北京安**有限公司与赵**等合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京安**有限公司（以下简称安顺**公司）因与被上诉人赵**、原审被告北京市房山区人民政府拱辰街道办事处黄辛庄村村民委员会（以下简称黄**委会）合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第04828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安顺**公司之委托代理人张**、徐**，被上诉人赵**及其委托代理人王*，原审被告黄**委会之负责人高**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年3月，赵**向原审法院起诉称：我系黄辛庄村村民。2002年4月，我按村里执行的改造计划，与黄**委会签订房屋拆迁货币补偿协议，由黄**委会将我的宅院拆迁，应补偿我二十余万元。此款不向我支付，在我入住回迁楼后结算。2004年，我按照规定标准与安顺**公司签订内销商品房买卖合同，分得甲7号楼二层两居室、一居室各一套。2007年9月，因一居室始终存在质量问题无法解决，经与当时安顺**公司法人代表兼黄辛庄村书记、主任刘**协商，退回一居室，我的56.85平方米购房指标（平价）以后购买楼房时使用，房款不退作为押金，刘**出具了书面证明。但在之后的楼房分配时，安顺**公司以上述证明没有公章为由，不予认可。现我起诉要求安顺**公司、黄**委会按交回的楼房面积向我交付回迁楼房，并按约定给付我每月514元周转金至交付回迁楼止。

一审被告辩称

安**公司辩称：我公司没有和赵**签订拆迁补偿协议，其是与黄**委会达成的相关协议。我公司从没收到过购房款。不认可赵**提交的两份证明是刘**代表我公司出具的说法。我公司也没有建成回迁房。赵**的房屋不是我公司拆迁的，我公司没有义务给其房屋，也没有证据证明我公司承诺了给赵**一套房。赵**要求我公司交付回迁楼是没有依据的，不同意其诉讼请求。

黄**委会辩称：我村委会没有权利给房，所有的买房卖房都是安顺**公司操作的，我村委会没有房，也不是开发主体。赵**确实是退了一套一居室，是因为漏水退的房。我村委会是村民自建组织，没有权利开发，安顺**公司负责拆房、盖房、回迁。

一审法院认为

原审法院认为：2007年9月1日两份证明上虽然未加盖公章，但刘**系安顺**公司法定代表人并兼黄**委会书记、主任，赵**有理由相信刘**的签字行为系职务行为。结合刘**出庭陈述内容、黄**委会陈述的相关内容、证人证言、赵**应享有的安置房面积与实际取得面积之差等情况，应认定为上述证明内容为安顺**公司与赵**达成了协议，该协议合法有效。因双方对交付房屋时间、方式、房屋坐落、房屋具体门牌号、面积超出或不足如何计算房款均没有明确约定，赵**的诉讼请求亦未明确上述内容，故对赵**要求交付房屋的请求法院无法支持。赵**可以通过协商或其他方式解决。证明中的周转金应视为对赵**退回房屋的一种补偿，因证明中已载明该项费用具体数额，对赵**要求的过高部分不予支持。因赵**曾已实际取得两套房，原回迁安置补偿内容已履行完毕，2007年9月1日赵**与安顺**公司就退房、以后购房、周转金问题形成了新的协议，本案案由应为合同纠纷，赵**起诉案由有误，法院予以更正。赵**要求黄**委会承担责任缺乏依据，对此法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，于2015年11月判决：一、北京安**有限公司于判决生效后十日内给付赵**六千一百六十八元；二、驳回赵**其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，安顺**公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判改判驳回赵**的诉讼请求。理由为：一、赵**与黄**委会签订的拆迁货币补偿协议中约定的拆迁补偿方式为货币补偿，赵**与安顺**公司签订的《内销商品房买卖合同》约定赵**实际购房面积为80.07平方米，赵**只选了一套二居室，未向安顺**公司交纳购房款。二、无论赵**是否使用过202房屋（以下简称202房屋），因其无法提供202房屋的发票、协议等，安顺**公司不认可与赵**就202房屋签订过买卖合同。三、当时刘**身兼安顺**公司法定代表人及黄**委会书记、主任，原审法院认定赵**有理由相信刘**出具两份证明系代表安顺**公司的职务行为显然不当，而且与赵**系同村村民具有利害关系，其证言不应被采纳。四、赵**没有两份证明的原件，原件由证人许×1，且两份证明无安顺**公司公章，因此安顺**公司不认可证明的真实性。五、根据赵**与黄**委会签订的拆迁货币补偿协议，周转费应由黄**委会支付，原判决认定本案6168元为安顺**公司对赵**的一种补偿，显然错误。六、安**公司经过股权变更，现亦不是黄**委会集体所有制企业，不应承担相关责任。

