中矿宏业锦泰**发有限公司与王**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人中矿宏业锦泰**发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第1898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中矿宏业锦泰**发有限公司（以下简称中矿宏**公司）之委托代理人郭*、被上诉人王**之委托代理人夏*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

王**在原审法院起诉称：我于2013年11月18日与中矿**公司签订《商品房预售合同》，并于当日缴纳购房首付款，之后我向中矿**公司递交了申请贷款的相应手续，由中矿**公司安排与建设银行签订了商业贷款协议。根据预售合同约定，在我积极履行合同义务后，中矿**公司应于2014年8月31日向我交付所购房屋，但中矿**公司未按约履行，经我多次催促，直至2014年10月23日才向我履行交房义务。根据我与中矿**公司之间的商品房预售合同约定，中矿**公司违反合同迟延交房，应向我支付迟延交房违约金，我在对此与中矿**公司交涉未果后，无奈将中矿**公司诉至法院。望法院在查明事实的基础上，支持我诉讼请求，维护我的合法权益，要求中矿**公司履行其在合同中承诺的违约责任。诉讼请求：1、判决中矿**公司支付我迟延交房违约金25581.13元；2、本案诉讼费由中矿**公司承担。

一审被告辩称

中矿宏**公司在原审法院答辩称：违约金的履行责任，我公司和王**分别签字确认，不存在王**所诉的违约金，王**有逾期付款违约责任，我公司有违约责任，在办理过程中对数额有确认并签字确认，有入住明细表，买受人付款责任在协议里有约定，支付违约金计算方式中，出卖人在交房中的违约责任也有约定，双方都有违约责任，也达成一致，因此不存在王**主张的违约金额。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年11月18日，王**（买受人）与中矿**公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》及其附件，合同约定的主要内容为：出卖人将位于昌平区801号商品房卖予买受人，合同总价款1968372元；出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房；买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余向中国建设**京昌平支行借款支付。具体方式及期限的约定见附件五；买受人未按照约定的时间付款的，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；除不可抗力外，出卖人未按约定时间交房的，逾期在90日之内，自双方约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；附件五：付款方式及期限的约定：商业按揭贷款：（1）买受人应于2013年11月18日前向出卖人支付人民币598372元。（2）该商品房其余房款人民币137万元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。（3）买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完按揭贷款；补充协议第一条第1款：买受人应自买卖合同签订之日起7日内，根据买卖合同约定的付款方式，向商业贷款银行或/和住房公积金管理机构委托的商业银行申请贷款，并按贷款银行要求提供完整、真实的个人资信证明材料、签署相关文件、缴纳相关费用、办理相关手续，否则视为买受人逾期支付除首付款以外的其余房款。第一条第4款：若买受人的按揭贷款申请不被商业贷款银行或住房公积金管理机构委托的商业银行受理或因买受人个人资信等任何原因，银行不予批准贷款，买受人应在合同签订之日起40日内选择改变付款方式，付清购房全款。否则视为逾期付款，出卖人有权解除购房合同，将房屋另行出售，并有权向买受人收取总房款百分之十的违约金，其他因办理过程中的收取的款项不予退还。第二条逾期付款责任：买卖合同第十一条第一款（2）项的逾期付款责任条款调整为：买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人应向出卖人支付逾期应付款每日万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。第三条房屋交付：第一款：买受人应按出卖人书面交付通知载明的时间、地点并携带相关证件，办理该商品房交接手续。买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日向买受人交付该商品房。上述合同签订后，王**按约向中矿**公司支付了首付款598372元，并按照约定将贷款所需材料交给中矿**公司，于2014年1月14日与中国建设**京昌平支行签订了借款合同，贷款金额为137万元。中国建设**京昌平支行于2014年2月11日将王**所贷款项支付给中矿**公司。2014年10月2日，中矿**公司向王**发出交付通知，告知王**于2014年10月15日交房。王**于2014年10月23日接收了该商品房。

另查，王**在收房当日在中矿宏业锦**司出具的《花雨汀入住收款明细表（代收据）》上签字，该明细表载明：姓名：王**；预售套内面积：74.3；实测套内面积：74.3；成交合同额：1968372.00；建筑面积单价：21841.68；套内单价26492.22；差价款：0；实际房价：1968372.00；房屋金额：1968372；面积差额款：0.00；契税：29525.58；产权代办费1000；公维基金：18034；供暖费2705.10；有线电视初装：360；工本费85；延期交房赔偿净额：-5715.98；小计：45993.70。王**按照该明细表上的小计金额支付了相应款项。

在审理中，中矿**公司提出王**未按照约定期限支付购房款，根据合同约定王**应在签订合同后40日内支付除首付款外的剩余款项，其逾期付款天数为45天，故王**应支付逾期付款违约金18495元；王**否认自己存在逾期付款的情形，提出贷款均是按照约定时间提交材料，银行何时批贷自己无法控制，且合同约定的40天内付款是指在银行不能批贷的情况下才能适用。

