上诉人郑州中**限公司与被上诉人牛*超租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州中**限公司（以下简称中诚置业）与被上诉人牛*超租赁合同纠纷一案，中诚置业不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管*二初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中诚置业的委托代理人张**，被上诉人牛*超的委托代理人周**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2012年6月11日，中诚置业（甲方）与牛*超（乙方）签订《场地租赁合同》一份，主要约定：1、甲方将其所有的位于郑州市东太康路72号第五层、建筑面积约为778平方米的房产出租给乙方使用。2、乙方租赁的用途为餐饮，乙方保证未经甲方同意，不得擅自更改本合同规定之经营用途。3、租赁期限为6年，自2012年8月16日起至2018年8月15日（不包含装修免租期），装修免租期为60天（自2012年6月16日至2012年8月15日），如果乙方在装修免租期内开业，则从正式营业日开始计租。4、租金约定：2012年8月16日至2014年8月15日租金为每平方米0.8元、物业管理费每平方米0.6元，两项共计1.4元；2014年8月16日至2016年8月15日租金为每平方米0.9元、物业管理费每平方米0.7元，共计1.6元；2016年8月16日至2018年8月15日租金为每平方米1.0元、物业管理费每平方米0.8元，共计1.8元；乙方两月支付租金、物业费一次，每次租期结束十五日前支付第二期租金和物业费，每年10月1日前、12月1日前、2月1日前、4月1日前、6月1日前，8月1日前支付后两个月租金。5、乙方向甲方提供租赁押金7万元于签订合同后三日内一次性支付。6、如乙方未按时缴纳包括但不限于租赁场所租金、电费、水费、气费、电话费及其他应交费用时，则甲方有权自租赁押金中扣除该费用；甲方租金包括物业管理费，但乙方应每月另行自行缴纳电费、水费、气费、电话费及其他应交费用。7、租赁期间，如果乙方违反本合同而导致甲方按本合同规定解除合同，或乙方违约单独解除本合同，甲方不退还租赁押金；租赁期满双方不再续约或属于甲方应退还租赁押金情形的，甲方应当在合同终止后一个月内无息退还剩余的租赁押金。8、物业管理：为确保该项目的物业服务的专业性，甲方指定第三方（河南**有限公司）经营该项目的物业服务和管理；乙方与第三方物业公司须另行签署物业服务和管理的相关条款，并按本合同约定的物业费收取标准和缴纳方式向第三方物业公司支付物业管理费等相关费用。9、乙方如在租赁期内进行停业装修、改造等，需至少提前15天书面通知甲方并得到甲方同意；除乙方因政府部门审查等不可抗拒原因而停业外，乙方不得在其营业时间内擅自停业；停业期间不影响租金的支付。10、甲方须确保乙方根据甲方关于购物广场统一时间的正常营业，必要时也会根据乙方营业需要的事先申请批准并办妥相关手续后实施阶段性调整营业时间，并确保乙方在其营业时间内可根据双方确定的正常的使用有关的通道、电梯、空调等公共设施，上述因营业时间不同而导致的邻里、保卫、停车等问题由甲方负责协调解决。11、本合同有效期内，在乙方无违约的情况下，甲方物业不得自营或租赁给他人经营乙方主营项目，如甲方违反本条规定，经乙方通知后30日仍未纠正的，除应赔偿因此给乙方造成的实际损失，还应按上一租赁年度的六个月租金，按季向乙方支付违约金或者由乙方直接从应付甲方的租金中抵扣。（本条即为牛*超答辩意见中的租赁合同第九条第十四款）12、若乙方无故未能按时交纳租金，除应及时如数补交外，每逾期一日，应向甲方支付拖欠总金额的5‰的滞纳金，乙方逾期交付租金超过七天，逾期交付电费等公用事业费超过十五天的，甲方有权停水、停电、停气等行为；如逾期支付租金或公用事业费超过三十日的，甲方有权解除本合同，并没收乙方交纳的保证金作为违约金，并追究乙方相应责任，乙方必须赔偿由此造成甲方的一切损失。（合同第十条第七款）13、在本合同有效期内，若甲方违约，应根据乙方装修投入折合使用年限进行赔偿；若乙方违约，甲方有权追诉给甲方造成的实际的经济损失，且租赁押金不退。14、甲方应切实履行本合同规定的各项义务，若甲方违反本合同约定致使乙方不能正常经营的，在乙方通知的十日补救期内又未及时补救的，乙方有权中止本租赁合同，有权要求甲方赔偿乙方一切经济损失并承担一切法律责任。（合同第十三条第五款）15、乙方应切实履行本合同规定的各项义务，若出现乙方未按本合同规定擅自停业超过一个月的或者乙方逾期支付租金或者公用事业费超过三十日的，甲方有权中止本租赁合同，收回租赁场所，乙方应支付欠交的所有费用（包括违约金），赔偿甲方一切经济损失，并且承担一切法律责任。

