薛*与边晓曦等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）薛*与被告（反诉原告）边晓*、北京链**有限公司（以下简称：链**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员时亚东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）薛*及其委托代理人药东虎、被告（反诉原告）边晓*及其委托代理人王*、李*、被告链**司的委托代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）薛**称：2014年3月，原告因改善居住条件及孩子上学，需要将自己所有的位于北京市＊＊区＊＊＊＊＊号院＊号楼＊单元＊＊＊号房屋出售，再用售房所得款另行购买房屋。2014年3月21日，经居间人链家公司介绍，原告与被告边晓*签订北京市存量房屋买卖合同、补充协议及居间服务合同，合同约定：房屋总价款207万元，被告于2014年3月21日支付定金5万元，2014年4月20日之前支付购房款30万元（包含前期支付的定金5万元），2014年6月15日之前支付剩余购房款177万元。原告基于对被告的信任，于2014年3月30日与卖方胡*另行签订北京市存量房屋买卖合同，购买胡*位于北京市大兴区兴涛园小区的商品房，约定房屋过户的时间为2014年7月5日，原告于过户前的5日内将首付款200万元支付给胡*。此后，被告在向原告支付5万元定金后，看到房价呈下降趋势，迟迟未按照合同约定支付剩余购房款，导致原告未能按照与胡*约定的期限支付购房款，该合同无法履行，给原告造成了巨大损失，同时使原告的换房目的也无法实现。原告认为，被告看到房价下降之后，违背诚信，未按照合同约定支付购房款的行为，已构成根本违约，原告有权按照合同的约定要求解除合同，并要求被告支付违约金、赔偿损失，双方协商未果，故诉至法院，要求判令：1、解除原告与二被告签订的存量房屋买卖合同和补充协议；2、被告边晓*支付原告违约金25万元；3、被告边晓*支付实际损失160556元。4、被告边晓*承担本案诉讼费。

被告（反诉原告）边晓*辩称：被告愿意按合同约定购买涉案房屋，但在原告坚持要求赔偿损失的情况下，被告同意解除合同。在合同签订后，被告按照合同的内容履行了合同义务，不存在违约的事实，被告在合同期限内已出售名下房屋用来购买原告房屋，已采取积极行为促使合同继续履行。原告出售的房屋有贷款，在合同期内原告的房屋不能过户，合同到期后原告又以小孩上学为由主动明确表示拒绝出售房屋，导致双方不能履行合同，所以，原告并无诚意出售房屋，属于恶意违约，另合同约定房屋总价与市场价格存在明显差距，侵占国家利益，存在合同欺诈。原告违约在先，不同意支付违约金。对于原告主张的实际损失，根据合同法的相关规定，违约责任和损失赔偿不同时适用，并且被告未给原告造成损失，所以不同意支付。

被告（反诉原告）边晓*反诉称：反诉人于2014年3月21日和被反诉人签订房屋买卖合同和补充协议，当时在签订合同时，被反诉人明确表示买房的主要目的是为孩子上学，在合同签订以后，反诉人按照约定支付了5万元的定金，根据补充协议的约定，为了能够顺利的完成房屋买卖事宜，双方约定被反诉人需要在2014年4月20日前向所涉案房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，并且最迟于2014年5月15目前办理完解除抵押登记手续，但合同签订以后，被反诉人未按照合同的约定完成相应的合同义务，导致了房屋买卖合同不能完全履行。故反诉请求：1、被反诉人薛*返还定金5万元；2、被反诉人承担本案的反诉费用。

原告（反诉被告）薛*针对被告（反诉原告）边晓*的反诉辩称：合同解除的根本原因是由于被告的违约造成的，同意返还定金5万元，但应当折抵违约金。双方签订合同后，边晓*因为房屋价格有变动迟迟不出售原有房屋，导致其没有经济能力向原告支付购房款，导致合同无法履行。合同约定边晓*应在4月20日支付30万元，而原告解抵押时间是5月15日，由于边晓*迟迟不支付30万元，从而导致原告无法完成解除抵押，原告不存在违约行为，反诉费不同意承担。

