张**与北京万**子有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第06860号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年5月，张**起诉至原审法院称：我长期租赁北京万**子有限公司（以下简称万商汇**公司）位于北京市东城区××号商场（以下简称涉案商场）中的×号铺位（以下简称涉案商铺）。租赁合同每年重新签订一次，最后一次续签合同的有效期为2014年6月30日至2015年6月30日。租金为每年38760元，保证金为3000元。我依约履行了合同义务。万商汇**公司于2014年10月23日单方向我发出《商场停业通告》，告知我商场将于同年11月30日全部停业，谢绝顾客入内，禁止商户交易。我接到通知后要求万商汇**公司依约支付违约金、退还保证金，并赔偿我装修损失，但其以种种借口推诿，至今未履行相关义务。现我起诉要求万商汇**公司退还商铺保证金3000元、电话押金200元、宽带押金200元、入场费8000元及2014年10月30日至2015年6月30日期间的商铺租金25840元，并赔偿违约金19380元和装修损失22000元。

一审被告辩称

万**格公司辩称：涉案商场于2015年3月31日停业，故我公司同意退还张**2014年4月1日之后的租金。因张**此前一直占用涉案商铺，故不同意退还相应的租金。双方约定的违约金标准过高，现同意赔偿其相当于1个月租金的违约金。我公司并未收取过张**入场费，故不同意退还入场费。张**应提交装修费的票据，且装修存在折旧。其可以将柜台搬走，柜台不属于装修的范围。因张**存在欠电话及宽带费的情况，我公司同意在扣除欠费的情况下，退还剩余的押金。

一审法院认为

原审法院经审理认为：双方订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行各自的义务。万商汇**公司虽于2014年10月23日向张**发出《商场停业通告》，但双方并未就合同解除达成一致意见，签订搬迁协议，且万商汇**公司并未收回涉案商铺，故对于张**主张的双方合同已于2014年10月23日解除的意见，法院不予采纳。根据张**提交的《告知书》，万商汇**公司与北京世**限公司（以下简称世纪昌运公司）所签房屋租赁合同已于2015年1月1日解除，故此后本案双方之间的租赁合同已无继续履行的可能，该《租赁合同》应于2015年1月1日解除。因张**在合同解除后仍占用涉案商铺，导致万商汇**公司在合同解除后未能将涉案商场完全交还世纪昌运公司，故张**应支付2015年3月31日前的占用费。鉴于2014年11月1日之后张**的经营活动已受限制，故其应支付的租金及占有使用费数额由法院依据实际情况酌定。万商汇**公司已经收取的2015年6月30日前的租金在扣除张**应交纳的费用后，应予退还。因万商汇**公司未经张**同意单方无故解除租赁，故应向张**支付提前解除合同的违约金。现万商汇**公司主张违约金过高，要求法院适当减少，法院在考虑剩余租期及合同履行情况等因素后对违约金数额依法酌定。张**同意以交纳的电话押金及宽带押金抵扣尚欠的电话费及宽带费，万商汇**公司应将剩余押金退还张**。万商汇**公司同意返还张**租赁押金，法院准许。张**要求万商汇**公司赔偿装饰装修损失，但柜台并不属于与承租商铺形成附和的装饰装修物，故对于张**要求万商汇**公司赔偿柜台损失的诉讼请求，法院不予支持。张**要求万商汇**公司赔偿安装灯具及电路的损失，因双方均不申请评估，故法院对损失的金额依法酌定。因万商汇**公司不认可曾向张**收取入场费，张**所提交的证据不足以证明其曾向万商汇**公司交纳入场费，故对于其要求万商汇**公司退还入场费的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年7月判决：一、北京万**子有限公司于判决生效后七日内向张**退还位于北京市东城区珠市口东大街二号商场第二层第二〇五三-二〇七九号商铺自二〇一四年十月一日始至二〇一五年六月三十日止的剩余租金人民币一万七千七百六十五元；三、北京万**子有限公司于判决生效后七日内向张**支付违约金人民币六千四百六十元；四、北京万**子有限公司于判决生效后七日内退还张**租赁押金人民币三千元、电话押金及宽带押金共计人民币一百二十六元五角六分；五、北京万**子有限公司于判决生效后七日内赔偿张**装修损失费人民币一千元；五、驳回张**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，张**以原审判决认定事实不清、适用法律不当为由上诉至本院，请求撤销原判，依法改判支持其原诉请求。万商汇**公司同意原判。

