石英与北京世**限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告石*（以下简称原告）与被告北**有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙**独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴**，被告的委托代理苏*、王**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：我与案外人周**原为夫妻关系，于1984年6月7日登记结婚。2007年10月10日，周**与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定由周**购买被告开发的北京市朝阳区望京新城17号住宅楼14层××号房屋（以下简称涉诉房屋），总价款为1881590元，房屋所在楼栋的初始登记应当在2010年8月30日前办理完毕，逾期未取得初始登记的，被告应当自约定的初始登记期限届满之次日起至实际完成之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得初始登记之日起15日内支付。合同签订后，周**按约定向被告支付了全部购房款。2009年9月5日，被告交付了涉诉房屋，周**按结算后的实际价款向被告补交了房款差价1664元。2010年1月22日，我与周**协议离婚，双方均确认涉诉房屋归我所有。2014年12月26日，涉诉房屋所在楼栋办理完毕初始登记。2015年3月27日，涉诉房屋取得所有权证书，我为房屋所有权人。现为维护合法权益，我诉至法院，要求被告支付逾期办理初始登记的违约金297365.8元（以全部购房款1883254元为基数，按照日万分之一的标准，自2010年8月31日计算至2014年12月26日）。

被告辩称

被告辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，根据合同相对性，原告并非涉诉房屋买受人，其是否具备本案主体资格，由法院依法审查确定。其次，涉诉房屋无法办理初始登记的原因是北京**划委员会以小区内的绿地、敬老院未按规划建成为由不批准我公司所报送的审批文件。但绿地部分，系由于在规划范围内有四户滞留户，我公司向城管部门申请了强制拆除，但城管部门始终未予认定和执行。关于敬老院，也是因为规划范围内有违章建筑，而我公司申请城管部门强制拆除后，城管部门始终不作为。因此，涉诉房屋所在楼栋未能取得初始登记的责任并不在我公司，系因不可抗力所致，我公司不应就此支付违约金。若法院认定我公司违约，则该违约金过高，请求予以酌减。

本院查明

经审理查明：2007年10月10日，案外人周**作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y545378），约定：周**购买被告开发的涉诉房屋，总价款为1881590元；出卖人应当在2010年8月30日前取得房屋所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该房屋所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向原告支付。

合同签订后，周**于2007年10月13日向被告支付了购房款940795元，于2008年10月20日向被告支付了购房款940795元。2009年9月5日，周**办理了涉诉房屋的入住手续，并按房屋实测面积向被告支付了结算尾款1664元。

原告与周**原为夫妻关系，二人于1984年6月7日登记结婚，于2010年1月22日协议离婚。离婚时，原告与周**签订《离婚协议书》，其中约定：涉诉房屋离婚后归原告所有，周**协助原告办理过户手续。

2014年12月26日，涉诉房屋所在楼栋办理完毕初始登记。2015年3月27日，涉诉房屋取得所有权证书，登记的房屋坐落为北京市朝阳区南湖西园301号楼14层××，房屋所有权人为原告。

庭审中，被告提交了《委托拆除工程协议》、拆迁服务费发票、支票申领单及照片，证明其公司已经积极解决规划范围内的滞留户和违章建筑问题。原告对于上述证据与本案的关联性以及被告证明目的，均不予认可。

以上事实，有双方当事人陈述以及《北京市商品房预售合同》、发票、入住通知单、商品房结算单、《离婚协议书》、房屋所有权证书、《委托拆除工程协议》、支票申领单等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，周**与被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据现有证据，周**已向被告交纳了全部购房款，故按照合同约定，被告应在2010年8月30日前取得房屋所在楼栋的初始登记。而涉诉房屋实际取得初始登记的时间为2014年12月26日，被告就此构成违约，故应按照合同的约定，以全部购房款1883254元为基数，按照日万分之一的标准支付自2011年8月31日起至2014年12月26日止的违约金。原告虽非涉诉房屋预售合同的买受人，但在与周**离婚时，双方已经确认涉诉房屋归原告所有，且周**及被告亦配合将涉诉房屋转移登记至原告名下，应视为对于预售合同买受人的变更，故原告具备本案主体资格，有权向被告主张违约责任。现原告的诉讼请求，具有事实及法律依据，且主张的金额并未超过合理范围，本院予以支持。

对于被告的抗辩意见：首先，被告未能举证证明系因小区内绿地、敬老院未按照规划建成，从而导致房屋所在楼栋无法办理初始登记。其次，即便该陈述属实，被告作为专业的房地产开发公司，应当对开发过程中可能出现的情况作出充分预估和判断，其所称的规划范围内存在滞留户和违章建筑一事，并不属于不可抗力的范畴。最后，被告以违约金过高为由请求酌减，但本案商品房预售合同系双方在真实、自愿的基础上签订，且日万分之一的标准本身并未超过合理范围，故被告的抗辩意见缺乏事实及法律依据，本院均不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

被告北京世**限公司于本判决生效之日起十五日内向原告石英支付逾期取得初始登记的违约金二十九万七千三百六十五元八角。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2880元，由被告北**有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十八日