合同签订后，双方履行了合同，中诚置业向牛**交付了房屋，牛**对房屋进行了装修并从事美食城经营，牛**按照合同的约定交纳租金、物业费及水电费等相关费用。牛**向中诚置业缴纳租金和物业管理费至2013年8月31日，中诚置业称牛**缴纳水电费至2013年8月24日。后因百盛购物广场五楼、牛**经营美食城对面新开一家美食城，双方产生纠纷，牛**未再向中诚置业缴纳租金、物业费、及水电费等相关费用。

2013年8月26日，中诚置业向牛*超发出《催告函》一份，载明：自2013年7月18号牛*超经营的餐厅对面又新开了一家餐厅营业后，牛*超经营的餐厅客流量明显减少，营业额也急剧下降，给牛*超造成了巨大的经济损失；牛*超多次向物业公司反映后一直未予解决，对面新开餐厅的营业导致牛*超的餐厅亏损严重，不能正常营业，租金更加难以继续支付；根据合同第九条第十四款的规定和第十三条第五款，请中诚置业接到催告函之日起十日内及时履行合同义务，保证牛*超的正常经营。牛*超当天予以签收。

2013年9月3日，牛*超委托河南**事务所向中诚置业发出（2013）英律函字第074号律师函一份，载明：中诚置业违反合同第九条第十四款约定，牛*超经营的美食城对面于2013年7月18日新开一家美食城，该美食城仍属于中诚置业向外租赁的场地，要求中诚置业与牛*超进行协商，若协商不成，牛*超将按照合同的约定直接扣除六个月租金。牛*超当天予以签收。

庭审中，中诚置业提交其于2013年9月11日向牛**发的《函》一份，载明：中诚置业已经收到牛**发的律师函，并称中诚置业一直按照合同约定履行义务，中诚置业并没有自营，也没有将场地租赁他人经营牛**的主营项目。中诚置业与百**司签订的租赁合同在2012年之前，牛**与中诚置业签约进场之前已知道该部分场地由百盛承租并经营，故出租给百**司的场地并不属于双方签订合同中中诚置业可自营或者租赁他人经营的范围，故百盛在其承租的范围内的经营行为与中诚置业无关，中诚置业并未违约。中诚置业同时要求牛**按照合同的约定支付2013年9、10月份的租金及物业费66441元。中诚置业称其通过特快专递的方式向牛**送达，但牛**称并未收到该《函》。

另查明，本案涉及的房屋位于郑州市管城回族区东太康路72号第五层，在中诚置业、牛**签订租赁合同之前，中诚置业将该栋楼的部分房产出租给百**司，由百**司经营百盛购物广场，其中包括五层部分房产。2013年7月，在本案涉及房屋同一层的百盛购物广场五楼开业一家美食城，后牛**认为中诚置业违反了租赁合同约定的第九条第十四款的规定，双方开始交涉，并产生纠纷。中诚置业称牛**2013年9月16日左右关门；牛**称其经营的美食城自2013年9月14日关门，之前自2013年9月1日起中诚置业不间断对牛**停水停电，至9月14日彻底停水停电。对百盛广场新开的美食城开业时间，中诚置业称不清楚，牛**称为2013年7月18日。对于目前本案涉及房屋状况，中诚置业称自牛**停业至今中诚置业没有进入过，具体不清楚；牛**称房屋现由中诚置业控制。

对于中诚置业要求的水电费14000元，中诚置业称由于牛军超2013年9月16日左右关门，导致中诚置业无法对水表和电表抄写，中诚置业所起诉的数额是按照一年来牛军超每日平均使用的数额计算的。