原审法院认定上述事实，有《北京市商品房预售合同》、借款合同、交房通知书、《花雨汀入住收款明细表（代收据）》等证据及双方当事人陈述在案佐证。

一审法院认为

原审法院判决认为：王**与中矿**公司签订的《北京市商品房预售合同》及其附件是双方当事人真实的意思表示，该合同有效。合同签订后，双方理应按照合同约定履行各自的义务，现王**向中矿**公司交付购房款后，中矿**公司未能按照合同约定期限交付房屋，对此中矿**公司理应按照合同约定承担违约责任，向王**支付逾期交房违约金。根据合同约定，中矿**公司应于2014年8月31日交付房屋，根据中矿**公司的交房通知书显示，中矿**公司通知王**在2014年10月15日收房，虽然王**实际收房日期为2014年10月23日，但根据合同约定，中矿**公司在交房通知书中通知的日期即为交房日期，故应认定中矿**公司的实际交房日期为2014年10月15日。据此，中矿**公司的逾期交房天数为45天，中矿**公司应支付王**逾期交房违约金26573.02元。扣除中矿**公司已经支付的5715.98元后，中矿**公司还应支付王**逾期交房违约金20

857.04元。关于中矿**公司主张的王**存在逾期付款一节。根据合同约定及庭审查明，王**已按约定提交了贷款所需材料，而贷款究竟何时审核通过、何时发放，王**并不能加以控制，中矿**公司所提出的合同签订后40日内王**即应支付相应购房款的辩解意见，没有事实和法律依据，法院不予采纳。中矿**公司基于其主张的王**存在逾期付款的情形而在《花雨汀入住收款明细表（代收据）》中将其主张的逾期付款违约金予以相应折抵的行为，没有事实和法律依据，法院不予采信。关于中矿**公司提出的王**在《花雨汀入住收款明细表（代收据）》上签字即代表认可中矿**公司计算的违约金一节，法院认为中矿**公司在王**办理收房手续时，有义务向王**明确说明违约金的计算方式，但其现有证据不能就此予以证明，故法院对中矿**公司的该项辩解意见亦不予采纳。综上，法院对王**主张的逾期交房违约金的合理部分予以支持；对其过高部分不予支持。综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、中矿宏业锦泰**发有限公司于本判决生效后三十日内向王**支付自二○一四年九月一日至二○一四年十月十五日期间逾期交房的违约金二万零八百五十七元零四分。二、驳回王**的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

中矿宏**公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由是：1、被上诉人未按照合同约定时间支付剩余房款，已构成逾期付款，应当向上诉人支付逾期付款违约金。2、交房时双方认可互相都存在违约情况，对于逾期付款违约金及逾期交房违约金同意互相抵扣，作为“延期交房赔偿净额”一栏与被上诉人在收房时应缴纳的其他各项费用一并结算，双方盖章签字。3、被上诉人迟延交房的截止点在双方协商抵扣双方的违约金时已确认以2014年10月12日为计算点，迟延交房天数的计算已无需再确认实际交房日。

被上诉人辩称

王**服从原审法院判决，针对中矿宏**公司的上诉理由答辩称：同意原审判决，不同意上诉人中矿宏**公司的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：王**与中矿**公司签订的《北京市商品房预售合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应当按照合同约定履行相关义务。现中矿**公司未按照合同约定时间交付房屋，已经构成违约，应当依约承担相应的违约责任。原审法院依据双方合同约定、交房时间等情况确认违约金数额，符合法律规定，并无不妥，本院予以确认。

关于中矿**公司上诉提出的王**应当支付逾期付款违约金一节。本案系王**向中矿**公司主张逾期交房违约责任，中矿**公司未就逾期付款一节在原审法院提出相应反诉请求，故中矿**公司的该项上诉主张，依据不足，本院不予支持。

关于中矿**公司上诉主张的两项违约金相互抵扣及交房日期的问题。中矿**公司提供的《花**入住收款明细表（代收据）》中并未明确写明逾期付款违约金的计算标准及逾期交房违约金的计算标准。中矿**公司也未能提供证据证明其就两项违约金的问题与王**进行了协商。根据现有证据，不能证明双方当事人已经通过确认《花**入住收款明细表（代收据）》的行为，达成了两项违约金的抵扣之合意。进而，也不能证明双方当事人就逾期交房违约金的计算时点达成过合意。中矿**公司的该项上诉主张，依据不足，本院不予采信。

结合上述关于中矿**公司上诉请求和理由的分析，中矿**公司的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二百二十元，由王**负担五十九元（已交纳）；由中矿宏业**开发有限公司负担一百六十一元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费三百二十二元，由中矿宏业**开发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年六月十七日