兆峰陶**有限公司与北京**住房和城乡建设委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人兆峰陶**有限公司（以下简称兆**公司）因与被上诉人北京市朝阳区住房和城乡建设委员会（以下简称朝阳建委）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第08020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兆**公司委托代理人雷**、被上**建委委托代理人杨*、刘已正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

朝**委一审诉称：经国**改委和北**改委批准同意，北京市于2010年启动建设地铁7号线工程。兆**公司的部分房屋在地铁7号线建设工程用地范围内。我委代表北京市**理有限公司于2011年1月21日与兆**公司签订了《协议书》，协议约定工程需拆迁兆**公司房屋建筑面积2542.79平方米，占用土地面积19559.92平方米，朝**委以财政资金给付兆**公司房屋补偿款31956545元，停产停业补偿款3051348元，搬家补偿费63569.75元，共计35071462.75元。

签订合同之前，兆**公司出具了其名下的《国有土地使用权证》和《房屋使用权证》。合同签订后，朝**委于2011年1月25日、2011年7月13日分两笔将拆迁补偿款29447542元支付给兆**公司。2012年9月20日，北京**人民法院（以下简称二中院）向我委发出《协助执行通知书》，要求我委将应当支付给兆**公司的款项作为执行款项支付给二中院。我委依据该通知书支付了剩余拆迁款5623920.75元。2012年11月9日，二中院函告我委，兆**公司名下包括涉案土地及地上房屋在内的房屋土地已经于2006年3月被该院全部裁定查封，且至今仍处于被查封状态，并要求我委向其支付全部拆迁款。

我委认为，兆**公司故意隐瞒房屋土地被查封的事实与我委签订拆迁补偿协议，收取我委包括区位补偿款在内的拆迁款项，造成我委无法办理土地变更登记，该协议应为无效协议。我委诉至法院，请求：1.确认双方于2011年1月21日签订的协议书无效；2.判决兆**公司向朝**委返还拆迁补偿款35071462.75元；3.判令兆**公司赔偿朝**委利息损失（以35071462.75元为本金，按照中**银行同期贷款利率，从2011年1月25日起计算至实际返还之日止）；4.判令朝**委将涉案土地返还给兆**公司。

