北**露厂与北京市朝阳**村民委员会等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京市三露厂因与被上诉人北京市朝阳**村民委员会（以下简称吕**委会）以及原审第三人北京德**员学校（以下简称德福缘驾校）、北京**汽车公司（以下简称德福**车公司）、北京**告公司（以下简称德**告公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第03741号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京市三露厂之委托代理人王*，被上诉人吕**委会之委托代理人杨*，原审第三人德福缘驾校、德福**车公司之共同委托代理人王*到庭参加诉讼。原审第三人德**告公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年1月，吕**委会诉至原审法院称：北**露厂于1995年3月28日与吕**委会下属的第一生产队签订《房产使用权转让合同》，由吕**委会下属第一生产队将位于该生产队的两处房屋院落共土地面积5038.7平方米转让给北**露厂，并由北**露厂使用，转让期限为50年，后又于当日签订了《关于十八里**产队一队和北**露厂房产使用权转让合同的补充协议》，约定将土地1700平方米及另两间平房和小院土地一并转让给北**露厂，转让期限为50年。从2002年以来，吕**委会不断收到村民代表意见，认为《房产使用权转让合同》及补充协议将村民集体的房屋及土地转让给北**露厂的行为违反了相关法律规定，侵害了村民的合法权益，而且北**露厂多年来一直没有实际使用该房屋土地。为此，吕**委会多次与北**露厂沟通，希望能够与北**露厂协商处理，一直未果。吕**委会发现北**露厂擅自将房屋转租给第三人，现吕**委会要求：1.解除吕**委会与北**露厂于1995年3月28日签订的《房产使用权转让合同》、《补充协议》；2.北**露厂及第三人德福缘驾校、德福**车公司、德**告公司将占有、使用的《房产使用权转让合同》、《补充协议》项下的全部房屋、土地腾空并交还给吕**委会。

一审被告辩称

北**露厂辩称：双方之间签订的是租赁合同，租赁使用50年，根据当时规定也是合法的。希望吕**委会庭后出具书面事实理由，不同意解除双方的《房产使用权转让合同》、《补充协议》，不同意吕**委会变更后的全部诉讼请求，双方签订的《房屋使用权转让合同》及《补充协议》系双方真实意思表示不违反法律规定，依法具有法律效力，截至目前，双方履行合同过程中，北**露厂不存在违约及其他违法行为，更没有法律规定的依法可以导致合同解除的行为，庭审中吕**委会口述的其认为北**露厂存在违法转租行为，我们认为事实和法律上均没有依据，因本案参加诉讼的所有第三人均系北**露厂全资设立的子公司，德*缘出租汽车公司和德*缘广告公司均系全民所有制，由北**露厂单独投资的企业，德*缘驾校亦是由北**露厂单独设立举办的民办学校，北**露厂与三个第三人主体身份上不存在非法转租或者其他利益的任何可能，且北**露厂承租该场地运营谋利系双方合同所赋予的合法权利，北**露厂与所有第三人之间场地使用均是免费的，并没有收取任何所谓的租赁费用。首先，该租赁房屋是由于经北京**员会规划拆迁导致吕**委会提起诉讼，要求解除合同，规委的相应的规划图纸也已提交给法院，希望借此足以证明本次诉讼产生争议的起因，二、北**露厂认为就租赁场地所签订的《房屋使用权转让合同》及《补充协议》不仅经过吕**委会同意及认可，也经由十八里店乡政府承认并认可，所以北**露厂认为该协议效力没有任何问题。三、在合同履行过程当中，北**露厂一直自行使用部分场地，并通过将部分场地交与北**露厂全资设立的子公司或驾校免费使用，以此对整个租赁场地进行按照合同约定的合理开发使用，北**露厂认为并不存在吕**委会所述未实际使用该房屋土地或违法转租该房屋土地或侵害其他第三人权益的情况，四、吕**委会与北**露厂所签订的该协议租赁期限50年，但合同签订时，新合同法尚未实施，根据原经济合同法的相关规定，双方之间的合同约定50年的租赁期限应当合法有效，且北**露厂也已向吕**委会足额支付了租金。综上，北**露厂认为，双方之间的合同系双方当时真实意思表示且不违反法律的强制性规定，依法应当具有相应的法律效力，现吕**委会诉至法院要求解除双方租赁合同并无任何合同依据、事实依据、法律依据，故恳请对吕**委会请求依法驳回。