被上诉人辩称

赵**同意一审判决。

黄**委会同意一审判决，并述称赵**与黄**委会2002年签订的拆迁补偿合同于2004年已经履行，赵**选择一套二居室一套一居室，因为一居室漏水所以赵**于2007年将一居室退回安顺**公司，周转费是2007年发生的，与黄**委会无直接关系。

本院查明

经审理查明：赵**系黄辛庄村村民。2002年4月8日，赵**（被拆迁人）与黄**委会（拆迁人）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定黄**委会因项目建设需要拆迁赵**的住宅，黄**委会支付赵**补偿款197575元、拆迁补助费16213元等内容，协议未约定付款方式及期限，仅注明“购房后结清”。

诉讼中，赵**称：其2004年曾依据黄辛庄村拆迁方案与安顺**公司签订回迁楼房买卖合同，购买203号两居室、202号一居室回迁楼房各一套，并接收了上述房屋；2007年9月1日，因上述202号一居室房屋存在质量问题，其与时任安顺**公司法定代表人兼黄**委会书记、主任的刘**协商，双方协议由赵**将202号一居室房屋退回，赵**的56.85平方米购房指标在以后购买回迁楼中使用，房款不退作为押金，并支付赵**周转金6168元。对此，赵**提供刘**于2007年9月1日出具的《证明》两张。《证明》其一记载：“赵**自愿退出2002号56.85㎡一居室一套。1.其本人56.85㎡购房指标（平价）在以后购楼房时按平价使用。2.房款56.85㎡×1300元／㎡=73905元。3.房款73905元用于在定楼房押金。”《证明》其二载明：“应付给赵**2007年9月1号至2008年9月1号12个月周转金陆仟壹佰陆拾捌元整（6168元）。”上述两份《证明》底部有刘**签字，未加盖公章。

原审审理中，刘**出庭作证，证实上述事实，并表示其签字代表的是安顺**公司，黄辛庄村旧村改造由安顺**公司牵头拆迁，回迁房以安顺**公司名义建设和发放。证人许×2出庭作证，向法庭出示了两份《证明》原件，作证称原记载赵**购买两套房的协议当时已经收回销毁，赵**退回的202号房屋后来卖给了本村村民刘**。黄辛庄村村民刘**出庭作证，证明202号房屋已由其购买。安顺**公司对上述证人证言不予认可。

诉讼中，赵**还提供其于2007年9月1日与安顺**公司签订的《内销商品房买卖合同》及刘**于2007年9月6日与安顺**公司签订的《内销商品房买卖合同》。上述两份合同均有安顺**公司法定代表人刘**签字，并加盖公章。其中，赵**的购房合同记载赵**作为回迁户人口为3人，应享受优惠面积36㎡×3=108㎡，享受准许增加面积15㎡，该户实际购买面积80.07平方米；刘**的购房合同记载安顺**公司将涉案202房屋出售给刘**。

本院审理中，安顺**公司称赵**未提供其购买202房屋的合同和发票，不认可赵**曾与其公司就202房屋签订过房屋买卖合同。对此，赵**提供《入户协议书》、赵**2004年交纳的202房屋取暖费发票、记载赵**之夫于保贵户籍地址落在202房屋的户口簿等证据，证明202房屋的购房、退房事实。经本院向房山区民政局婚姻登记处电话核实，赵**、于**于2004年8月26日离婚，并于2016年复婚。

