北京**品商行与北京万**子有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京**品商行(以下简称青**商行)与被告北京**子有限公司（以下简称万**公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告青**商行经营者赵*，被告万**公司的委托代理人宫伟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告青**商行诉称：2014年7月1日，原、被告订立《租赁合同》，约定原告租赁位于本市东城区珠市口东大街2号商场第二层第2076-2077号商铺（以下简称涉案商铺）作为经营场地，租赁期限自2014年7月3日至2015年7月2日止，年租金31130元，保证金4000元。合同约定双方任意一方要求提前终止合同，均应提前90天以书面形式通知对方，征得对方同意，并给予对方相当于三个月租金的补偿，未经对方同意单方无故终止本合同，应向对方支付相当于半年租金金额的违约赔偿金，合同自动解除。后原告按照合同约定支付了全年租金及保证金。2014年10月23日，被告向原告下发《商场停业通告》，要求原告于2014年11月30日停止营业，限期搬迁。自2014年10月23日始，原告无法正常经营，并寻找其他租赁地点，但未将商铺钥匙交还。原告认为，被告的行为属违约，故起诉要求确认双方《租赁合同》于2014年10月23日解除，由被告返还自2014年11月1日至2015年7月2日止的剩余租金20753.33元、租赁押金4000元，并要求被告支付违约金15565元。

被告辩称

被告北京万**子有限公司辩称：认可双方订立合同及原告交纳租金、押金情况属实。被告确曾向原告下发《商场停业通告》，但仅系被告要求解除合同的邀约，被告并未采取任何解除合同的行动，被告不认可自2014年10月23日始原告无法正常经营。2015年3月31日，涉案商场全部停业。被告认为，被告不存在违约，同意确认双方之间的合同于2015年1月5日解除，同意向原告返还押金及自其交还涉案商铺始至2015年7月2日止的房屋租金，同意向原告支付一个月租金标准的违约金作为相关损失的补偿。

本院查明

经审理查明，2014年7月1日，原、被告订立《租赁合同》，约定原告租赁位于本市东城区珠市口东大街2号商场第二层第2076-2077号商铺作为经营场地，租赁期限自2014年7月3日至2015年7月2日止，年租金31130元，保证金4000元。合同约定合同期满后90天内原告没有违约，没有违反商场管理规定的行为，无客户投诉、索赔，双方之间无债权债务纠纷及其他遗留未解决事宜，被告将保证金退还（不计利息）。双方任意一方要求提前终止合同，均应提前90天以书面形式通知对方，征得对方同意，并给予对方相当于三个月租金的补偿，未经对方同意单方无故终止本合同，应向对方支付相当于半年租金金额的违约赔偿金，合同自动解除。合同订立当日，原告向被告交纳租赁押金4000元、2014年7月3日至2015年7月2日止的租金31130元。2014年10月23日，被告向原告发放《商场停业通告》，内容为“全体商户：因房东与本公司的房屋租赁合同终止，本公司无法继续进行经营，现就商场停业事宜通告如下：一、商场（1、2、3层）2014年11月30日全部停止营业，谢绝顾客入内，禁止商户交易。二、在2014年11月1日-11月30日期间，本公司分期分批通知商户洽谈签订搬迁协议。三、全体商户应在2014年12月10日前搬迁完毕，持公司管理部出具的搬迁确认单到公司财务部办理退还剩余租金、返还押金等结算手续。四、从2014年12月15日起停止供水、供电，中央空调系统、滚梯、客梯、货梯全部停止运行。除西大门外的所有大门全部封闭，出入西大门者须经公司门卫审查登记，无关人员一律禁止入内。五、本公司对商场停业给商户造成的诸多不便致歉，对暂时的合作中断深感遗憾。本公司计划在周边另觅场地经营，拟于2015年3月前开业，诚邀加盟合作，有意者请到公司管理部登记。特此通告、谢谢合作。”2014年11月28日，被告向原告发放《催告函》，内容为“我公司于2014年10月23日下发的《商场停业通告》，我司与你方2014年7月1日签订的《租赁合同》须在2014年11月30日前商洽签订退租搬迁协议，望你方收到此函后在上述时间内与我方办理签订退租协议，谢谢合作。特此通知！”另被告向原告发送《退租协议书》，原告未签名。原告出示《聚亨祥瑞珠宝城商务用房租赁合同》及收据，证明原告因被告提出解除合同而另外承租商铺。经质证，被告认可上述证据的真实性，但是否认关联性。

诉讼中，被告认为《租赁合同》中约定的违约金条款系无效，即使该条款有效，也认为双方约定的违约金标准过高，要求法院予以适当减少。本院曾询问双方是否同意在诉讼中交接商铺钥匙，原告明确表示仅在被告履行支付义务后才同意交付。另查，2015年3月31日，涉案商场全部停业。

以上事实，有双方当事人陈述，《租赁合同》、《商场停业通告》、《催告函》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，原、被告订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行各自的义务。2014年10月23日，被告向原告发放《商场停业通告》，属被告要求与原告提前解除合同，被告存在违约，其关于《商场停业通告》属解除合同邀约的辩称意见，本院不予采信。现原告要求解除双方之间的合同，被告亦表示同意确认双方合同于2015年1月5日解除，本院照准。原告要求确认合同解除日为2014年10月23日，缺乏依据，本院不予支持。关于退还租金问题，合同期内被告的违约行为导致原告经营受到影响，故自2014年11月1日始至合同解除日止被告收取的租金应予以适当减免，被告需根据酌减后的租金标准退还原告已交纳的剩余租金，具体数额由法院酌定。合同解除后，被告应将剩余租金予以返还，但鉴于原告未将涉案商铺于合同解除后交还被告，故原告亦应支付2015年1月6日至同年3月31日期间的占有使用费，具体数额由法院酌定。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。现被告主张违约金过高要求法院适当减少，本院在考虑剩余租期及合同履行情况等因素对违约金数额依法酌定。原告要求被告返还押金，被告亦同意返还，本院照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告北京青筠堂工艺**码电子有限公司之间的《租赁合同》于二〇一五年一月五日解除；

二、被告北京万**子有限公司于本判决生效后七日内向原告北京**品商行退还位于北京市东城区珠市口东大街二号商场第二层第二〇七六——二〇七七号商铺自二〇一四年十一月一日始至二〇一五年七月二日止剩余租金一万四千四百三十七元四角；

三、被告北京万**子有限公司于本判决生效后七日内向原告北京**品商行支付违约金五千一百八十八元三角；

四、被告北京万**子有限公司于本判决生效后七日内向原告北京**品商行返还押金四千元；

五、驳回原告北京青筠堂工艺品商行其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费808元，由原告北京青筠堂工艺品商行负担404元（已交纳）、被告北京万**子有限公司负担404元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二Ｏ一五年五月十九日