第三人德福缘驾校、德福**车公司述称：同北**露厂的答辩意见一致，德福缘驾校、德福**车公司作为北**露厂的全资下属单位，在该场地一直合法使用，与北**露厂共同开展经营活动，时间较长，从签订合同1995年下半年至今，包括单位员工及单位成立以后在该场地上经营，从未听说过吕**委会有想解除《房产使用权转让合同》的说法，一直到接到吕**委会发出书面通知后，方听说北**露厂被吕**委会起诉，我们认为主要原因是该场地涉及拆迁，所以吕**委会提起本次诉讼，希望法院驳回吕**委会的诉讼请求，不影响第三人在该场地实际经营。第三人作为北**露厂的全资子公司，免费使用该承租场地，第三人认为并不属于第三人与北**露厂之间存在租赁合同关系，也就是说并不存在北**露厂将场地非法转让给第三人的行为或事实。

被上诉人辩称

第三人德**告公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

原审法院经审理查明：1995年3月28日，吕**委会下属的北京市朝阳区十八里店乡吕家营第一生产队（作为出让方、甲方）与北**露厂（作为受让方、乙方）签订《房产使用权转让合同》。双方约定，甲方将坐落于朝阳区十八里店乡吕家营一队的房屋，建筑面积2496.2平方米使用权转让给乙方生产办公使用（两处房屋院落共5038.7平方米，一并提供给乙方使用）。上述房产使用权的使用费为350万元，其使用期为50年，从1995年3月28日至2045年3月27日止。乙方在今后的使用中，如需对地面建筑物进行改建，在得到国家规划、环保等部门的批准后，有权对其进行改建，待合同期满后，地面建筑物归甲方所有。在合同期内，如遇国家政策、法律、法规有新的规定使本合同无法履行时，应以国家政策、法律、法规为准；如遇国家占地、征用等原因使本合同无法履行时，地上建筑之补偿费归乙方所有，以弥补其损失，乙方已交的使用费甲方不再退还。违约责任：乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每一天应向甲方偿付违约部分房产款的5%的违约金。甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则每一天向乙方偿付违约部分房产款的5%的违约金。

同日，北京市朝阳区十八里店乡吕家营第一生产队（作为甲方）与北**露厂（作为乙方）签订《补充协议》，双方约定，第一条：在转让期内十八里店乡政府、吕家营生产队不应以任何借口、理由向乙方摊钱、摊物，影响乙方的正常生产经营。第二条：甲方应提供动力电源（不小于50KW引电到转让建筑物旁），交付乙方使用以后，电费由乙方按国家规定的交费标准，向有关部门交纳，如乙方需增容甲方应协助办理有关手续。生产及生活用水经双方协商乙方每年向甲方交纳500元水费。第三条：转让房屋两侧门前的排水明沟由乙方出资改建成暗沟（如排水沟堵塞由甲方负责清理疏通）路旁铺设方砖，其修整后的地域乙方可无偿使用，其面积为1700平方米。第四条：在转让同时，甲方一并将东库房北面两间平房39.6平方米及小院面积72.2平方米转让给乙方，由乙方付甲方2万元整，转让年限为50年。第五条：在转让合同生效之前，甲方须将院南边盖锅炉房用地400平方米，用砖砌好围墙交乙方使用。以上协议与《房产使用权转让合同》一并执行。

北京市朝阳区十八里店乡吕家营第一生产队与北**露厂在《房产使用权转让合同》、《补充协议》上盖章，同时，吕**委会、北京市朝阳区十八里店乡人民政府也作为甲方上级单位在《房产使用权转让合同》、《补充协议》上盖章。《房产使用权转让合同》还在北京**公证处作了公证。

上述《房产使用权转让合同》及《补充协议》签订后，北京市朝阳区十八里店乡吕家营第一生产队已将上述房屋场地交付给北京市三露厂，北京市三露厂已经占有、使用了约定的房屋、场地并向北京市朝阳区十八里店乡吕家营第一生产队支付了约定的使用费。