一审被告辩称

兆**公司一审辩称：一、《协议书》为临时占用协议，而非拆迁补偿协议。《协议书》约定朝**委占用兆**公司土地用于地铁7号线工程建设，并且明确约定朝**委应支付的款项为房屋补偿款、停产停业补偿款及搬家补助费，而非土地转让款。同时，根据朝**委提交的临时建设用地规划许可证（2010规地市政临字××号），涉案土地用途为地铁施工临时用地，这也充分印证了朝**委只是临时占用涉案土地用于地铁7号线建设。可见，朝**委占用兆**公司土地属于临时占用性质而非拆迁补偿。在临时占用情况下，任何查封行为与《协议书》的效力也无任何关系。二、《协议书》签署后的查封行为对《协议书》效力不产生影响。在本案中，《协议书》的签署日期为2011年1月21日，北京欣**有限公司的查封日期为2012年1月14日，即协议签署在前而查封在后。在此种情况下，兆**公司认为后查封行为不应对在先签署的《协议书》效力产生影响，因为《协议书》先签署后查封，兆**公司不可能对后期可能存在的查封行为进行预知，即兆**公司在《协议书》签署时不存在欺诈等可能导致协议无效的主观恶意情况；并且查封行为是一种执行措施，且有时间限制，并不必然产生《协议书》无法履行的结果。三、《协议书》签署前的查封行为截至目前己经全部消除，以存在查封行为作为判决《协议书》无效的理由己经失去事实依据。在本案中，《协议书》的签署日期为2011年1月21日，在《协议书》签署前确实存在中建一**有限公司的一宗查封及北京**公司的两宗查封案件，但中建一**有限公司的查封已于2013年年底解除，北京**公司的一宗查封也已于2014年1月解除，另一宗查封案件的债务己于2014年1月全部还清，查封期间目前已经自然届满，即截至目前《协议书》签署前存在的查封行为均已消除，若此时再以查封因素作为判决《协议书》无效的理由己失去事实依据。四、在《协议书》签署及履行过程中，兆**公司并不存在欺诈行为。在《协议书》签署过程中，朝**委就查封等情况未向兆**公司询问，兆**公司作为非法律专业人士，并不能预见存在查封情况所导致的后果。朝**委作为涉案房屋的管理机构，本身就具有房屋情况查询能力及查询优势，而朝**委却未事先查询或调研，故不知晓查封信息的责任在朝**委。在整个房屋及土地占用事件中，没有任何书面文件（包括协议书），且朝**委亦无任何证据表明兆**公司存在明知查封却向朝**委欺诈宣称涉案土地及房屋不存在查封的事实。五、虽然兆**公司的涉案房屋及土地在《协议书》签署时存在查封事实，但该情况并未损害国家利益。虽然兆**公司涉案房屋及土地存在查封，但是朝**委占用兆**公司涉案房屋及土地的核心目的在于地铁7号线的施工，从《协议书》的履行情况看，兆**公司并未影响朝**委的施工工作，目前地铁7号线施工仍在有序进行，所以兆**公司认为，房屋及土地即便存在查封也未损害国家利益。六、若判决《协议书》无效，涉案房屋及土地的返还都不具有现实可操作性。在本案中，因朝**委已在涉案土地下修建地铁，造成涉案土地的使用用途大大受限（如不能再加盖房屋等限制）、且规划也已经变更为市政道路，从而对兆**公司利益造成重大影响，所以目前的涉案土地已不具有原状返还的条件。就涉案房屋而言，因已经拆除完毕，亦不能原状返还。综上可见，涉案土地和房屋在《协议书》签署时虽有查封，但根据朝**委的开庭陈述该查封行为并未对朝**委的地铁施工造成影响，即朝**委的核心利益已经得到了保障。并且，《协议书》签署时的查封行为已经全部解除，再以存在查封事宜作为判决《协议书》无效的理由己经失去事实依据，故在此种情况下《协议书》理应有效。因此，请求依法驳回朝**委的全部诉讼请求。

一审法院查明

一审法院经审理查明：位于北京市朝阳区5号（东院）144861.38平方米土地［土地证号：京市朝港澳台国用（2000出）字第××号，下称涉案土地］的使用权及地上19404.06平方米房屋（房产证号京房权证市朝港澳台字第××号，下称涉案房屋）的所有权登记在兆**公司名下。2006年3月1日，二中院对涉案土地和涉案房屋进行了查封。此后至本案法庭辩论终结前，涉案房屋及涉案土地的国有土地使用权又经法院多次查封，一直处于查封状态。

2010年10月20日，北京银**估有限公司对涉案土地上的涉案房屋及其附属物的拆迁价格进行了评估，拆迁评估补偿价31956545元。其中区位总价29447542元，剩余款项为房屋结构及装修价款、房屋设备及附属物价款。2013年10月22日，北**地产估价师及土地估价师协会向朝**委复函，称非住宅房屋拆迁补偿价格包括两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价，房屋拆迁补偿价格中包括对土地使用权的补偿。

2011年1月21日，朝**委（甲方）与兆**公司（乙方）签订了《协议书》，协议约定，为了确保地铁7号线工程建设的顺利实施，甲方对乙方进行拆迁补偿，达成协议：乙方所属房屋坐落在化工路五号（东院）规划红线范围内，房屋建筑面积2542.79平方米，乙方同意甲方占用其土地用于地铁7号线工程建设，对规划红线范围内土地及地上附属物实施拆迁补偿。房屋补偿款31956545元，停产停业补偿款3051348元，搬家补助费63569.75元，合计一次性拆迁综合补助费35071462.75元。乙方负责自签订协议之日起30个工作日内将土地及地上附属物腾空交给甲方。同时与水、电等管理部门联系，并办理销户登记手续。该协议签订时，兆**公司未向朝**委告知涉案房屋和涉案土地被查封的情况。

协议签订后，朝**委于2011年1月25日向兆**公司支付了4935731.38元，于2011年7月15日向兆**公司支付了24511810.62元，共计29447542元拆迁补偿款。2012年，因二中院向朝**委发出《协助执行通知书》，要求朝**委将应支付给兆**公司的拆迁补偿款5623920.75元直接汇入该院账户。2012年10月24日，朝**委向二中院支付了剩余拆迁补偿款5623920.75元。