诉讼中，各方当事人均认可安顺**公司原为黄辛庄村设立的集体所有制企业，原法定代表人为刘**，后安顺**公司发生股权变更，刘**不再担任法定代表人。黄**委会称黄新庄村拆迁开发模式为“货币补偿与产权交换综合，人口鉴定村委会做，拆迁补偿安置合同安顺园做”。安顺**公司在黄新庄村目前仍有房地产开发项目。

以上事实，有《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《内销商品房买卖合同》、《证明》两份、证人证言、《入户协议书》、户口本、取暖费发票及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：根据本案查明事实，赵**系黄辛庄村村民，为该村拆迁项目的被拆迁人。安顺**公司原为黄辛庄村集体所有的企业，黄**委会原书记、主任刘**在拆迁时兼任安顺**公司法定代表人。按照黄辛庄村拆迁开发模式，黄**委会应与被拆迁人签订拆迁货币补偿协议，然后由安顺**公司开发建设回迁房屋并将房屋出售给被拆迁人，上述拆迁货币补偿款将抵作回迁房屋购房款。本案被拆迁人赵**主张其从安顺**公司实际购买了203号两居室、202号一居室两套回迁房屋，后因202号房屋存在质量问题而退房，刘**与其就退房相关事项作出了约定并出具了两份《证明》。本案主要争议焦点为：

首先，关于赵**是否曾购买涉诉202号房屋。结合赵**交纳202号房屋取暖费、其前夫于**落户在202号房屋等情况，依据刘**向赵**出具的《证明》及证人证言等证据，本院认为现有证据足以认定赵**曾从安顺**公司购买涉诉202号房屋后又将房屋退回的事实。安顺**公司的抗辩意见，本院不予采信。

其次，关于刘**向赵**出具《证明》的行为是否系代表安顺**公司。根据本案查明事实，刘**为安顺**公司法定代表人，涉诉202号房屋退回后已被安顺**公司另行出售给黄辛庄村村民刘**，双方签订有《内销商品房买卖合同》。尽管涉诉《证明》仅有刘**签字而未加盖公章，刘**还兼任黄**委会书记、主任，但是根据安顺**公司另行出售涉诉202号房屋等事实，足以相信刘**接收退房并出具《证明》的行为系代表安顺**公司的职务行为。上述《证明》应视为赵**与安顺**公司就退房、以后购房、周**问题达成了新的协议，该协议合法有效，双方应按照协议履行各自义务。安顺**公司虽主张其公司发生过股权变更，现已不是黄辛庄村集体所有的企业，但是依据我国相关法律规定，公司股权变更并不导致公司民事主体资格发生变更或终止，公司仍应对其法律行为对外承担责任。如安顺**公司认为其公司权益在股权变更中受到侵害的，其可另行解决。

最后，对于赵**的诉讼请求是否应当予以支持。现赵**依据刘**出具的《证明》要求安顺**公司、黄**委会交付其回迁房屋并支付其周**。因《证明》一中对交付房屋的具体坐落无明确的指向，对房屋的交付时间、方式等亦无明确约定，且安顺**公司、黄**委会均表示目前没有建成的回迁房屋可供交付，原审法院鉴于此情况对赵**请求交付房屋的请求未予支持，并无不当。赵**对此未提出上诉，并表示愿意协商解决，本院不持异议。因《证明》二中记载的周**系因退房发生，应为退房的补偿，且房屋已经退回安顺**公司，因此双方在《证明》二中约定的周**应由安顺**公司支付给赵**，对该部分周**本院予以支持；对于赵**主张的其他周**，双方并无约定，缺乏事实依据，本院不予支持。

综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费35元，由赵**负担10元（已交纳），由北京安**有限公司负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京安**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十九日