2010年2月25日，北**露厂（作为出租方、甲方）与德*缘出租汽车公司（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，甲方房屋坐落于朝阳区十八里店乡吕家营一队，该房屋分东西两座院落，其中东院北侧房屋6间，建筑面积305平方米及东西两座院内场地，可用于停车。房屋用途为北京德*缘出租汽车公司办公、学习、库房、停车及汽车修理之用。租赁期限自2010年3月1日至2015年2月28日。租金：甲方为扶持乙方业务发展，该房屋在租赁期限内由乙方无偿使用。甲方应于本合同生效之日起10日内，将该房屋交付给乙方。甲方对房屋产权的承诺：甲方保证在交付时该房屋没有产权纠纷，除普通协议另有约束外，有关按揭、抵押债务、税项及租金，甲方均在交付房屋前办妥。交付后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

2010年5月27日，北**露厂（作为出租方、甲方）与德福缘驾校（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，甲方房屋坐落于朝阳区十八里店乡吕家营一队，该房屋分东西两座院落，其中东院西北侧房屋2间、建筑面积35平方米，东院东侧1间，建筑面积170平方米，西院西库房1间，建筑面积200平方米。房屋用途为北京德**员学校办公、学习、库房之用。租赁期限自2010年6月1日至2015年5月31日。租金：甲方为扶持乙方业务发展，该房屋在租赁期限内由乙方无偿使用。甲方应于本合同生效之日起10日内，将该房屋交付给乙方。甲方对房屋产权的承诺：甲方保证在交付时该房屋没有产权纠纷，除普通协议另有约束外，有关按揭、抵押债务、税项及租金，甲方均在交付房屋前办妥。交付后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

2010年6月29日，北**露厂（作为出租方、甲方）与德**告公司（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，甲方房屋坐落于朝阳区十八里店乡吕家营一队，该房屋分东西两座院落，其中东院西南侧房屋4间，建筑面积72平方米，房屋用途为北京德**告公司办公、库房之用。租赁期限自2010年7月1日至2015年6月30日。租金：甲方为扶持乙方业务发展，该房屋在租赁期限内由乙方无偿使用。甲方应于本合同生效之日起10日内，将该房屋交付给乙方。甲方对房屋产权的承诺：甲方保证在交付时该房屋没有产权纠纷，除普通协议另有约束外，有关按揭、抵押债务、税项及租金，甲方均在交付房屋前办妥。交付后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

德**驾校、德福**车公司、德**告公司均系独立的法人单位。本案一审审理过程中，北**露厂提交了与德**驾校、德福**车公司、德**告公司签订的《房屋租赁合同》，法院询问北**露厂将房屋场地转租给德**驾校、德福**车公司、德**告公司时，是否征得吕**委会同意，北**露厂称该德**驾校、德福**车公司、德**告公司系其全资设立，相当于北**露厂自己使用，不存在与北**露厂无关的第三方使用，北**露厂交纳了50年的租金，有自主使用的权利，无需征得吕**委会同意。吕**委会称北**露厂将房屋转租给德**驾校、德福**车公司、德**告公司未征得吕**委会同意，吕**委会也不知道北**露厂的转租行为。

北京市三露厂、德福缘驾校、德福**车公司称在使用诉争房屋场地期间，建设了小库房，对部分房屋进行了加固、装修，在场地内进行硬化。

吕**委会申请对北京市三露厂、德福**员学校、德福**车公司、德**告公司在诉争房屋场地内新建的房屋、设施、装修的现价值进行评估。经北京**民法院随机选定，委托北京市**有限公司对北京市三露厂、德福缘驾校、德福**车公司、德**告公司在房屋场地内新建的房屋、设施及装修的现价值进行评估。

2014年2月16日，北京市**有限公司作出国宏信（评）字2014第14×××号北京市财产价格评估结论书，经评估：由北**露厂建设的房屋、装修、设施现值304542元；由德*缘出租汽车公司建设的装修物现值28795元。

北**露厂认为吕**委会与北**露厂之间系租赁关系，吕**委会先是认为双方之间系土地使用权转让关系，后又认可双方之间系租赁关系。

本案一审审理过程中，吕家营村委会表示同意将北**露厂新建房屋、设施、装修，德福**车公司的装修折价补偿给北**露厂及德福**车公司。

吕**委会还表示，共收取北京市三露厂使用费352万元，扣除北京市三露厂已经使用的19年期限，同意退还219万元。

原审法院经审理认为：北京市朝阳区十八里店乡吕家营第一生产队与北京市三露厂签订《房产使用权转让合同》、《补充协议》，北京市朝阳区十八里店乡吕家营第一生产队系吕**委会的下属单位，应由吕**委会行使相关合同的权利，履行合同的义务。在《房产使用权转让合同》、《补充协议》中，双方约定将房屋使用权转让给北京市三露厂，由北京市三露厂支付使用费，并约定了合同的期限，根据合同内容，双方之间并非永久转让房屋，符合租赁合同的特征，现双方均认可双方之间系租赁合同关系，法院不持异议。但应当明确的是，法律规定租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。故双方所签订的《房产使用权转让合同》、《补充协议》的有效期限为1995年3月28日至2015年3月27日止。

