张*与北京万**子有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第05745号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年5月，张*起诉至原审法院称：我长期租赁北京万**子有限公司（以下简称万商汇**公司）位于北京市东城区珠市口东大街2号商场（以下简称涉案商场）中的3111号铺位（以下简称涉案商铺）。《租赁合同》每年重新签订一次，最后一次续签的有效期为2014年4月29日至2015年4月28日。租金每半年为21000元，保证金为2000元。我依约履行了合同义务。万商汇**公司于2014年10月23日单方向我发出《商场停业通告》，告知我商场将于同年11月30日全部停业，谢绝顾客入内，禁止商户交易。我接到通知后依据合同约定要求万商汇**公司依约支付违约金、退还保证金，并赔偿我装修损失，但其以种种借口推诿，至今未履行相关义务。现我起诉要求万商汇**公司退还商铺保证金2000元，赔偿违约金21000元和装修损失7000元。

万**格公司答辩并提出反诉称：涉案商场自2015年3月31日全部停业。张*未按合同约定足额支付租金，违约在先。我公司确曾于2014年10月23日向张*下发《商场停业通告》，但仅系我公司要求解除合同的要约，并未采取任何解除合同的行动，该通知并未导致合同解除的后果。因我公司不存在违约，且张*一直未交还商铺，故不同意退还其押金及违约金。因涉案商场的二楼、三楼均是我公司进行的装修，张*放置的柜台并不属于与房屋形成附和的装饰装修物，故不同意赔偿其装修损失。根据约定，在我公司发通知前张*就应交纳下半年的租金，但其并未依约交纳，构成违约。现我公司反诉要求：确认双方租赁合同于2015年3月31日解除；张*支付2014年10月29日至2015年3月31日拖欠的租金19331.51元及2015年4月1日之后至实际交回铺位之日的占有使用费，并自2014年10月23日起按日3％的标准支付违约金至判决生效之日；因张*违约在先，我公司不予退还其交纳的履约保证金2000元。

一审被告辩称

张*针对万**格公司的反诉辩称：我租金已交至2014年10月28日，万**格公司于2014年10月23日就提出提前解除合同，故我未交此后的租金，不存在违约的情况。双方所签订的《租赁合同》于万**格公司发出停业通知之日即已经解除，我自那天开始就准备搬家了，但因为双方未就补偿问题协商一致，故我未将钥匙交回。自2015年1月1日起，万**格公司已经没有涉案商场的承租权，已无权收取此后的租金。故我不同意万**格公司的反诉请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：双方订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行各自的义务。万商汇**公司虽于2014年10月23日向张*发出《商场停业通告》，但双方并未就合同解除达成一致意见，签订搬迁协议，且万商汇**公司并未收回涉案商铺，故对于张*所主张的双方合同已于2014年10月23日解除的意见，法院不予采纳。根据张*提交的《告知书》，万商汇**公司与北京世**限公司（以下简称世纪昌运公司）所签的房屋租赁合同已于2015年1月1日解除，故此后本案双方之间的《租赁合同》已无继续履行的可能，该《租赁合同》应于2015年1月1日解除。张*应支付2014年10月29日至2015年1月1日期间的租金。因其仍占用涉案商铺，导致万商汇**公司未在合同解除后将涉案商场完全交还世纪昌运公司，故张*应支付2015年1月2日至3月31日的占有使用费。鉴于2014年11月1日之后，张*的经营活动已受限制，故其应支付的租金及占有使用费数额由法院依据实际情况酌定。因张*交纳的履约保证金在扣除其应交纳租金后已无剩余，故对于其要求退还履约保证金2000元的诉讼请求，法院不予支持。因万商汇**公司未经张*同意单方无故解除《租赁合同》，故应向张*支付提前解除合同的违约金。现万商汇**公司主张违约金过高要求法院适当减少，法院在考虑剩余租期及合同履行情况等因素对违约金数额依法酌定。按照《租赁合同》的约定，张*应于上一租期届满前的10个工作日即2014年10月15日前交纳2014年10月29日之后的租金，因张*在收到《商场停业通告》前已经欠租，故对于万商汇**公司主张的2014年10月15日至当月22日期间的拖欠租金的违约金，法院予以支持。万商汇**公司于2014年10月23日向张*发放《商场停业通告》，在此情况下，张*未继续交纳租金，不应承担违约责任。故对于万商汇**公司主张的此日期之后的拖欠租金的违约金，法院不予支持。因2015年3月31日之后涉案商场已经全面停业，且双方《租赁合同》已解除，故对于万商汇**公司反诉要求张*支付此后占有使用费的反诉请求，法院不予支持。对于张*要求返还电话押金的诉讼请求，法院予以支持。张*主张的装饰装修损失，因柜台并不属于与承租商铺形成附和的装饰装修物，故对于其要求万商汇**公司赔偿柜台损失的诉讼请求，法院不予支持。张*虽未能提供安装玻璃隔断的票据，但根据涉案商场三层的安装隔断的情况，可以确认玻璃隔断系张*所安装，因万商汇**公司无故提前解除合同，故对于张*主张的安装玻璃隔断损失，法院予以支持，具体金额由法院酌定。据此，原审法院于2015年7月判决：一、确认张*与北京万**子有限公司签订的《租赁合同》于二Ｏ一五年一月一日解除；二、北京万**子有限公司于判决生效后七日内向张*支付违约金人民币五千二百五十元，并赔偿张*装饰装修损失人民币二千元；三、张*于判决生效后七日内向北京万**子有限公司支付二Ｏ一四年十月二十九日至二Ｏ一五年一月一日的租金人民币三千八百九十五元，以及二Ｏ一五年一月二日至二Ｏ一五年三月三十一日的占有使用费人民币五千一百九十四元（以张*交纳的履约保证金抵扣其中人民币二千元整，实际支付金额为人民币七千零八十九元）；四、张*于于判决生效后七日内向北京万**子有限公司支付延期交租金的违约金人民币一百一十元；五、驳回张*的其他诉讼请求；六、驳回北京万**子有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，张**原审判决认定事实不清、适用法律不当为由上诉至本院，请求撤销原判，依法改判支持其原诉请求。万商汇**公司同意原判。