本院查明

经审理查明：张**系北**捷商行经营人，北**捷商行于2013年9月注销。北**捷商行与万商汇赛格公司之间存在租赁关系已数年。双方每年重新签订一次合同。

2014年6月30日，张**仍以北京法特捷**万商汇赛格公司签订《租赁合同》，租赁涉案商铺作为经营场地。合同约定：租赁期限自2014年6月30日至2015年6月30日；执行年付租金制，租金为人民币38760元；乙方交纳履约保证金3000元，合同期满后90天内乙方没有违约，没有违反商场管理规定的行为，无客户投诉、索赔，双方之间无债权债务纠纷及其他遗留未解决事宜，甲方将保证金退还（不计利息）；双方任意一方要求提前终止合同，均应提前90天以书面形式通知对方，征得对方同意，并给予对方相当于3个月租金的补偿，未经对方同意单方无故终止本合同，应向对方支付相当于半年租金金额的违约赔偿金，合同自动解除；如乙方有拖欠租金达3个工作日的情形的，甲方有权单方终止本合同、收回商铺，并不退还履约保证金和已收取的租金；承租期内，乙方没有按期支付租金，按每日3％的标准支付违约金。合同落款处乙方系张**签名。

合同签订后，张**向万商汇赛**司交纳了租赁押金3000元、2014年6月30日至2015年6月30日的租金38760元。2014年10月23日，万商汇赛**司向张**发放《商场停业通告》，内容为“全体商户：因房东与本公司的房屋租赁合同终止，本公司无法继续进行经营，现就商场停业事宜通告如下：一、商场（1、2、3层）2014年11月30日全部停止营业，谢绝顾客入内，禁止商户交易。二、在2014年11月1日-11月30日期间，本公司分期分批通知商户洽谈签订搬迁协议。三、全体商户应在2014年12月10日前搬迁完毕，持公司管理部出具的搬迁确认单到公司财务部办理退还剩余租金、返还押金等结算手续。四、从2014年12月15日起停止供水、供电，中央空调系统、滚梯、客梯、货梯全部停止运行。除西大门外的所有大门全部封闭，出入西大门者须经公司门卫审查登记，无关人员一律禁止入内。五、本公司对商场停业给商户造成的诸多不便致歉，对暂时的合作中断深感遗憾。本公司计划在周边另觅场地经营，拟于2015年3月前开业，诚邀加盟合作，有意者请到公司管理部登记。特此通告、谢谢合作。”直至2015年3月31日，涉案商场才全部停业。

原审法院审理中，张**提交万商汇**公司发送给其的《催告函》，欲证明万商汇**公司违反约定单方解除租赁合同。万商汇**公司认可《催告函》的真实性，认为《商场停业通告》及《催告函》均系其向张**发出的要约，因张**不同意解除合同，故涉案商场一直开业至2015年3月31日，张**也一直占用涉案商铺。张**出示落款为世纪昌运公司的《告知书》，证明涉案商场的产权人世纪昌运公司与万商汇**公司的租赁关系已于2015年1月1日解除，故万商汇**公司不具有收取此后租金的权利。万商汇**公司称其与世纪**公司的租赁合同有效期至2020年，该告知书对自己以外的人并不产生效力。

张**为证实其主张的入场费，申请证人黄*出庭作证。黄*出庭作证称：张**在与我聊天时，曾告知我万**格公司向其收取了几千元入场费。万**格公司不认可证人证言。张**提交了与万**格公司2011年和2012年签订的《租赁合同》，租赁期分别为2011年7月1日至2012年6月30日和2012年7月1日至2013年6月30日；年租金标准分别为44000元和36000元。张**称上述两个年度的租金标准均为36000元，万**格公司在第一个年度收取了8000元进场费，但为其出具的收据及合同上所写的均为租金。万**格公司认可租赁合同的真实性，但表示租金中并不含有入场费，并称因经营状况不景气，其曾经给张**降低过租金标准。

张**要求万**格公司赔偿装修损失22000元，并称其装修的范围包括为涉案商铺购买柜台，安装灯具、电路。经原审法院释明后，双方均表示不申请进行装修现值评估。

根据原审法院现场勘验所见：涉案商铺共有柜台15个、吊灯4个，柜台长约1.2米。

万**格公司认为《租赁合同》中约定的违约金系无效，即使该条款有效，双方约定的违约金标准也过高，要求法院予以适当减少；同时，提交了电话号码为59751150的通话费及宽带使用费收据（金额共计273.44元），要求从张**交纳的电话押金及宽带押金中扣除。张**对此表示同意。