庭审后，牛*超向原审法院提交鉴定申请书一份，要求对本案涉案房屋的装修造价进行鉴定。

以上事实，有中诚置业、牛军超向原审法院提交的证据及双方的庭审陈述为证。

一审法院认为

原审法院认为，中诚置业、牛*超双方签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。中诚置业、牛*超签订租赁合同后，中诚置业向牛*超交付租赁物，牛*超按照双方的约定进行装修并按照约定的用途经营餐饮。在2012年8月至2013年8月，牛*超如约缴纳房屋租金、物业管理费及水电费等相关费用，双方均能按照合同的约定履行相关权利义务。牛*超从事餐饮经营，因经营场所在商场，地理位置相比其他场所具有特殊性；根据双方合同约定牛*超经营期间中诚置业物业不得自营或租赁给他人经营牛*超主营项目，该约定是为了保证牛*超作为承租人正常经营餐饮（美食城），该约定系双方非当事人真实意思表示，符合法律规定；中诚置业应当履行该义务，保证牛*超的合法权益。该合同约定中所涉及的物业，是包括牛*超租赁房屋所在内的整栋商场大楼，既包括中诚置业出租给百**司的房屋，也包括中诚置业剩余自行出租的房屋；中诚置业、牛*超签订租赁合同并在牛*超经营餐饮后，百**司租赁的房屋经营与牛*超经营的美食城主营项目一致情况下，中诚置业作为出租方应当进行协调解决，在牛*超向中诚置业提出异议并通过发律师函的方式要求中诚置业解决时，中诚置业并未进行解决；根据法律规定和合同约定，作为出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途并保证牛*超的经营在特定场所内不受同业竞争的影响，中诚置业虽然与百**司签订的租赁协议在先，牛*超也明知该情形，但在中诚置业、牛*超双方就中诚置业不能自营或者允许他人经营牛*超主营项目这一特殊条款进行约定时，中诚置业应当预见到其租赁给百**司的房屋是否存在百**司进行经营或转租他人进行经营与牛*超主营项目一样的情形，故百**司租赁中诚置业的房屋进行美食城经营也属于合同约定中诚置业物业租赁给他人经营牛*超主营项目，牛*超向中诚置业提出该问题后，中诚置业并未进行协调解决，违背了合同的约定，存在违约行为，应当承担违约责任。

对于中诚置业的诉讼请求，中诚置业要求的租金和物业费用及滞纳金，因中诚置业存在违约行为，根据合同约定，如牛**未按时缴纳包括但不限于租赁场所租金、电费、水费、气费、电话费及其他应交费用时，则中诚置业有权自租赁押金中扣除该费用；本合同有效期内，在牛**无违约的情况下，中诚置业物业不得自营或租赁给他人经营牛**主营项目，如中诚置业违反本条规定，经牛**通知后三十日仍未纠正的，除应赔偿因此给牛**造成的实际损失，还应按上一租赁年度的六个月租金，按季向牛**支付违约金或者由牛**直接从应付中诚置业的租金中抵扣。综上，在牛**关门之前的租金和物业管理费，按照合同的约定中诚置业可以从押金中扣除，之后的费用因中诚置业未按照合同的约定进行整改，导致牛**不能正常经营，中诚置业要求剩余租金无依据，原审法院不予支持。中诚置业认为牛**违背合同第十条第七款约定，牛**超过三十日未缴纳租金，中诚置业有权解除合同，根据原审法院查明的事实，牛**未缴纳租金的理由为中诚置业违约，并非牛**无故未按时缴纳，故中诚置业要求解除合同理由不足，原审法院不予支持。关于中诚置业要求牛**返还场地的诉讼请求，因中诚置业存在违约行为，牛**对场地进行了装修，按照约定若中诚置业违约，应根据牛**装修投入折合使用年限进行赔偿，牛**在本案中未提出反诉，双方可就另案进行解决，原审法院不予一并处理。对于牛**要求的对涉案房屋的装修进行鉴定，因牛**在法定期限内未提出反诉，原审法院不予处理，牛**可另行主张解决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回郑州中**限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费4494元，由郑州中**限公司负担。