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据本案现有证据，可以认定北**露厂在租赁期间，未经吕**委会同意，擅自将承租的部分房屋场地转租给德福缘驾校、德福**车公司、德**告公司，现吕**委会要求解除双方之间的《房产使用权转让合同》、《补充协议》，于法有据，法院予以支持。**缘驾校、德福**车公司、德**告公司系独立的法人单位，北**露厂有关德福缘驾校、德福**车公司、德**告公司系其全资设立，相当于自己使用，无需征得吕**委会同意的答辩意见，于法无据，法院不予支持。

因合同解除，德福缘驾校、德福**车公司、德**告公司应将占有、使用的房屋、土地腾退给吕**委会。现吕**委会同意将北**露厂新建房屋、设施、装修，德福**车公司的装修折价补偿给北**露厂及德福**车公司并退还北**露厂使用费219万元，出于自愿，法院不持异议。考虑到本案实际情况，法院对吕**委会要求北**露厂及德福缘驾校、德福**车公司、德**告公司在腾退前恢复原状的请求不予支持。

据此，原审法院于2014年12月判决如下：一、解除北京市朝阳**村民委员会与北**露厂之间的《房产使用权转让合同》、《补充协议》；二、北**露厂、北京德**员学校、北京**汽车公司、北京**告公司于判决生效后二十日内将其占有、使用的《房产使用权转让合同》、《补充协议》项下的全部房屋及土地腾退给北京市朝阳**村民委员会；三、北京市朝阳**村民委员会于判决生效后二十日内支付北**露厂新建房屋、设施、装修补偿款三十万零四千五百四十二元；四、北京市朝阳**村民委员会于判决生效后二十日内支付第三人北京**汽车公司装修补偿款二万八千七百九十五元；五、北京市朝阳**村民委员会于判决生效后二十日内返还北**露厂使用费二百一十九万元。六、驳回北京市朝阳**村民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，北**露厂不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回吕**委会的诉讼请求或将本案发回重审。主要理由是：1.《房产使用权转让合同》签订于1995年3月28日，而《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日施行，根据法无溯及力原则，原审法院不应适用《中华人民共和国合同法》；北**露厂所租赁房屋和土地是吕**委会用于乡镇企业的类工业用地，应按照工业用地性质认定使用期限，根据法律规定，工业用地使用年限为50年，故《房产使用权转让合同》约定的使用期50年符合法律规定；2.本案第三人均是北**露厂的全资子公司，且签订合同中约定房屋为其无偿使用，故与北**露厂之间不存在租赁关系；本案诉争的房屋和土地已规划拆迁，根据合同约定，地上物补偿费归北**露厂所有，原审判决解除合同，损害了北**露厂和原审第三人获得拆迁补偿的权利。

吕**委会同意原审判决。

在审理过程中，经本院向北京市**东城分局核实，原审第三人德**告公司于2015年6月29日向该局申请注销，同日，该局作出准予注销登记的决定。

本院查明

本院经审理查明的其他事实与原审法院一致，本院在此予以确认。

上述事实，有当事人提交的《房产使用权转让合同》、《补充协议》、国宏信（评）字2014第14×××号北京市财产价格评估结论书、北京市**东城分局准予设立（变更、注销、撤销变更）登记（备案）通知书、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为：本案二审争议的焦点是吕家营第一生产队与北京市三露厂签订的《房产使用权转让合同》、《补充协议》是否可应吕家营村委会之要求予以解除。

关于合同解除主体，吕**第一生产队与北京市三露厂签订了《房产使用权转让合同》、《补充协议》，鉴于吕**第一生产队系吕**村委会的下属单位，故应由吕**村委会行使相关合同的权利。

