洛阳正**限公司与高XX为房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人**发有限公司(以下简称正**司)因与被上诉人高XX为房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院(2009)涧民三初字第537号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人正**司的委托代理人阴吉峰，被上诉人高XX及其委托代理人张**等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明,2004年8月13日，经洛阳**员会批准，原告高XX与被告正**司签订《经济适用房购销合同》一份，约定由原告高XX以75527元购买被告建设的位于洛阳市涧西区河洛世家芳华苑33号楼4单元5层501室住房一套，交房期限为2005年1月28日。如不能按期交付房屋，每逾期一日按合同总房款0.01％计息，逾期超过三个月，按累计已付房款的5％向买受人支付违约金。关于房屋交接的方式，双方约定为买受人接到出卖人书面通知后10日内办理验收入住手续。合同签订后，原告按约定交付房款75527。2005年7月8日，原、被告签署《房屋交接单》，被告正**司逾期交房161天。另查明，原告高XX和其他购房人与被告正**司因迟延交房曾多次发生纠纷，并向有关部门反映。被告正**司分别于2005年1月27日在慰问信中明示“对于逾期交房造成的违约责任，公司董事会商议决定后，一定会给您一个满意的答复”；2005年5月11日写出承诺书“公司在对客户交房前赔偿逾期利息。”

一审法院认为

原审法院认为：原告高XX与被**公司经过法定审批程序签订经济适用房购销合同，原告的购房资格和合同的合法性已经行政部门确认。该合同的内容是原、被告双方真实意思的表示，合同签订的程序和合同的内容未违反我国法律的规定，该合同合法有效。原告高XX按合同约定履行了付款义务，但被**公司却逾期交房161天，构成违约。原、被告产生纠纷后，原告与被告多次协商并向有关部门反映，被**公司也曾对原告承诺对逾期交房承担利息或违约金，因此，原告高XX请求被**公司承担逾期交房的违约金不超过诉讼时效，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，原审判决：一、被告洛**有限公司于判决生效后十日内，向原告高XX支付逾期交房违约金3776元。二、驳回原告高XX的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，由被告洛**有限公司承担。

上诉人诉称

正**司上诉称：原审法院依据房屋交接单来判断上诉人逾期交付房屋是错误的。房屋交接不等于房屋交付。合同约定我公司承担违约责任的情形是不按期交付房屋，而不是双方办理房屋交接；负有“交付”义务的申请人已经按期履行了交付的通知(电话)义务。本案并不是上诉人的逾期交房，而是被上诉人的逾期接房。第二、原审法院以《房屋交接单》的时间来认定正**司逾期交房161天是错误的。上诉人通知被上诉人办理房屋交付手续是不需要书面通知的，电话通知、口头通知都是允许的。上诉人只要通知乙方就已经尽了交付的义务，上诉人电话通知这一事实应该认定。从合同约定的交房日期即2005年1月28日开始，被上诉人就知道自己的权利受到侵害，但一直未向正**司主张权利，超过二年的诉讼时效。请求撤销原审法院判决或依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

高XX答辩：一、一审判决事实清楚证据充分程序合法应予维持。二、房屋交接单是有效证据，证明了上诉人逾期交房违的事实，房屋交接单的时间作为计算逾期违约金的时间合情合理合法。三、答辩人主张权利不超过诉讼时效。应驳回上诉，维持原判。

本院查明

经二审查明，原审查明的基本事实无误。

本院认为

本院认为，高XX与正**司签订的房屋买卖合同真实有效。高XX已按合同约定履行了付款义务，上诉人正**司不能提交相关证据证明高XX在双方签署《房屋交接单》前拒绝或怠于接收房屋，上诉人正**司所称不是其逾期交房，而是高XX逾期接房的上诉理由不能成立，原审按《房屋交接单》的时间认定正**司逾期交房构成违约，并无不当。双方发生纠纷后，高XX通过与正**司协商等方式向其主张权利，其诉讼时效发生中断，正**司关于高XX的诉求超过诉讼时效期间的上诉理由亦不能成立。正**司逾期交房，按双方合同约定应承担相应的违约责任，原审判令正**司支付逾期交房违约金并无不当。原审认定基本事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由洛阳正**限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一一年五月四日