上诉人**有限公司与上诉人王**房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（简称建投公司）与上诉人王**房屋租赁合同纠纷一案，郑州**限公司于2014年1月14日向河南省**业开发区人民法院提起诉讼，请求判令：被告赔偿原告损失7046.17元（自应返还之日按银行同期贷款利率二倍计算至起诉之日，并自起诉之日起继续计算按银行同期贷款利率二倍计算利息至付款之日止）。河南省**业开发区人民法院于2015年7月20日作出（2014）开民初字第1002号民事判决。建投公司、王**不服原审法院判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人建投公司的委托代理人周**、吴*，上诉人王**的委托代理人马国际、左**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2010年4月19日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告出租给原告位于郑州**务外环14号第一国际12层13-23号共计11间房屋，建筑面积共计936.14平方米。租赁期限3年，自2010年4月20日起至2013年5月20日止。合同签订后，被告给原告一个月的装修期，装修期内被告不得收取原告租赁费。租赁期满，被告有权取回出租房屋，原告应如期交还。原告如要求续租，则须在租赁期满90日前书面通知被告，经被告同意后，重新签订租赁合同。原告租金每年度交纳一次。合同签订当天原告向被告缴纳押金10万元。租赁期满后或因原告责任引起的退租，除双方另有约定外，被告有权选择以下权利中的一种：1、依附于房屋的装修归被告所有。2、要求原告恢复原状。原告盖章确认，被告委托代理人左**签字并捺印。同日，被告委托代理人左**向原告出具收到条一份，载明：“今收到郑州**限公司交来房屋租赁保证金壹拾万元整。”2010年5月8日，原告与物业管理单位河南顺**限公司、装修施工单位郑州**限公司共同签订第一国际房屋装饰装修管理协议，约定对涉案房屋装修事宜。郑州**限公司对涉案房屋进行了装修，共支出759441.57元。租赁期限届满后，原、被告双方未再签订新的房屋租赁合同。2013年5月20日下午，原告工作人员与被告及其委托代理人对涉案房屋进行了检查交接。2013年5月23日，被告向原告邮寄恢复原状告知函，要求原告将房屋恢复原状。2013年8月19日，被告与豫商集**限公司签订了房屋租赁合同，双方对涉案房屋租赁事宜进行了约定。在案件审理过程中，被告向该院提交司法鉴定申请书，请求对涉案房屋恢复原状的工程费用进行鉴定，2015年5月七日中建联**有限公司作出中建联造价（2015）第075号工程造价鉴定报告书，鉴定结论为房屋恢复原状的工程造价为79525.21元。

一审法院认为

原审法院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与被告签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。双方形成房屋租赁合同法律关系。双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，原、被告双方对于房屋装修另有约定，应当依其约定，本案被告有权选择将涉案房屋恢复原状，经鉴定，房屋恢复原状的工程费用为79525.21元，从原告所支付的押金10万元中扣除后20474.79元，被告应返还给原告。故对原告请求判令被告返还押金10万元，该院予以部分支持；对原告请求判令被告赔偿原告损失7046.17元（自应返还之日按银行同期贷款利率二倍计算至起诉之日，并自起诉之日起继续计算按银行同期贷款利率二倍计算利息至付款之日止），于法无据，该院不予支持。对反诉原告请求判令反诉被告赔偿房屋空置损失314201元，因其已将涉案房屋另行出租，故该院不予支持；对反诉原告请求判令反诉被告将涉案房屋恢复原状，如未恢复原状则补偿反诉原告费用326293元及期间的租金损失196589元，根据鉴定结论房屋恢复原状的工程费用为79525.21元，且已与反诉被告请求其返还押金10万元相互抵消，故该院不予支持；对反诉原告请求判令反诉被告赔偿反诉原告逾期交房违约金1358000元，经审查，反诉被告并不存在逾期交房的情形，反诉原告主张对方违约理由不能成立，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王**返还原告郑**限公司二万零四百七十四元七角九分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告郑**限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告王**的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二千四百四十一元，反诉案件受理费一万二千一百八十元，共计一万四千六百二十一元，由原告郑**限公司负担二千元，由被告王**负担一万零六百二十一元。

上诉人诉称

上诉人建投公司上诉称：一、一审判决忽视了王**已选择了保留房屋装修这一基本事实，认定王**有权选择将房屋恢复原状，与客观事实不符。二、一审判令建投公司承担王**恢复原状的费用不当。王**应返还建投公司10万元押金，并赔偿迟延返还押金造成的利息损失。综上，请求撤销原判，依法改判。

上诉人王**上诉称，一审法院认定恢复原状的工程费全部由建投公司承担，由此可以确认本案的违约责任也是全部由建投公司承担。王**在多次催要建投公司恢复原状无果后，为避免损失，才将房屋于3个月后出租，对于这3个月房屋空置损失应由建投公司承担。一审未计算恢复期间的租金损失196589元明显不当。综上，请求撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

上诉人王**针对上诉人建投公司的上诉答辩称，答辩意见与上诉状中的意见一致。

上诉人建投公司针对上诉人王**的上诉答辩称，建投公司于租赁到期前将承租房屋交还王**，履行了全部合同义务，王**要求建投公司赔偿其房屋空置损失没有任何事实和法律依据。二、王**长期据不退还建投公司房屋押金，严重损害了建投公司的合法权益。王**的上诉没有任何事实和法律依据。

二审期间双方当事人均无提交新证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，否则应当承担举证不能的不利后果。王**没有证据证明房屋空置3个月的原因是建投公司导致的，故应承担举证不能的不利后果。因涉案房屋并未进行恢复施工，恢复期间的租金损失196589元并不存在，其该项上诉请求没有事实依据。双方签订的房屋租赁合同对房屋装修物的处置约定王**有权选择要求恢复原状，因建投公司未依王**的要求将房屋恢复原状，故一审判令建投公司承担恢复原状的费用并无不当。综上，上诉人建投公司与上诉人王**的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理6013元，由上诉人王**负担4350元，上诉人建投公司负担1663元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日