关于合同效力，在《房产使用权转让合同》、《补充协议》中，双方约定将房屋使用权转让给北京市三露厂，由北京市三露厂支付使用费，并约定了合同的期限，符合租赁合同的特征，且双方均认可租赁合同关系，故本案适用于租赁合同的相关法律。在《房产使用权转让合同》中，双方约定，“在合同期内，如遇国家政策、法律、法规有新的规定使本合同无法履行时，应以国家政策、法律、法规为准”，故原审法院适用《中华人民共和国合同法》等相关法律作为判决依据，并无不当。应予指出，法律规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。在本案一审辩论终结前，涉案房屋的租赁时间尚未超出二十年期限，故吕**委会可以根据合同履行的情节，提出要求解除《房产使用权转让合同》及《补充协议》的相关诉讼请求。

关于解除合同的理由，根据本案查明的事实，北**露厂在租赁期间，未经吕**委会同意，擅自将承租的部分房屋场地转租给德**驾校、德福**车公司、德**告公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，吕**委会要求解除双方之间的《房产使用权转让合同》、《补充协议》，具有事实及法律依据，原审予以支持，处理正确。北**露厂上诉认为，德**驾校、德福**车公司、德**告公司均系其全资子公司，且合同约定德**驾校、德福**车公司、德**告公司无偿使用涉案房屋，与北**露厂之间不存在租赁关系。对此上诉理由，本院认为不能成立，理由是：第一，德**驾校、德福**车公司、德**告公司虽然是北**露厂的下属单位，但在签订租赁合同时均具有独立的法人资格，应当依据法律规定，独立承担相应法律责任；第二，北**露厂与德**驾校、德福**车公司、德**告公司就涉案房屋的使用均签订了书面租赁合同，对双方的权利义务作出了约定，该合同无论从内容还是形式上，均属于租赁合同的范畴；虽然在租金项目下，双方约定为扶持乙方业务发展，房屋由德**驾校、德福**车公司、德**告公司无偿使用，但需要指出，租金利益的实现通常有多种方式，而不仅仅局限于货币支付一种方式，人民法院对于租赁关系的认定，亦要从合同内容及法律关系上作出全面的认定，而不必须拘泥于是否以货币方式支付租金，若非如此，承租人就有可能通过对租金条款进行特殊约定，来规避法律确定的未经出租人同意擅自转租行为的不利后果。

本案中，北**露厂为扶持下属单位的业务发展，将房屋在租赁期限内由德**驾校、德福**车公司、德**告公司无偿使用，虽未以现金方式收取租金，但从其下属单位的发展壮大中，亦能够以其他方式获取相应的租金利益，故北**露厂与德**驾校、德福**车公司、德**告公司之间构成租赁关系。北**露厂作为承租人，未经出租人吕**委会同意，擅自将租赁房屋转租给德**驾校、德福**车公司、德**告公司，吕**委会有权依据法律规定，解除双方之间的《房产使用权转让合同》、《补充协议》，原审据此作出的判决正确，本院予以维持。

因合同解除，德福缘驾校、德福**车公司、德**告公司应当将依据合同所占有、使用的房屋、土地腾退给吕**委会。鉴于在本院审理期间，德**告公司的法人资格已被注销，其相应腾退义务应当由其开办单位北京市三露厂承担，故对于原审判决所确定的腾退主体，本院根据二审期间所产生的新的证据，予以纠正。

因吕**委会同意将北**露厂新建的房屋、设施、装修及德福**车公司的装修折价补偿给北**露厂及德福**车公司，并退还北**露厂的剩余使用费219万元，原审据此作出相应判决，合情合理，本院亦予以维持。

综上，北**露厂提出的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审判决并无不当，但鉴于二审期间产生的新的证据，对于原审判决所确定的腾退主体，本院予以相应纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第03741号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；

二、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第03741号民事判决第六项；

三、变更北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第03741号民事判决第二项为：北京市三露厂、北京德**员学校、北京**汽车公司于本判决生效后二十日内将其占有、使用的《房产使用权转让合同》、《补充协议》项下的全部房屋及土地腾退给北京市朝阳**村民委员会；

四、驳回北京市朝阳**村民委员会的其他诉讼请求。

五、驳回北**露厂的上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审评估费7000元，由北京市朝阳**村民委员会负担（已交纳）；公告费560元，由北**露厂负担（北京市朝阳**村民委员会已交纳，北**露厂于本判决生效后七日内支付给北京市朝阳**村民委员会）；案件受理费70元，由北**露厂负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）。二审公告费200元，由北**露厂负担（已交纳）；案件受理费70元，由北**露厂负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十日