本院查明

经审理查明：张*租赁涉案商铺作为经营场地。张*作为乙方就涉案商铺与甲方万商汇**公司最后一次签订的《租赁合同》没有注明签订时间。该合同约定：租赁期限自2014年4月29日至2015年4月28日；本商铺执行半年付租金制，租金为21000元，租金执行期为2014年4月29日至2014年10月28日，第一期租金于合同签订之日交纳，乙方续交租金，需在上一租期届满前的10个工作日之前向甲方交清；乙方应向甲方交纳履约保证金2000元，合同期满后90天内张*没有违约，没有违反商场管理规定的行为，无客户投诉、索赔，双方之间无债权债务纠纷及其他遗留未解决事宜，甲方将保证金退还（不计利息）。双方任意一方要求提前终止合同，均应提前90天以书面形式通知对方，征得对方同意，并给予对方相当于3个月租金的补偿，未经对方同意单方无故终止本合同，应向对方支付相当于半年租金金额的违约赔偿金，合同自动解除；如乙方有拖欠租金达3个工作日的情形的，甲方有权单方终止本合同，收回商铺并不退还履约保证金和已收取的租金；承租期内，乙方没有按期支付租金，按每日3％的标准支付违约金。

合同签订后，张*向万商汇**公司交纳了租赁押金（履约保证金）2000元、2014年4月29日至2014年10月28日期间的租金21000元。2014年10月23日，万商汇**公司向张*发放《商场停业通告》，内容为“全体商户：因房东与本公司的房屋租赁合同终止，本公司无法继续进行经营，现就商场停业事宜通告如下：一、商场（1、2、3层）2014年11月30日全部停止营业，谢绝顾客入内，禁止商户交易。二、在2014年11月1日-11月30日期间，本公司分期分批通知商户洽谈签订搬迁协议。三、全体商户应在2014年12月10日前搬迁完毕，持公司管理部出具的搬迁确认单到公司财务部办理退还剩余租金、返还押金等结算手续。四、从2014年12月15日起停止供水、供电，中央空调系统、滚梯、客梯、货梯全部停止运行。除西大门外的所有大门全部封闭，出入西大门者须经公司门卫审查登记，无关人员一律禁止入内。五、本公司对商场停业给商户造成的诸多不便致歉，对暂时的合作中断深感遗憾。本公司计划在周边另觅场地经营，拟于2015年3月前开业，诚邀加盟合作，有意者请到公司管理部登记。特此通告、谢谢合作。”直至2015年3月31日，涉案商场才全部停业。

原审法院审理中，张*提交万商汇**公司发送给其的《催告函》，证明万商汇**公司违反约定单方解除租赁合同。万商汇**公司认可《催告函》的真实性，认为《商场停业通告》及《催告函》均系其向张*发出的要约，因张*不同意解除合同，故涉案商场一直开业至2015年3月31日，张*也一直占用涉案商铺。张*出示落款为世纪昌运公司的《告知书》，证明涉案商场的产权人世纪昌运公司与万商汇**公司的租赁关系已于2015年1月1日解除，故万商汇**公司不具有收取此后租金的权利。万商汇**公司称其与世纪**公司的租赁合同有效期至2020年，该告知书对自己以外的人并不产生效力。

