赵*与李*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赵*与被告李*房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员舒*独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵*委托代理人周**、陈**，被告李*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告赵**称，李*是我的表姐。2012年初我想购买房屋，对海淀区XX南区（3-1）处XX房屋（以下简称104号房屋）有出资购买意向。李*听说以后就找到我，称其女儿徐**想入读中**一小学，因104号房屋属于中**一小学的入学片区，故希望向我借一个入学名额。由于中**一小学入学时必须提前三年落户，故在2012年6月30日前户籍必须迁入才能获得入学名额。考虑到双方的亲属关系，我同意将104号房屋暂时落至李*的名下，但以后需无偿转给我以便我的子女能够继续获得入学名额。因时间紧迫而且存在亲属间的信任关系，双方同意事后补签书面协议。2012年1月至2月期间，我分别委托亲属张**、孙**、白黎分四次向李*的工商银行账户合计汇款255万元用于购买104号房屋。此后李*办理了相关手续，于2012年2月17日取得了104号房屋的房屋所有权证。2012年7月15日双方签订可房屋购置协议书，约定由我全额出资255万元购置104号房屋，该房屋暂落至李*名下，待其女儿建好学籍以后无偿将房屋转至我名下。协议期间，李*不得私自抵押、买卖、转让或过户此房屋。若房屋拆迁改造，所受损益，均由赵*承担。因我在104号房屋内生活不方便，我委托李*将104号房屋转租出去，由其代收租金，2012及2013年李*两次将年租金33

600元、33000元转至我的银行账户名下。然而，2013年9月份，因104号房屋市场价格上涨，李*多次称以前的协议不公平要取消，不承认原告是104号房屋实际上的权利人。2013年12月，104号房屋计划列入拆迁调查范围，李*瞒着我与拆迁公司进行磋商；在我询问被告是否要拆迁时称房屋是她的与我毫无关系，并拒绝将2014年的代收租金转给我。我是104号房屋的出资人，且与李*约定了104号房屋应当无偿过户至我名下。现李*称104号房屋是自己的，且拒绝让我了解拆迁情况，并拒绝转交104号房屋的出租租金，明确以自己的行为拒绝履行合同义务。我请求人民法院判令：1、李*配合我办理104号房屋的产权转移手续，将该房屋过户至我名下；2、李*给付我2014年一年的租金33000元；3、李*承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告李*辩称，我不同意赵*的诉讼请求。第一、赵*所述购房来由和具体情况与事实不符。赵*是我舅舅的女儿。2011年7月左右，我考虑到孩子上学问题，开始在中关村寻找学区房。当时赵*通过我的帮助刚在北京找到工作，还不具备北京户口和购房资格。赵*的父亲多次对我表示，希望我买房时也帮赵*看房，双方买房买到一起，并多次表示为我支付购房首付。后来我看中了104号房屋，决定购买，在筹款时，因财力有限，就想到了寻求舅舅的帮助。同时考虑到与舅舅关系不错，赵*以后也可能需要学区房，因此提出由我出名额，赵*父亲出房款，双方合作购房。赵*的父亲同意并委托他人打款255万元给我，我于2012年2月办理了购买104号房屋相关手续，该房屋落于我名下。2012年7月15日，在赵*要求下，双方签署了《房屋购置协议书》。赵*声称是我向其借用入学名额，与事实不符。第二、我没有以行为明确拒绝履行合同义务。我同意按照双方当事人签订的房屋购置协议书履行合同，我只是认为双方存在合作购房的协议，而协议的内容还有很多具体的细节没有约定清楚，双方可以进行协商。比如我认为房屋的收益以及增值部分应当由我适当分享。我希望和赵*商量这个事情，而赵*及家人对我态度不好，所以我一时激动有一些言论。但是我是认可双方房屋购置协议书的效力的，也同意按照房屋购置协议书继续履行。第三、双方在协议中约定了过户的期限和条件，属于附条件的合同，在条件尚未成就前，赵*无权要求我提前过户房屋。第四、我认为双方在房屋购置协议书中没有谈到房屋出租后的租房费用如何分配，我认为房租一事与本案没有关系，应当予以驳回。同时双方属于合作买房，租房收益应当共同分享。并且我认为前两年的租房收入我已经给了赵*，2014年-2015年的租房收益应当归我所有。

