马**与刘**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人马**因与被上诉人刘**房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2015）密民初字第04619号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年6月，刘**起诉至原审法院称：2015年4月30日，我与马**签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定马**将其所有的位于密云县行宫东区×室楼房一套卖予我，建筑面积68.3平方米，房屋总价款110万元。合同签订后，我支付定金一万元，居间服务费五千元。后因我办理贷款未获公积金管理中心批准，使得我无法购买该房屋。根据合同第五条第四款第三种方式约定，马**应返还我购房定金及居间服务费，但因双方协商未能达成一致，故诉至法院。现起诉要求：1.请求判令马**返还我定金一万元；2.请求判令马**支付我居间服务费2500元；3.本案诉讼费由马**负担。

一审被告辩称

马**在原审法院辩称：刘**所述不属实。合同签订后，刘**以房屋买卖合同及房本需要复印为由，将房屋买卖合同中第5条第4款关于贷款的约定中的解决方式进行了变更，将原来双方约定好的按照第1种方式解决变更为第3种，我们认为刘**有擅自修改解决方式的行为。同时，是因刘**办理贷款未获公积金管理中心批准，使得其无法购买该房屋，故不同意刘**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2015年4月30日，经北京金**纪有限公司介绍，刘**（买受人，乙方）与马**（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为0001955）。该合同载明：出卖人所售房屋坐落为密云县行宫东区×室，建筑面积68.30平方米，房产证号：京房权证密私字第×号。第五条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币110万元。买受人在签订本合同的同时支付定金人民币1万元。（三）房款交付：买受人需要贷款的，支付首付款的时间或条件为银行面签当日，2015年5月31日前，剩余款项有买受人申请贷款。（四）关于贷款的约定：买受人向银行【公积金管理中心】申办抵押贷款，买受人因自身未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第3种方式解决：（3）本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担，居间服务费由双方共同承担等内容。合同签订后，马**马**收取了刘**购房定金10000元；同时，刘**、马**及北京金**纪有限公司还签订了《居间服务合同》。约定居间服务费用为一万元，由乙方（刘**）承担。北京金**纪有限公司收取刘**居间服务费3500元。2015年5月20日左右，北京金**纪有限公司协助刘**申请银行贷款时，发现刘**个人征信有不良记录，无法获得银行贷款。中介公司通知双方后，刘**索要定金，马**拒绝，刘**诉至法院。审理中，法院向北京金**纪有限公司调取了合同文本，刘**、马**及中介公司三方的合同文本条款一致。

一审法院认为

原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案当事人双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。需要说明的是：双方在合同中关于付款方式一栏，明确约定了“如因买受人原因无法贷款，本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担，居间服务费由双方共同承担”。这说明双方对贷款的风险有一定的认识，刘**个人征信因有不良记录，银行未批准其贷款申请，并非其本意，按约定双方互不负违约责任，收受定金的一方应返还对方定金。刘**要求马**返还定金的诉讼请求，符合上述条款的约定，合理合法，法院予以支持。按照三方签订的《居间服务合同》，居间服务费一万元应由乙方刘**承担，刘**要求马**承担居间服务费的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

据此，原审法院于2015年9月作出判决：一、马**于判决生效之日起十日内返还刘**刘**定金一万元。二、驳回刘**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，马**不服上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：双方《北京市存量房屋买卖合同》第五条第（四）项，原约定是按照第“1”种方式解决，刘**擅自修改了合同，将“1”改为“3”；刘**没有提供证据证明其个人征信有不良记录，假如其真有不良记录，应认定其有过错；原审法院主动向北京金**纪有限公司职工进行调查取证程序不合法等。

原审审理中，刘**提交个人信用报告，显示其多张贷记卡有多次贷记卡逾期记录、住房公积金缴费状态为销户，马**对此不予认可。原审法院向北京金**纪有限公司长安店调取备案的《北京市存量房屋买卖合同》时，同时向店长王**调查了解相关情况，调查笔录记载王**表示在5月20日左右，查征信知道刘**无信用度了，无法贷款，此后通知了刘**和马**。刘**对此无异议；马**认为其陈述不属实。马**提出在2015年6月2日其找中介公司催要首付款时才被告知刘**无法贷款的情况。本院经审理查明的其他事实与原审法院一致。

上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、定金收条、代理费收据等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现在马**与刘**签订的《北京市存量房屋买卖合同》明确载有“买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第3种方式解决：（3）本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担，居间服务费由双方共同承担”等内容，马**主张刘**擅自将上述合同条款中解决争议的方式由“1”改为“3”，但经核实双方当事人以及中介公司所持合同文本一致，现马**没有证据证明刘**擅自修改合同，理应按照合同约定履行。同时，原审中刘**提供了其在中**银行个人征信查询网站的查询结果，结合本案双方当事人的陈述以及原审法院向北京金**纪有限公司的调查情况，可以表明刘**个人征信存在不良记录导致其无法获得贷款。因此，原审法院判决马**按照合同约定退还定金并无不当，本院予以维持。马**认为原审法院向北京金**纪有限公司调查取证程序违法，在本案中，因马**提出刘**存在擅自修改合同的行为，法院为查明事实，向作为中介方的北京金**纪有限公司调取其备案合同，同时调查了解合同订立及履行的相关情况，并无不妥，马**的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。

综上，马**的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费56元，由刘**负担31元（已交纳）；由马**负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳），二审案件受理费112元，由马**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十日