被告辩称

被告链家公司辩称：双方同意解除合同，我方不持异议；双方其他请求与我方无关，不发表意见。

本院查明

经审理查明：2014年3月21日，经居间人链家公司（丙方）介绍，原告（反诉被告）薛*（甲方，出卖人）与被告（反诉原告）边晓*（乙方，买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》。合同约定：边晓*向薛*购买位于北京市＊＊区＊＊＊＊＊＊＊号院＊号楼＊单元＊＊＊室的房屋，房屋总价款207万元，乙方于2014年3月21日支付定金5万元，2014年4月20日之前支付购房款30万元（包含前期支付的定金5万元），2014年6月15日之前支付剩余购房款177万元，在2014年6月15日之前办理房屋所有权转移登记手续。违约责任：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。合同签订当日，薛*收到边晓*交来的购房定金5万元。边晓*此后再未向薛*支付剩余的首付款。

本院认为

另查，2014年3月30日，胡*与薛*、张**由链**司提供经纪服务，签订了存量房屋买卖合同。2014年3月31日，薛*向链**司支付了中介服务费56056元。因合同纠纷，胡*诉至本院，请求解除其与薛*、张*于2014年3月30日签订的存量房屋买卖合同，并由薛*、张*支付违约金52万元。关于原告（反诉被告）胡*与被告（反诉原告）薛*、张*房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月17日做出（2014）大民初字第11069号民事判决书，判决如下：1、解除原告（反诉被告）胡*与被告（反诉原告）薛*、张*于2014年3月30日签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议；2、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）薛*、张*给付原告（反诉被告）胡*违约金10万元；3、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）胡*返还被告（反诉原告）薛*、张*定金5万元；4、驳回原告（反诉被告）胡*的其他诉讼请求。2014年10月27日，薛*按判决确定义务向胡*支付违约金10万元和诉讼费4500元。

裁判结果

本案在审理过程中，本院主持双方多次进行调解，薛*的调解意见是要求边晓*支付实际损失至少14万元（扣除已支付的5万元定金，再给付赔偿9万元），边晓*的调解意见是同意赔偿损失10万元（扣除已支付的5万元定金，再支付5万元）。双方最终未能就调解意见达成一致。

上述事实，有本院（2014）大民初字第11069号民事判决书、原告（反诉被告）薛*提交的房屋买卖合同、补充协议、收条、被告（反诉原告）边晓*提交的房屋买卖合同及双方当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为：原告（反诉被告）薛*与被告（反诉原告）边晓*、被告链**司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。本案中，在房屋买卖合同、补充协议约定的期限届满前，边晓*未支付除5万元定金之外的其他首付款，已构成违约，因此，薛*要求解除双方订立的房屋买卖合同、补充协议，且边晓*对此不持异议，本院予以确认。薛*主张的违约金25万元，考虑到根据合同约定计算的违约金数额过高，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，本院对违约金数额酌情调整为15万元，由边晓*予以承担。薛*主张的实际损失160556元，因系其与胡*房屋买卖合同纠纷一案所承担的违约责任赔偿金额及其与胡*房屋买卖合同的中介费用，与本案并无直接因果关系，本院不予支持。边晓*反诉要求返还定金5万元，薛*不持异议，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起解除原告（反诉被告）薛*与被告（反诉原告）边晓曦、被告北京链**有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；

二、被告（反诉原告）边晓曦于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）薛*违约金十五万元；

三、原告（反诉被告）薛*于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）边晓曦定金五万元；

四、驳回原告（反诉被告）薛*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费三千八百二十七元，由原告（反诉被告）薛*负担二千四百二十九元（已交纳），被告（反诉原告）边晓曦负担一千三百九十八元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费五百二十五元，由原告（反诉被告）薛*负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年二月五日