孟**与杨**房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告孟**（反诉被告）与被告杨**（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月2日受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2014年6月30日作出（2014）淇滨民初字第96号民事判决书。被告杨**不服提起上诉。鹤**民法院于2014年10月17日作出（2014）鹤民终字第488号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）淇滨民初字第96号民事判决书，将该案发回重审。本院于2014年10月29日重新受理后，依法另行组成合议庭，于2015年2月27日公开开庭进行了审理。孟**及其委托代理人杨**，杨**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告孟**（反诉被告）诉称：2015年5月21日，被告杨**购买我位于鹤壁市淇**二人民医院家属院的房屋一套，约定购房款为390000元整。被告杨**入住房屋后，支付了我房款350000元，下欠40000元，双方约定2013年5月24日前付清。到期后，我多次催要，被告拒不给付。请求法院依法判令：1、确认原告孟**与被告杨**在2012年5月21日签订的《售房合同》为无效合同；2、被告杨**将涉案房屋返还原告孟**；3、被告杨**给付原告孟**房屋租金48000元（自2012年5月24日至2015年1月24日，以后租金顺延计算至返还房屋为止）。

被告杨**（反诉原告）辩称：1、我们签订的购房合同是在平等自愿的情况下签订的，符合法律规定。我认为该合同是合法有效的。2、孟**要求返还房屋无法律依据，该房屋属于我所有，不存在给付租金的问题。

被告杨**（反诉原告）反诉称：我与孟**在平等自愿的基础上就购买孟**私有住房事宜协商达成一致，于2012年5月24日签订《售房合同》，该合同属于合法有效的合同（本合同在个别条款具有欺骗性）。我在支付350000元购房款后，孟**将房屋及其与第二人民医院签订的《购房合同》交给我。按照《售房合同》第四条规定由孟**负责办理房产证的过户手续，办不好孟**退还购房款20%，房屋归我所有，但这套房子根本办不了房产证。根据《最**法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。孟**已经违约，我请求孟**承担违约责任，我已付购房款350000元，孟**应支付我违约金70000元，扣除房款40000元，孟**应支付我违约金30000元。请求法院依法判令：1、孟**向杨**支付违约金30000元及利息（按照中**银行同期同类贷款利率四倍计算从2012年6月至判决确定的履行期间实际还款之日止）；2、孟**到原建房单位为我办理房屋变更手续。

原告孟**（反诉被告）辩称：杨**反诉请求均无事实及法律依据，应予以驳回。理由是：1、涉案房屋下面的土地性质为国家划拨土地，双方签订的合同违反了法律强制性规定，涉案房屋未能取得权属证书依法不能予以买卖，应属无效合同。2、根据法律规定，该合同自始没有法律效力，该合同的第四条当然无效，杨**不能依据该条款要求我承担违约责任。我虽没有对该房屋进行权属登记，但并不影响我对该房屋的所有权，杨**依据该条要求我承担违约责任与杨**的反诉请求相互矛盾，杨**要求我办理房屋变更手续，意味着标的物所有权能够转移。3、双方签订的购房合同均由杨**起草，不存在孟**欺骗杨**的行为。

被告辩称

根据原、被告双方的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点为：

1、孟**与杨**于2012年5月24日签订的《售房合同》是否有效；2、孟**要求杨**返还位于鹤壁市**人民医院南园区自建楼2号楼东单元11层西户的房屋及支付租金48000元有无事实及法律依据；3、杨**要求孟**支付违约金30000及相应利息有无事实及法律依据。

本院认为

围绕本案的争议焦点，孟**提供如下证据：

1、孟**与杨**于2012年5月24日签订的《售房合同》一份；

2、孟**与鹤壁**民医院于2011年3月23日签订的《家庭式病房楼融资合同》一份。

以上证据证明，涉案房屋的土地为国家划拨土地，且不能进行权属登记，孟**与杨**违反法律强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定，该合同为无效合同。

经庭审质证，杨**对以上证据的真实性没有异议；对孟**的主张有异议，认为该合同仅能证明孟**对我欺诈，不能证明该合同为无效合同。

本院认为：被告杨**对以上证据的真实性没有异议，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，本院予以采信。

围绕本案的第一个争议焦点，杨**未提供证据。

围绕本案的第二个争议焦点，孟**当庭陈述：合同无效，因合同取得的财产应予以返还。因杨**在2012年5月24日已经占有并使用该房屋，杨**应从其占有使用之日起支付房屋租金，按每个月1500元计算至2015年1月24日共32个月，合计48000元。

经庭审质证，杨**认为根据法律规定，买受人支付标的物总价款75%以上，出卖人主张取回标的物，人民法院不予支持。关于房屋租金问题，因该房屋归我所有，不存在租金问题。

