洛阳正**限公司诉王X物业服务合同纠纷一案
审理经过
原告洛**有限公司诉被告王X物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洛阳**理公司委托代理人陈**、被告王X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告洛**有限公司诉称，原、被告于2006年8月22日签订了前期物业服务合同，合同第七条规定：“物业服务费用：物业服务费遵循合理公开的原则以及费用与服务水平相适应的原则，按洛阳市物价局核定的收费标准执行，0.24/月•?3。具体收费额按乙方房产证建筑面积计算收取物业费；自开发商通知在交钥匙交房之日起，物业服务费开始由业主缴纳。一次缴纳三个月物业服务费；物业服务费标准根据洛阳市有关收费政策的调整而进行调整，届时物业公司在小区公告，不再分别与业主重新签约。”第九条规定：“违约责任：违反第七条第二第三款规定，当月欠费不缴，从下月开始计算每天加收2‰。”合同签订后，原告按约定履行了义务，但被告拒绝缴纳2007年2月25日至2011年1月24日的物业服务费。根据洛阳市有关规定，自2008年5月30日，小区物业费收费标准调整为0.3元?3。原告多次催告后未果，无奈特提起诉讼。1、请求判令被告支付拖欠原告的物业服务费1607.09元及延期付款违约金1997.46元；2、被告承担一切诉讼费用。
被告辩称
被告王X辩称，1、物业公司未完全履行双方所签订的《前期物业服务合同》。根据《前期物业服务合同》第六条第二款规定，房屋外墙面等房屋共用部位公用设施由物业管理公司管理维护，其维修、更新、改造费用在专项维修基金中列支。自2006年8月起我房屋屋顶、阳台外墙开始漏雨产生裂缝，我多次要求物业公司进行维修，物业公司仅口头答应，但一直没修，经多次漏雨后，雨水泡坏了墙面及墙体，我只能雇人维修，瓷砖、水泥工钱共花费2000元；2、物业管理不到位，造成太阳能铝合金架子丢失真空管摔碎，自行车在楼下丢失，造成经济损失2000元；3、物业公司未履行好《前期物业服务合同》第二条之规定，绿化不到位，垃圾箱没做封闭处理，到夏天臭气熏天，楼道卫生脏，楼梯扶手脏。向物业讨说法，他们说三天一打扫，实际一个星期都不打扫。楼道门长时间处于损坏状态，无法关闭，门铃电话无法使用；4、服务质量差，态度恶劣，因小孩住院家里没人，物业公司在没事先通知的情况下将我家中电源断掉，造成我们家冰箱内东西全部坏掉；5、物业公司违反《经济适用房购销合同》第十一条第三款规定：甲方不得擅自改变与该住户有关联的公共设施、公共用地的使用性质。物业方自2008年起将小区楼下公共用地擅自划为停车位并进行收费至今，并自2011年起将部分小区出口道路租给无证商贩进行儿童娱乐设施经营，物业公司明显违反了双方所签订合同；6、小区广告收入从不公示。小区内设立多处室外广告，物业却从未对其收入进行公示。综上所述，洛阳中**有限公司未切实履行物业服务合同，未尽到服务义务，并多次违反相关条款，给我造成了经济损失，生活也造成了影响。请求法院判决洛阳中**理公司履行物业服务合同，取缔小区内及门口的多家营利性经营场所，取消院内收费停车场，公示广告收入。赔偿给我造成的经济损失4000元整及由此造成的误工费及交通费2000元，并承担本案的诉讼费用。在物业公司完成我以上要求的情况下，我可以支付所欠的物业费。
本院查明
审理查明，2007年8月22日，洛阳**公司名称变更登记前的公司即洛阳中**有限公司与被告王X签订《前期物业服务合同》一份，该合同第七条第一款约定物业服务费用为“按洛阳市物价局核定的收费标准执行，0.24元/月.平方米。具体收费额按王X房产证建筑面积计算收取物业服务费”。合同第七条第五款约定“物业服务费标准根据洛阳市有关收费政策的调整而进行调整，届时物**司在小区公告，不再分别与各业主重新签约”。第九条第二款约定迟延缴纳物业费的违约责任“当月欠费不缴，从下月开始每天加收2‰滞纳金”。2008年5月20日，洛阳中**有限公司向该小区各业主发出公告：“经洛阳市发改委批准，原一、二期物业费由0.24元?3/月，调整为0.3元?3/月，物**司决定从2008年6月1日开始执行新的收费标准”。被告王X住在芳华路芳华苑小区19-1-701号，建筑面积120.035平方米，原告实施该小区物业服务，但是被告王X拒绝缴纳2007年2月25日至2011年1月24日的物业服务费，原告提起诉讼。
本院认为
本院认为，洛阳正**限公司名称变更前的公司即洛阳中**有限公司与被告王X签订的《前期物业服务合同》是当事人真实意思表示，且不违背法律规定，属有效合同，本院予以确认。原告洛阳正**限公司在河洛世家芳华苑小区实施物业服务后，在此居住的被告王X有义务按照该合同的约定缴纳物业费。故原告要求被告支付2007年2月25日至2011年1月24日的物业服务费的诉讼请求本院予以支持。被告未按合同约定缴纳物业服务费，应当承担违约责任，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求本院亦予以支持。被告王X辩称不缴纳物业服务费的主要原因是房子漏水及物业管理不到位，因无充分证据证明原告存在违反物业合同约定的主要内容的行为，本院不予支持。依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告王X向原告洛**有限公司支付物业费1607.09元。
二、被告王X向原告洛**有限公司支付迟延缴纳物业费的违约金1997.46元。
上述款项于判决生效后十日内履行。逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元，由被告王X承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。
裁判日期
二0一一年四月十一日