上诉人诉称

中诚置业不服原审判决，上诉称：一、一审判决认定事实错误，中诚置业依约履行合同，不构成违约，而牛**多次违约在先，中诚置业依约拥有合法的解除权，并追究牛**的违约法律责任。根据双方签订的租赁合同的约定，中诚置业在签订前及签订时已将合同约定拟租赁给牛**场地的实际情况予以了充分告知和说明，牛**在签订约前对现场也进行了充分考察。根据租赁合同第九条第十四款、第五条第一款的约定，牛**在合同签订后并未依约足额支付押金，只缴纳了3.5万元押金，中诚置业依约于2013年10月12日向牛**进行了催告，牛**也签收完毕，但牛**后续仍未履行支付押金的义务。牛**的行为已构成违约在先，中诚置业依约有权解除合同。对于百盛餐饮，属于百盛自营，与中诚置业无关，中诚也无权决定经营种类，但牛**提出异议后，中诚置业也积极主动和百盛方面沟通协商，但因五楼状况是牛**签约前的既存事实，且与牛**的经营种类不存在任何冲突。另外，关于牛**主营项目的事实问题，牛**主营业务是“康乐火锅美食城”，而百盛此前已存在的、包括后续开业的均与牛**的主营项目毫无任何冲突，双方之间只存在互补，不存在矛盾和冲突。根据法院庭审及判决内容，牛**在一审期间，已承认是其主动擅自撤场，根据租赁合同第十三条第2款、第6款第（2）项的约定，牛**擅自停业超过一个月，其行为已构成严重违约，中诚置业有权要求解除合同，并追究牛**违约法律责任。根据双方租赁合同第十条第七款的约定，截止到中诚置业起诉之日，牛**拖欠租金及相关水电费已超过四个月之久，中诚置业可以依约解除合同。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，本案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其间不存在任何欺诈、欺骗等违法事实行为，且已实际履行长达一年之久。但牛**在明知合同尚未解除的前提下，私自撤场，以自己的实际行动单方撕毁合同。牛**已私自撤场，其行为本身已构成根本违约，中诚置业完全有权单方解除合同。三、一审法院审理程序违法。牛**在举证期限届满后，向法庭提交的所谓的“七张照片”，一审法院在后续审理及判决时均对此予以了认证，严重违反了我国程序法。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判，改判支持中诚置业的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人牛*超答辩称：中诚置业的上诉请求没有事实依据和法律依据。本案纠纷的起因是，牛*超租赁郑**置业的房屋经营“常康乐”美食城时，租赁合同约定不允许有第二家美食城，然而却很快出现了第二美食城，中诚置业说其控制不了，是二房东所为。中诚置业违反不准有第二家美食城的约定，背信弃义，才导致了合同不能正常履行，进而中诚置业强行停水断电、关了“常康乐”美食城的门，才导致了本案纠纷，双方签订为期六年的租赁合同后，牛*超花了961000元进行了美食城装修，只干了一年，因为中诚置业的原因干不成了。牛*超在美食城被迫关门后，多次与中诚置业协商装修赔偿等问题，没来得及提起反诉。如果协商不成，牛*超保留另案起诉的权利。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审基本一致。

本院认为

本院认为：中诚置业与牛*超双方签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，牛*超从事餐饮经营，因经营场所在商场，地理位置相比其他场所具有特殊性，合同约定牛*超经营期间中诚置业物业不得自营或租赁给他人经营牛*超主营项目，该约定是为了保证牛*超作为承租人正常经营餐饮，该约定系双方非当事人真实意思表示，符合法律规定，中诚置业应当履行该义务，保证牛*超的合法权益。同时，该合同约定中所涉及的物业，是包括牛*超租赁房屋所在内的整栋商场大楼，既包括中诚置业出租给百**司的房屋，也包括中诚置业剩余自行出租的房屋。但是，中诚置业、牛*超签订租赁合同并在牛*超经营餐饮后，百**司租赁的房屋经营与牛*超经营的美食城主营项目一致、中诚置业作为出租方应当进行协调解决、在牛*超向中诚置业提出异议并通过发律师函的方式要求中诚置业解决的情况下，中诚置业并未进行解决。尽管牛*超知道中诚置业先前与百**司签订有租赁协议，但在中诚置业、牛*超双方就中诚置业不能自营或者允许他人经营牛*超主营项目这一特殊条款进行约定时，中诚置业应当预见到其租赁给百**司的房屋是否存在百**司进行经营或转租他人进行经营与牛*超主营项目一样的情形，故百**司租赁中诚置业的房屋进行美食城经营也属于合同约定中诚置业物业租赁给他人经营牛*超主营项目，牛*超向中诚置业提出该问题后，中诚置业并未进行协调解决，违背了合同的约定，应当承担违约责任。至于中诚置业上诉称牛*超未按时缴纳包括但不限于租赁场所租金、电费、水费、气费、电话费及其他应交费用，中诚置业有权解除合同问题，因中诚置业未按照合同的约定进行整改，导致牛*超不能正常经营，牛*超未缴纳租金的理由系因中诚置业违约，并非牛*超无故未按时缴纳，故上诉人中诚置业的上诉理由，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4494元，由上诉人**展有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月六日