本院查明

经审理查明，李*与赵**表姐妹关系。

2012年1月17日，李*签订购买104号房屋的房屋买卖合同。2012年1月18日，赵*委托张**向李*汇款97万元；2012年2月4日、2月16日，赵*委托孙**分别向李*汇款31万元、33万元；2012年1月19日，赵*委托白黎向李*汇款94万元。李*以上述汇款255万元给付了104号房屋的购房款。

2012年7月15日，赵*（甲方）与李*（乙方）签订房屋购置协议书。双方约定：第一条：甲乙双方合作，由甲方全部出资二百五十五万元，于二零一二年一月十七日购买位于北京市海淀区XX南区（3-1）处XX号楼房屋一套。暂落乙方名下，为乙方女儿（徐**）提供中关**学区房入学名额。第二条：乙方女儿升入小学后，在建立好学籍的前提下，需在二零一六年年底之前，无偿将此房屋转到甲方名下。如二零一六年年底之前未建立好学籍，则在建立好学籍之后，将此房屋转到甲方名下，过户费由甲方支付。第三条：乙方在二零一五年三月至徐**入学期间，有权使用该房屋。第四条：从即日起乙方不得私自抵押、买卖、转让或过户此房屋于他人。第五条：在协议期间，若此房屋改造拆迁，所受损益，均由甲方承担。第六条：此房屋房产证在协议期间由甲方保管，乙方女儿入学时可暂借。第七条：当乙方将该房屋过户到甲方名下后，该协议立即终止。第八条：本协议未尽事宜，甲乙双方可以补充规定，补充协议和本协议有同等法律效力。第九条：本协议一式两份，甲乙双方各持一份，本协议自甲乙双方签字之日起生效。双方当事人对上述房屋购置协议书均予以认可。

2012年3月李*向赵*给付104号房屋租金33600元；2013年3月李*向赵*给付104号房屋租金33

000元。

赵**本院提交与李*的录音一份，以证明李*曾向赵**家人表示不认可房屋购置协议书，李*本人表示需要与赵*分享104号房屋的增值收益，否则不同意将104号房屋产权过户回赵*名下。对此赵*认为，李*已经明确表示不会继续履行双方签订的房屋购置协议书，属于预期违约的行为，故要求李*立即将房屋过户至赵*的名下。对赵*提交的录音材料的真实性李*不予认可，认为录音材料不完整，有节选，当时自己是和赵**家人发生了口角，自己并不是真心不履行双方签订的房屋购置协议书；只是觉得自己与赵*签订的房屋购置协议书不公平：实际上是出名额与赵*合作购房，但是没有得到任何的利益；自己是希望与赵*商量一下房屋购置协议书上的未尽事宜。

双方当事人均认可李*女儿还未取得中关**学区房入学名额。

上述事实，有当事人陈述、房屋购置协议书、公证书、汇款单等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，双方签订的房屋购置协议书是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应当按照协议书的约定履行相应的权利与义务。根据房屋购置协议的约定，赵*出资255万元全资购买104号房屋，房屋暂时落至李*名下用于为李*的女儿提供中关**学区房入学名额，李*女儿升入小学后，在建立好学籍的前提下，需2016年年底之前，无偿将此房屋转到赵*名下。如2016年年底之前未建立好学籍，则在建立好学籍之后，将此房屋转到赵*名下，过户费由赵*支付。上述约定中双方的权利义务明确。现李*过户房屋的条件尚未成就，故赵*要求李*进行房屋过户的诉讼请求本院不予支持。赵*所提出因李*曾作出不会将房屋过户的表示，其行使不安抗辩权，本院认为，根据现有证据材料，李*并无将其名下涉诉房产出卖之行为，且其女儿上学之学籍取得亦依赖于涉诉房产产权的持有，故不存在丧失或可能丧失履行债务能力的情形，对赵*的诉讼请求之理由本院不予支持。

现赵*要求李*给付2014年的房屋租金33000元，本院认为，双方虽未在房屋购置协议书中约定房屋租金给付的标准。但根据赵*提交的证据材料，李*已经实际给付了2012年、2013年的房屋租金，现赵*所主张的租金标准不超过李*已经实际履行的租金支付标准，故本院对赵*的该项诉讼请求予以支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第六十八条、第六十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、李*于本判决书生效之日起十五日内给付赵*房屋租金三万三千元；

二、驳回赵*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费七十五元（原告已预交），由李*负担，于*判决书生效之日起十五日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二Ｏ一五年四月十五日