本案原审中曾现场勘查，涉案红线内土地西至铁路专线站台东侧，东至通往华北东方油库道路西侧，南至现有简易二层楼房北侧楼梯外立面，北至铁路站台库房；地铁7号线工程在涉案土地上正在施工。本案审理中，双方均确认涉案土地上的地铁施工已经完成，涉案房屋已被拆除。

一审诉讼中，经一审法院释明，兆**公司表示在本案中如果《协议书》被认定为无效，其就朝**委实际使用涉案土地、拆除涉案房屋应给予兆**公司的补偿，在本案中不提起反诉，要求另案处理。

一审法院认为

一审法院认为，朝**委与兆**公司于2011年1月21日签订的《协议书》，是对涉案房屋及涉案土地进行转移占有的处置补偿协议，该协议中明确约定对涉案土地及地上附属物实施拆迁补偿，其补偿标准是根据《房地产拆迁评估报告》协商确定的，该评估报告按照拆迁补偿价格作出，其中包括房屋的结构及装修价、房屋设备及附属物价格、土地的区位价格。双方协议中确定的补偿款除上述补偿项目外，还有停产停业的补偿款、搬家补助款。兆**公司现主张双方的协议为临时占用协议，不符合双方协议的实质内容，一审法院不予采信。

根据本案查明情况，双方签署《协议书》时，涉案房屋和土地均在法院查封中，且在本案法庭辩论终结前，仍在法院查封中，根据有关法律规定，司法机关查封的财产未经许可不得转让，故朝**委与兆**公司签署的《协议书》应属无效。

合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，本案中，《协议书》无效后，朝**委占有的涉案土地应向兆**公司返还，兆**公司从朝**委处取得的拆迁补助费35071462.75元应向朝**委返还。对于已被拆除的涉案房屋，朝**委理应给予兆**公司折价补偿，但由于兆**公司经一审法院释明后，明确表示不在本案中提起反诉，要求另案处理，故一审法院在本案中不做处理。对于朝**委主张的拆迁补助费的利息损失，由于兆**公司未在签订《协议书》时向朝**委告知涉案土地和涉案房屋被查封的情况，对于导致合同无效存在过错，应当赔偿朝**委所受的损失，故对于朝**委主张的拆迁补助费的利息损失，一审法院予以支持，但朝**委主张的利息起算时间与事实不符，由一审法院根据本案情况予以确定。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定，判决：一、确认北京市朝阳区住房和城乡建设委员会与兆峰陶**有限公司于二○一一年一月二十一日签订的《协议书》无效；二、北京市朝阳区住房和城乡建设委员会于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区5号（东院）的土地［土地证号：京市朝港澳台国用（2000出）字第××号］恢复平整，交付兆峰陶**有限公司；三、兆峰陶**有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京市朝阳区住房和城乡建设委员会拆迁补助款三千五百零七万一千四百六十二元七角五分及利息（利息以中**银行同期贷款利率为标准，以四百九十三万五千七百三十一元三角八分为本金，自二○一一年一月二十五日起算至实际支付之日止；以二千四百五十一万一千八百一十元六角二分为本金，自二○一一年七月十五日起算至实际支付之日止；以五百六十二万三千九百二十元七角五分为本金，自二○一二年十月二十四日起算至实际支付之日止）；四、驳回北京市朝阳区住房和城乡建设委员会的其他诉讼请求。