本院认为：关于合同效力及是否支付房租的问题，本院将在本院认为部分阐述。

围绕本案的第二个争议焦点，杨**未提交证据。

围绕本案的第三个争议焦点，杨**当庭陈述为：根据《售房合同》第四条规定，孟**为我办理房产证，如办不了房产证，孟**退还购房款20%，房屋归我所有。因我支付购房款为350000元，故孟**应支付我违约金70000元，扣除下欠房款40000元，还应支付我30000元及相应利息。

经庭审质证，孟**认为因双方签订的合同为无效合同，杨**不能依据合同第四条要求我承担违约责任。

本院认为：关于房屋归属及是否给付违约金和利息的问题，本院将在本院认为部分阐述。

依据上述本院确认的有效证据，结合当事人的诉辩意见，本院确认以下案件事实：

2011年3月23日，孟**与鹤壁**民医院签订《鹤壁**民医院家庭式病房楼融资合同》，约定孟**对鹤壁**民医院以划拨方式取得土地使用权的家庭式病房楼2号楼2单元11层西户的房屋进行融资。2012年5月24日，孟**在未取得房屋所有权证书的情况下与杨**签订《售房合同》将涉案房屋出售给杨**。《售房合同》第三款约定：房屋价款为390000元，2012年5月25日前共计付购房款350000元整，下欠房款40000元于2013年5月24日前付清。第四条约定：在杨**付购房款350000元时，孟**将房产所有合法手续交给乙方，并将房屋使用权交给杨**。在杨**将所有购房款付清后，孟**负责办理房产证的过户手续。按照孟**所说能办理好房产证，如果办不好，孟**退还杨**购房款20%，房屋所有权归杨**所有。

杨**于2012年5月24日将350000元房款付给孟**，孟**将其与鹤壁**民医院签订的《鹤壁**民医院家庭式病房楼融资合同》及房屋交付杨**。

本院认为：2011年3月23日，鹤壁**民医院与孟**签订《鹤壁**民医院家庭式病房楼融资合同》，鹤壁**民医院以划拨方式取得涉案房屋的土地使用权，孟**以融资人的身份投资涉案房屋。2012年5月24日，孟**与杨**签订《售房合同》将位于鹤壁市淇**二人民医院自建楼2号楼11层西户的房屋卖给杨**。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照**务院规定，报有批准权的人民政府审批。…”本案中，孟**与杨**签订《售房合同》中的涉案房屋属于鹤壁**民医院家庭式病房楼，由于该房屋所占用的建设用地使用权系鹤壁**民医院通过划拨方式取得，且孟**在转让该房屋时并未得到有批准权的人民政府的批准，故孟**与杨**签订的《售房合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”孟**在明知涉案房屋所占用的建设用地使用权系鹤壁**民医院通过划拨方式取得的情况下，与杨**签订《售房合同》，杨**在签订该合同时亦未尽到必要的谨慎审查的注意义务，故杨**应将位于鹤壁市淇滨区鹤煤大道鹤壁**民医院自建楼2号楼2单元11层西户的房屋返还孟**；孟**应返还杨**的购房款350000元。因双方在签订《售房合同》过程中均存在过错，双方各自均应对自己相应的损失承担责任，孟**应对其房屋租金损失承担责任，杨**应对其已支付350000元房款的利息损失承担责任，故本院对孟**要求杨**支付房屋租金的诉讼请求不予支持。

关于杨**要求孟**支付违约金70000元，扣除房款40000元后，以30000元为基数按照中**银行同期同类贷款率的四倍计算支付自2012年6月起至判决确定的履行期间利息的诉讼请求，因双方签订的《售房合同》违反法律、行政法律的强制性规定无效，合同中的违约条款也无效，故本院对该诉讼请求不予支持。

关于杨**要求孟**为其办理房屋变更手续的诉讼请求，因双方签订的《售房合同》违反法律、行政法律的强制性规定无效，故本院对该诉讼请求不予支持。

案经调解无效，经合议庭合议。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告孟**（反诉被告）与被告杨**（反诉原告）于2012年5月24日签订的《售房合同》无效；

二、被告杨**（反诉原告）于本判决生效后十日内将位于鹤壁市淇**第二人民医院自建楼2号楼2单元11层西户的房屋返还给原告孟**（反诉被告）；

三、原告孟**（反诉被告）于本判决生效后十日内返还被告杨**（反诉原告）购房款350000元；

四、驳回原告孟**（反诉被告）的其他诉讼请求；

五、驳回被告杨**（反诉原告）的诉讼请求。

如果未按本判决指定的上述期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费800元，由原告孟**（反诉被告）负担400元，被告杨**（反诉原告）负担400元；反诉案件受理费550元，减半收取275元，由被告杨**（反诉原告）负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院提出上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月二十六日