本院审理中，张**认可其接到《商场停业通告》后并未停业，直至2014年12月，后来因双方对于补偿问题未达成协议，其在涉案商铺看货物，直至2015年3月31日涉案商场停业才离开。万**格公司称一审判决之后，因要将涉案商场整体移交给世纪昌运公司，其将包括仍留有货物或物品的商铺进行了清理，其中包括张**所租涉案商铺。

上述事实，有双方当事人陈述，《租赁合同》、《商场停业通告》、《告知书》、《催告函》、证人证言、收据及原审法院现场勘验笔录等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。万商汇**公司与张**订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，当属有效。双方均应依约履行各自的义务。在合同履行过程中，万商汇**公司于2014年10月23日向张**发出《商场停业通告》，欲提前解除合同，但双方并未就此达成一致意见，张**自认其仍继续占用涉案商铺经营至2014年12月，此后也一直占用该商铺直至2015年涉案商场停业。现张**主张的《租赁合同》已于2014年10月23日解除的意见，本院不予采纳。关于《租赁合同》解除时间问题，根据《告知书》显示，万商汇**公司与世纪昌运公司之间的房屋租赁合同已于2015年1月1日解除，故此后本案双方之间《租赁合同》已无继续履行的可能，原审法院认定为2015年1月1日解除，万商汇**公司对此没有提出上诉，本院对一审法院此项认定不持异议。

合同提前解除，万商汇赛**司应将多收取的租金退还。由于张**在合同解除后仍占用涉案商铺至2015年3月31日，其理应承担此期间的占用费。由于万商汇赛**司发布《商场停业通告》，2014年11月1日之后张**的经营活动已受到一定影响，张**应当承担的2014年11月1日至2015年3月31日期间的租金及占用费数额不能按照原合同标准计算，原审法院考虑了本案实际情况酌定了其应承担的数额，并判令万商汇赛**司在张**已交纳的年租金中扣除上述费用后将其余租金返还，是适当的。至于张**所述万商汇赛**司自2015年1月1日对涉案房屋已无承租权，且世纪昌运公司没有向万商汇赛**司收取2015年1月1日以后的租金或使用费，故万商汇赛**司无权向其收取相关费用一节，因其与万商汇赛**司之间、万商汇赛**司与世纪昌运公司之间分属不同的两个合同关系，其上述理由不能成为其不承担占用涉案商铺期间租金或使用费的合理抗辩。

关于违约责任承担问题。因万**格公司未经张**同意，单方解除租赁，应承担违约责任。张**要求万**格公司按照双方所签《租赁合同》的约定，支付相当于半年租金金额的违约赔偿金，该约定的违约赔偿金相对于1年期的租赁合同显然过高，而万**格公司在一审中已经抗辩违约金过高，要求适当减少，原审法院考虑剩余租期及合同履行情况等因素后酌定了违约金数额，属于法官依法行使裁量权的情形，张**坚持要求万**格公司支付相当于6个月租金的违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。

至于张**主张的入场费，因从其提供的合同及收据均无法证实存在入场费，万**格公司对此又予以否认，而张**提供的证人也是听其讲述所谓的入场费一事，本院对于其上述观点不予采信，对其要求退还入场费的诉讼请求不予支持。

至于合同解除后，应一并处理的履约保证金、电话及宽带押金、装修损失、欠付费用，原审法院已经进行处理，判令万**格公司在扣除了张**欠付费用后将余款返还给张**，双方对此并无争议，本院不再论述。

综上，原审法院对于本案认定事实及实体处理均无不当，但判决主文第一项对于万商汇赛**司应当退还的张**剩余租金的期限表述出现笔误，且判决主文序号错误，本院对此予以更正。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定判决如下：

二审裁判结果

一、撤销北京市东城区人民法院（2015）东民初字第6860号民事判决。

二、北京万**子有限公司于本判决生效之日起七日内向张**退还位于北京市东城区珠市口东大街二号商场第二层第二〇五三-二〇七九号商铺自二〇一四年十一月一日始至二〇一五年六月三十日止的剩余租金人民币一万七千七百六十五元。

二、北京万**子有限公司于判决生效之日起七日内向张**支付违约金人民币六千四百六十元。

三、北京万**子有限公司于本判决生效之日起七日内退还张**租赁押金人民币三千元、电话押金及宽带押金共计人民币一百二十六元五角六分。

四、北京万**子有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿张**装修损失费人民币一千元；

五、驳回张**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费883元，由张**负担629元（已交纳），由北京万**子有限公司负担254元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费1131元，由张**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月二十九日