上诉人诉称

兆**公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由：1.《协议书》系临时占用协议，其约定上诉人同意被上诉人占用其土地用于地铁7号线工程建设。为配合该处该施工，上诉人同意拆除部分地上建筑，但相应土地使用权在施工完毕后仍归属于上诉人。被上诉人一审提交的2010规地市政临字××号临时建设用地规划许可证，也印证被上诉人只是临时占用涉案土地。《协议书》中约定的补偿金额，并不包含土地使用权出让补偿款，故协议并非拆迁补偿协议，属于临时占用协议；2.《协议书》已近履行完毕，其签订前涉案房屋和土地上的法院查封所保障的债权亦在协议履行过程中，由上诉人全部清偿完毕；3.一审法院对于涉案房屋和土地查封情况并未查明。有三宗债权在一审庭审终结前均早已清偿，另与北京欣**有限公司的诉讼查封，是在上诉人与被上诉人《协议书》签订后，不应作为限制的理由；4.相关法律意见的原文是转卖他人的合同无效，而本案属于国家征收行为；5.被上诉人基于二中院函件提起诉讼，现二中院函件已失效。综上，请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第08020号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

朝**委辩称，不同意对方的上诉请求，同意一审判决。

本院查明

本院经审理查明的上述事实与一审法院查明的事实一致。

本院另查明，截止至2011年1月21日，兆**公司位于朝阳区5号（东*）《京房权证市朝港澳台字第××号》房产，有河北省青苑县人民法院、二中院分别以（2006）青执字第201－10号、（1999）二中执字第102号、（2010）二中执字第439号民事裁定书查封。而截止至2015年6月9日，有效查封为二中院以（2012）二中执字第01293号裁定查封，申请人为北京欣**有限公司，查封日期2014年11月3日至2015年11月2日；而截止至2011年1月21日，兆**公司位于朝阳区5号（东*）《京市朝港澳台国用（2000出）字第××号土地，有河北省青苑县人民法院、二中院分别以（2006）青执字第201－9号、（1999）二中执字第102号民事裁定查封，申请人分别为涿州**限公司、上海浦**程公司。而截止2015年6月10日，有效查封为二中院以（2012）二中执字第01293号裁定查封，申请人为北京欣**有限公司及本案的保全查封。北京欣**有限公司案件查封日期为2014年11月13日至2015年11月12日。其余查封已过期。同时本院调取的北京欣**有限公司与兆**公司仲裁案的（2012）二中执字第01293号执行裁定书显示：二中院依据（2012）京仲裁字第0538号裁决书，于2012年9月17日向兆**公司发出了执行通知。

经本院与二中院执行部门核实，现兆**公司在二中院的执行案件，除北京欣**有限公司申请执行案外，其余案件均已执行完毕，兆**公司最后付款时间为2013年12月31日。二中院执行部门未执行过朝阳建委财产，北京欣**有限公司申请执行案现尚欠款7123920.75元。

庭审中，兆**公司提供了部分二中院协助执行通知书，用以证明房屋和土地最后查封的截止时间在2014年9月12日。

本院认为

本案在审理过程中，本院到北京银**估有限公司了解当时评估的基本情况，评估人员表示：朝**委委托其评估签订有整体合同，针对本案没有单独合同。对于评估结果通知单中拆迁补偿价格总额31956545元，其表示该价格系房屋重置价与区位补偿价相加取得。

上述事实，有双方当事人的陈述、协议书、评估报告、付款凭据、协助执行通知书、执行裁定书、北京房地产估价师和土地估价师协会回函等证据在案佐证。

本院认为：根据本案查明的事实，朝**委与兆**公司签订的《协议书》中约定对涉案土地及地上附属物实施拆迁补偿，其补偿标准是按照拆迁补偿标准确定，故该协议是对涉案房屋及土地进行转移占有的处置补偿协议，本院对兆**公司以双方间的协议为临时占用协议的抗辩意见，不予采信。因双方签订《协议书》时，涉案房屋和土地已被人民法院查封，而根据相关法律规定，司法机关查封的财产未经许可不得转让，而涉案财产在法庭辩论终结前，仍处于查封状态，故双方签订的《协议书》应属无效。

合同无效后，双方因该合同取得的财产应当予以返还。因涉案财产的状态已发生变化，故朝**委理应给予兆**公司相应的折价补偿，因兆**公司表示不在本案中提起反诉，故其可另行诉讼主张。又因兆**公司对于合同无效存在过错，对于朝**委主张的利息损失，其应予赔偿。综上，一审判决处理结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费189035元，由兆峰陶**有限公司负担（于本判决生效后七日内给付北京市朝阳区住房和城乡建设委员会）。

二审案件受理费189035元，由兆峰陶**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日