左**与北京万**子有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告左**与被告北京**子有限公司（以下简称万**公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告左**的委托代理人陈**，被告万**公司的委托代理人宫伟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告左**诉称：2014年4月11日，原、被告订立《租赁合同》，约定原告租赁被告位于本市东城区珠市口东大街×号商场第×层第×号商铺（以下简称涉案商铺）作为经营场地，租赁期限一年，自2014年4月6日至2015年4月5日止，年租金22400元，保证金2000元。合同签订后，原告依约交纳了租金和保证金，被告交付了承租商铺。合同约定双方任意一方要求提前终止合同，均应提前90天以书面形式通知对方，征得对方同意，并给予对方相当于三个月租金的补偿，未经对方同意单方终止本合同，应向对方支付相当于半年租金金额的违约赔偿金。后原告按照合同约定支付了全年租金及保证金。2014年10月23日，被告向原告下发《商场停业通告》，其将于2014年11月30日终止与原告的《租赁合同》，在2014年12月10日前搬迁，2014年12月15日停止供水、供电。由于被告单方终止《租赁合同》，严重违反合同约定，给原告造成营业损失。故起诉被告返还自2014年10月23日至2015年4月5日止的剩余租金11200元;租赁押金2000元;并要求被告支付违约金11200元;转让费50000元;赔偿另行租房费用20

000元,另行租赁商户租金1000元。

被告辩称

被告北京万**子有限公司辩称：双方订立合同及原告交纳租金、押金情况属实。被告确曾向原告下发《商场停业通告》，但仅系被告要求解除合同的邀约，被告并未采取任何解除合同的行动，被告不认可自2014年10月23日始原告无法正常经营。2015年3月31日，涉案商场全部停业。被告认为，被告不存在违约，双方之间的合同并未解除，同意向原告返还押金及2015年4月1日至4月5日止的房屋租金，同意向原告支付一个月租金标准的违约金作为相关损失的补偿，不同意另赔偿原告商户转让费和另行租房费用。

本院查明

经审理查明，2014年4月11日，原、被告订立《租赁合同》，约定原告租赁位于本市东城区珠市口东大街×号商场第×层第×号商铺作为经营场地，租赁期限自2014年4月6日至2015年4月5日止，年租金22400元，保证金2000元。合同约定合同期满后90天内原告没有违约，没有违反商场管理规定的行为，无客户投诉、索赔，双方之间无债权债务纠纷及其他遗留未解决事宜，被告将保证金退还（不计利息）。双方任意一方要求提前终止合同，均应提前90天以书面形式通知对方，征得对方同意，并给予对方相当于三个月租金的补偿，未经对方同意单方无故终止本合同，应向对方支付相当于半年租金金额的违约赔偿金，合同自动解除。合同订立当日，原告向被告交纳租赁押金2000元、2014年4月6日至2015年4月5日止的租金22400元。2014年10月23日，被告向原告发放《商场停业通告》，内容为“全体商户：因房东与本公司的房屋租赁合同终止，本公司无法继续进行经营，现就商场停业事宜通告如下：一、商场（1、2、3层）2014年11月30日全部停止营业，谢绝顾客入内，禁止商户交易。二、在2014年11月1日-11月30日期间，本公司分期分批通知商户洽谈签订搬迁协议。三、全体商户应在2014年12月10日前搬迁完毕，持公司管理部出具的搬迁确认单到公司财务部办理退还剩余租金、返还押金等结算手续。四、从2014年12月15日起停止供水、供电，中央空调系统、滚梯、客梯、货梯全部停止运行。除西大门外的所有大门全部封闭，出入西大门者须经公司门卫审查登记，无关人员一律禁止入内。五、本公司对商场停业给商户造成的诸多不便致歉，对暂时的合作中断深感遗憾。本公司计划在周边另觅场地经营，拟于2015年3月前开业，诚邀加盟合作，有意者请到公司管理部登记。特此通告、谢谢合作。”就原告诉请的商铺转让费及另行租房给其造成损失，原告未提交证据。

诉讼中，被告认为《租赁合同》中约定的违约金条款系无效，即使该条款有效，也认为双方约定的违约金标准过高，要求法院予以适当减少。本院曾询问双方是否同意在诉讼中交接商铺钥匙，原告明确表示仅在被告履行支付义务后才同意交付。另查，2015年3月31日，涉案商场全部停业。

以上事实，有双方当事人陈述，《租赁合同》、《商场停业通告》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，原、被告订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行各自的义务。2014年10月23日，被告向原告发放《商场停业通告》，要求与原告提前解除合同，属于明确表示不履行合同主要债务的行为，原告据此取得合同解除权。原告于2014年11月5日诉至本院，提出解除双方合同的要求，故本院确认双方合同于原告起诉之日解除。被告应向原告支付提前解除合同的违约金。现被告主张违约金过高要求法院适当减少，本院在考虑剩余租期及合同履行情况等因素对违约金数额依法酌定。因被告向原告发放《商场停业通告》中，明确说明2014年11月1日起分期分批通知商户洽谈签订搬迁协议，自此对原告经营产生影响，且原告一直占用涉案商铺，且在起诉之前并未通知被告同意解除合同，故对于原告所主张的双方合同已于2014年10月23日解除的意见，本院不予采纳。因涉案商场于2015年3月31日停业，之前原告并未将涉案商铺返还被告，故原告应交纳此期间的占有使用费，具体数额由本院酌定。被告已经收取的此期间的租金在扣除占有使用费后应予退还。合同期内，被告的违约行为导致原告经营受到影响，故自2014年10月23日始至2014年11月5日止被告收取的租金应予以适当减免，被告需根据酌减后的租金标准退还原告已交纳的剩余租金，具体数额由本院酌定。因原告所预交的租金已经足以抵扣合同解除后的占有使用费，故对于原告要求返还租赁押金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告赔偿商铺转让费和另行租赁商铺租金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告北京万**子有限公司于本判决生效后七日内向原告左淑敏退还位于北京市东城区珠市口东大街×号商场第×层第×号商铺自二〇一四年十一月五日始至二〇一五年四月五日止剩余租金四千八百一十七元五角；

二、被告北京万**子有限公司于本判决生效后七日内向原告左淑敏支付违约金二千八百元；

三、被告北京万**子有限公司于本判决生效后七日内向原告左淑敏返还押金二千元；

四、驳回原告左**其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1905元，由原告左**负担1400元（已交纳）、被告北京万**子有限公司负担505元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二Ｏ一五年七月二十日