张*就其主张的装修损失7000元，解释为装修的范围包括为涉案商铺安装玻璃隔断、购买柜台。万商汇**公司称涉案商场的玻璃隔断均由其统一安装，不认可系张*自行安装。张*未能提交装修的相关票据。经法院释明后，双方均表示不申请进行装修现值评估。根据原审法院现场勘验所见：3111号商铺共有柜台及展示柜8个（其中4个，长约1.2米，高约1.6米；3个长约1.2米，高约0.7米；另外1个长约0.6米，高约0，7米）；玻璃隔断门共计4扇，宽度共约3米。商场三层的商铺既有玻璃隔断，也有其他形式的隔断。

万**格公司认为《租赁合同》中约定的违约金系无效，即使该条款有效，双方约定的违约金标准也过高，要求法院予以适当减少。

本院审理中，张*认可其接到《商场停业通告》后就开始另找经营场所经营，至2014年11月初就已搬走，后来因双方对于补偿问题未达成协议，其没有交还钥匙也未办理交接。另，张*提出涉案商铺已被万**格公司清理，其展柜不知去向；其有电话押金尚未退，万**格公司表示其可至公司办理此项退费手续，公司在扣除其欠付的电话费等费用后，可以将余款退还；同时称一审判决之后，因要将涉案商场整体移交给世纪昌运公司，其将仍留有货物或物品的商铺进行了清理，此与本案无关，双方可另行解决。

上述事实，有双方当事人陈述，《租赁合同》、《商场停业通告》、《告知书》、《催告函》、证人证言、收据及原审法院现场勘验笔录等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。万商汇**公司与张*订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，当属有效。双方均应依约履行各自的义务。在合同履行过程中，万商汇**公司于2014年10月23日向张*发出《商场停业通告》，欲提前解除合同，但双方并未就此达成一致意见，张*自认其仍继续占用涉案商铺经营至2014年11月初，此后也一直占用该商铺直至2015年3月31日涉案商场停业。现张*主张《租赁合同》已于2014年10月23日解除的意见，本院无法采纳。关于《租赁合同》解除时间问题，根据《告知书》显示，万商汇**公司与世纪昌运公司之间的房屋租赁合同已于2015年1月1日解除，故此后本案双方之间《租赁合同》已无继续履行的可能，原审法院认定为2015年1月1日解除，万商汇**公司对此没有提出上诉，本院对一审法院此项认定不持异议。

合同虽提前解除，但张*一直占用涉案商铺至2015年3月31日，其理应承担2014年10月29日至2015年1月1日期间的租金和2015年1月2日至同年3月31日期间的占用费。但应当指出，由于万**格公司发布《商场停业通告》，2014年11月1日之后张*的经营活动已受到一定影响，张*应当承担的2014年10月29日至2015年3月31日期间的租金及占用费数额不能按照原合同标准计算，原审法院考虑了本案实际情况酌定了其应承担的数额，并因数额高于张*交纳的履约保证金2000元，故驳回张*要求退还该保证金的请求，是适当的。至于张*所述万**格公司自2015年1月1日对涉案房屋已无承租权，且世纪昌运公司没有向万**格公司收取2015年1月1日以后的租金或使用费，故万**格公司无权向其收取相关费用一节，因其与万**格公司之间、万**格公司与世纪昌运公司之间分属不同的两个合同关系，其上述理由不能成为其不承担占用涉案商铺期间租金或使用费的合理抗辩。

关于违约责任承担问题。因万**格公司未经张*同意，单方解除租赁，应承担违约责任。张*要求万**格公司按照双方所签《租赁合同》的约定，支付相当于半年租金金额的违约赔偿金，该约定相对于1年期的租赁合同显然过高，而万**格公司在一审中已经抗辩违约金过高，要求适当减少，原审法院考虑剩余租期及合同履行情况等因素后酌定了违约金数额，属于法官依法行使裁量权的情形，张*坚持要求万**格公司支付相当于要求6个月租金的违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。至于张*没有按照约定于2014年10月15日向万**格公司交纳2014年10月29日至2015年4月28日期间的租金，是否应该承担违约责任一节，因万**格公司于同年10月23日向张*发出的《商场停业通告》，此前张*已构成违约，其应承担相应的违约责任，但应当指出，万**格公司在发出《商场停业通告》后，双方产生争议，张*有理由基于抗辩权暂不再交纳租金，万**格公司也不能要求张*承担支付此日期之后的违约金。

合同解除后，应一并处理除履约保证金以外的装修损失问题，原审法院已经进行了处理，双方对此并无争议，本院不再论述。至于张*二审期间主张退还的电话押金，属于新增加的诉讼请求，还可能涉及欠付电话费的情况，双方可另行解决，本案不予涉及。

综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费275元，由张*负担250元（已交纳），由北京万**子有限公司负担25元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费561元，由张*负担（已交纳）

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月二十九日