现芦邢庄居民组的平价房目前已经建成并验收，部分房屋已经交付使用，目前剩余三户没有交付，包括本案在内的白天玉及目前在该院进行诉讼的白桂梅、白天文。

对于马**要求的租金损失，马**在庭审中向该院提交了租房合同及物业、水、电费缴纳凭证，证明因白天玉延迟交房致使马**遭受租金的损失。但经该院审查，马**所提交的证据与其所要主张的事实、证明的目的存在差异，该院不予采信。

以上事实，有马**、芦**委会向该院提交的证据及当事人庭审陈述为证。

一审法院认为

原审法院认为：白**系芦**委会的村民，本案争议房屋属于芦邢庄居民组在城中村改造后按照拆迁补偿的规定白**应享有的平价房。白**和苏**系夫妻关系，该协议签订地点又在芦邢**办公室内，马**有理由相信苏**的身份并有权代表白**与马**签订买卖房协议，该代理行为有效。苏**就白**所享有的芦邢庄居民组80平方米的平价房转让与马**达成一致意见，有马**和苏**签订的买卖协议、苏**出具的收取该平价房转让款10万元的事实、白**未向芦邢庄居民组缴纳房款的事实、芦邢庄居民组未向白**交付房屋的事实、马**持有向芦邢庄居民组缴纳购房款的收据的事实、芦邢庄居民组收取马**以白**名义缴纳的购房款15.8万元的事实，上述证据及事实足以认定苏**将被告白**享有的平价房购房资格转让给马**的事实。目前房屋已经建成具备交房条件，按照芦邢庄居民组的规定需要白**配合进行抓阄选房，因此芦邢庄居民组应当将房屋交付给马**，白**予以配合。对于马**要求的经济损失，其证据不能证明其实际损失，但白**的违约行为确实给马**造成了经济损失，该院酌定为10000元。白**称与马**不存在买卖关系的辩解理由与该院查证事实不符，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院作出判决：一、郑州市管城回族**员会芦邢庄居民组于本判决生效后十日内将白**所享受的平价房交付给马**，白**予以配合；二、白**于本判决生效之日起十日内支付马**经济损失10000元；三、驳回马**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5188元，由白**负担。

上诉人诉称

宣判后，白**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决关于本案诉讼主体确定明显错误。根据合同相对性，实际签字人是苏**，应当追加为共同被告。原审法院将村民组追加为共同被告没有法律依据。二、原审法院认定事实不清。（一）本案系房屋买卖合同纠纷，对于购房资格的转让事实未查清。（二）原审判决对于合同效力的问题没有审查。1、合同主体是马**和白**，但真正签字的人是苏**与马**，在白**对苏**代理行为不予追认的情况下，原审法院对于白**签名和指纹不予鉴定，而推定苏**的行为属于表见代理行为是错误的。2、《房地产管城法》第37条第4项规定，国**公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，马**作为城市居民，不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房，马**签订的合同应为无效。（三）苏**与马**签订的购房合同并未生效。苏**出具了定金条，但未收到马**支付的定金，但本案未对房款履行方式进行约定，缺乏生效的必要条件。作为房屋出售人至今未收到马**支付的购房款。（四）原审法院未查清争议的房产是白**个人财产还是夫妻共同财产，2007年宅基地上的房屋被拆迁，2008年苏**与白**结婚，二、原审判决结果错误。1、苏**与马**签订购房协议，但不是将购房款交给苏**，而是交给芦邢庄居民组。芦邢庄居民组不应代替白**成为承担交房义务的主体，不应由白**承担诉讼费用。2、应由马**向白**支付房屋价款的义务，由白**向马**承担交付房屋的义务。三、原审判决审理程序违法。1、原审法院未依法告知合议庭成员。2、白**申请鉴定，但原审法院未准许，非法剥夺当事人的诉讼权利。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人马**答辩称：本案合同标的物为村民组与开发商协商的平价房，原审法院查明的事实是签订地点为拆迁指挥部、文本为村民组提供的格式文本、村民组负责人也在场。因此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。

原审被告芦**委会未出庭应诉。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：涉案的房屋系因芦邢庄村进行城中村改造，邢庄村居民组的村民享有按平价房价格进行购买的资格。白**为该村村民，享受该福利待遇。本案系马**购买白**所享有的平价房指标所产生的纠纷，马**将白**列为被告，主体适格。白**与苏**系夫妻关系，苏**代白**将该平价房指标让于马**，在芦邢**办公室及村委会人员参与下，双方签订买卖房协议书。根据《婚姻法司法解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。结合签订地点、参与人员，马**有理由相信苏**的签字行为系夫妻共同意思表示，白**上诉称其不同意的理由，本院不予支持。白**上诉称违反《房地产管理法》第37条第4项及**务院的相关规定，双方签订的买卖房协议应为无效。而涉案房屋系邢庄村居民组的福利房，马**购买的是白**的平价房指标，并未违反法律、行政法规的强制性规定。故白**与马**签订的买卖房协议书，系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。白**收取平价房转让款10万元，应按协议约定履行配合抓阄义务。原审判决由芦邢庄居民组将房产交付马**、白**予以配合并无不妥。白**提出对其签名进行笔迹鉴定，欲以证明不是其真实意思表示。根据案件查明的事实，其在协议书上的签名由苏**代签，其申请鉴定事项与待证事实无关联，原审法院不予准许程序并无不当。综上，白**的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5188元，由上诉人白**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十三日