杨**与任*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨**与被告任*房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员熊**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告杨**及其委托代理人刘**、被告任*及其委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨**诉称：原告与被告经中介北京链**有限公司居间，于2013年3月25日，三方签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》。由原告向被告购买其所有的位于北京市丰台区1706房屋（以下简称“涉案房屋”）。合同签订后，原告如约将全部房款支付给了被告，但是被告违反合同第十条第三项的约定，不履行如期将涉案房屋相关的户口迁出的义务，致使原告无法另行出售房屋。原告多次催促被告履行将涉案房屋相关户口迁出的义务，被告均以各种借口拖延。按照合同的约定，被告已经构成违约，应当向原告支付违约金。故起诉要求法院判令：1、被告支付迟延迁出房屋相关户口的违约金（自2013年4月25日起至房屋相关户口实际迁出之日止。以总房款173万元为基数，自2013年4月25日起至2013年7月24日止，应支付违约金86500元；自2013年7月25日起至起诉之日即2015年3月19日，被告应支付519000元）。2、诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告任*辩称：我不同意原告的诉讼请求。我们并未违反房屋买卖合同的约定，被告的户口并不在涉案房屋内，在涉案房屋内的户口是第三人张*的，被告根本不认识也不知道。被告在从原告处得知涉案房屋内有其他人的户口时，一直积极协助原告联系张*，可却因为张*在本市没有其他住房导致户口无法迁出。被告认为，涉案房屋内的户口未能如期迁出，并不是被告自身的原因，而是其他案外人的原因。涉案房屋内的户口未能如期迁出属于“不可抗力”。原告的违约金请求明显过高，且并没有实际损失，所以其要求的巨额赔偿不应得到支持。

本院查明

经审理查明：2013年3月25日，被告任*（出卖人）与原告杨**（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称存量房买卖合同）及补充协议，约定由杨**购买任*名下位于本市丰台区1706号房屋。双方所签订的存量房买卖合同第四条约定：该房屋成交价格为85万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为88万元……第十条第三款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过90日未迁出的，自逾期超过90日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。双方补充协议第一条成交价格约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币（大写）壹佰柒拾叁万元整，此价格为甲方净得价，不含税。合同签订后，杨**依约支付了全部购房款173万元，双方于2013年4月24日办理了产权变更登记手续，但诉争房屋上至今仍有张*的户口未从该房屋中迁出。

庭审中，被告任*申请证人张*出庭作证。张*表示其曾经是诉争房屋的房主，其户口一直在诉争房屋内未迁出。由于自己名下无房子，其亲戚拒绝其落户，且朋友处又不可落户，故张*无法迁出户口。诉争房屋是张*卖给中介，然后再由中介出售的。张*另外还表示任*曾经电话联系过自己协商迁户口的事，如果有条件一定会尽快将户口迁出。原被告双方均认可证人张*证言的真实性。

此外，被告任*还主张双方合同约定的房价是85万元，家电及装修是88万元，应以房价即85万元作为计算违约金的依据。原告杨**主张总价款是173万元，分成房价及家电装修款两部分是一种交易惯例，主要目的是为了节省税款。

经本院询问，原告杨**表示诉争房屋上登记有他人户口，非常影响卖房的成交价格，其曾与两三家买房人磋商，亦因为房子上存在户口未协商成。损失现在虽未实际发生，但对未来预期影响会很大。且双方合同明确写明了“相关户口”，不单指被告本人户口，被告构成违约。被告任*主张户口未迁出非其自身原因所致，自己是外地人，不涉及落户问题，故其从前房屋所有人处买房时没注意户口问题，直到原告母亲要上户口才得知房子上有其他人的户口未迁出，且其一直在为迁出户口联系张*，但由于张*无处落户导致户口无法迁出。另被告任*还主张双方约定的违约金数额及比例过高。

上述事实，有原、被告陈述、证人证言、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、房屋所有权证书、北京市公安局人口信息查询打印表等相关证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原被告双方就涉诉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，被告应当在涉诉房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续。现经查，原告已于2013年4月24日取得诉争房屋所有权，但被告至今未依约履行户口迁出义务，其行为已构成违约，应当按合同约定支付违约金。被告任*主张其本人户口不在涉案房屋内，此前不知晓房屋上有他人户口，现有户口是案外人张*的，且户口未迁出系由于张*无处落户，而非被告自身原因所致，该情况属于不可抗力，故其并不构成违约，不应承担责任。本院认为，双方合同约定的“原有户口”应包括出售房屋时房屋上存在的所有户口在内。被告任*签约时应审慎审查合同内容，签约时双方明确约定了户口迁出相关条款及违约责任，作为出卖人理应对诉争房屋上的户口现状予以核查确认后再签约。故对于被告所持免责抗辩，本院不予支持。关于违约金计算基数，合同约定为“房屋总价款”或者“全部已付款”，故应已买受人支付的全部款项173万元为依据。关于违约金的数额，由于买受人取得房屋所有权，出卖人取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的，而本案被告已依约履行将房屋过户并交付给原告之主要合同义务，原告主要合同目的已获实现。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损害为目的，依规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，本案被告已于庭审中明确提出违约金过高之主张。此外，被告知晓房屋存在张*户口后，曾积极联系户口迁出事宜。综上，本院将结合本案的实际履行情况、被告的过错程度、原告的实际损失等，酌情确定违约金的具体数额。现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告任*于本判决生效之日起十五日内给付原告杨**逾期迁出户口违约金人民币五万元（自二〇一三年四月二十五日起至二〇一五年三月十九日止）。

二、驳回原告杨**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4928元，由原告杨**负担2500元（已交纳），由被告任*负担2428元（于本判决生效之日七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年五月十九日