高**与刘**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人高**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第7753号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

刘**在原审法院诉称：刘**、高**系祖孙关系，2012年4月18日，高**利用刘**不识字，采取欺诈方式与刘**签订《北京市存量房屋买卖合同》，将位于北京市石景山区1801号房屋卖与高**，房价款77720.7元。刘**认为，高**利用本人不识字以远低于市场价格将房屋过户至其名下，导致双方权利义务明显违反公平原则，导致刘**作出错误意思表示，故2012年4月18日《北京市存量房屋买卖合同》依法应予撤销。现为维护刘**合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令依法撤销双方于2012年4月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、诉讼费由高**承担。

一审被告辩称

高**在原审法院辩称：不同意刘**的诉讼请求。双方签订的买卖合同是真实意思表示，买卖合同系在建委过户大厅工作人员当面签订，价格已经过双方协商，不存在欺诈行为。因诉争房屋房改购房时向首钢交款是77720.7元，房款是高**父母所出，且此前高×3、刘**设立遗嘱百年之后房屋由高**继承，故根据家庭关系情况，双方协商买卖价格也是此数额。刘**与高**系祖孙关系，双方购房价格是基于此特殊关系而商定，不存在显失公平。撤销权应该在一年内行使，现刘**已超过法定期间。综上，请求法院依法驳回刘**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院审理查明：高×3与刘**系夫妻关系，高×4、高×5、高×2系二人之子女。高×5与崔**夫妻关系，高×1系二人之子。高×3于2011年8月19日去世。

位于本市石景山区1801号房屋（以下简称诉争房屋）原系高×3从首钢总公司通过房改方式以77720.7元价格所购公房，登记房屋所有权人为高×3。高×3去世后，2012年3月30日，经公证高×4、高×5、高×2均放弃继承权，诉争房屋由刘**继承，并将诉争房屋所有权转移登记至刘**名下。刘**与高×5、崔**、高×1自1987年至今一直共同居住于诉争房屋内。

2012年4月18日，高**将刘**带至北京市**设委员会（以下简称石**建委），以按捺手印的方式办理了《存量房屋买卖合同》网签售房所有权转移登记手续，其中载明的网签价格为77720.7元，当日诉争房屋转移登记至高**名下。上述手续办理过程中，刘**在石**建委制式询问笔录上按捺手印，其中载明：“问：申请登记事项是否是申请人的真实意思答：是”。而上述手续办理过程中，高**未向刘**明确告知、解释网签过户手续的具体意思及法律后果。

庭审中，高**一方陈述：高×3生前与刘**一直希望将诉争房屋留给高**，且诉争房屋房改购房款是高**父母所出，故刘**和高**在家协商一致，以房改时价格77720.7元将房屋售与高**，所有权变更为高**，将来就不会产生争议，双方并非赠与，刘**与高**前往石**建委办理房屋买卖事宜，当时石**建委工作人员已经将合同内容均告知刘**，刘**因年纪大也不会写字，所以由工作人员注明，由刘**按捺手印。

刘**一方陈述：刘**从未与高**协商过买卖价格等内容，房改购房款亦非高**父母所出。当日，高**之母崔**打车带刘**出门，并称去公证处办理公证，并不知道去办理过户，刘**并不知道具体目的及原因，当时出示合同，具体内容均未告知刘**，然后就让刘**按捺手印，刘**本身不识字，但刘**会书写名字。然后直至2013年8月，高**要将诉争房屋出卖，并在与刘**争吵时，才告知刘**诉争房屋所有权已经转移登记至高**名下，此时刘**才得知此情况。办理房产手续时，高**并未出现，均是崔**一个人办理，买受人处签章亦非高**本人。

庭审中，高**出示《声明》一份，其中载明：“我同意放弃位于石景山区1801号楼房屋折价款77720.70归我孙子高**使用。刘*12012年5月2日”。其中，落款签名“刘*1”处有指纹按捺印迹，空白处加盖“此复印件与原件完全一致签字：”公章一枚，其中“签字：”处为“崔×1代”。刘*1对此不予认可，并表示未见过此《声明》，高**表示除“刘*1”签名以外笔迹，均系高**书写。

针对《声明》，法院前往石**建委大楼内地税局办公大厅核实，该处答复称：公章摆放在桌面，办事公民可自行使用，公章用于向税务机关出示办理纳税过程中与房屋买卖有关的资料原件（比如买卖合同、产权证等）后，并将复印件提交我局，由公民自己在提交的复印件上盖章，表示复印件与原件一致，此印章系方便群众办事所制，避免每页手写比较麻烦，此公章并非地税局对外出具材料所使用。你院所出示《声明》如存在，系当事人办理退税手续使用，此退税手续我处留存原件，公民应将原件交给我处，而非复印件，所以没必要在复印件上盖此公章。现经查询，高×1已办理退税手续，退还契税771.21元，高×1办理退税手续原件与你院提供复印件一致。公民办理退税手续过程中，因建委买卖手续已经完成，很多退税均由相关人员代办、代签，我处无法核实签名真实性，对此仅进行形式审查，此复印件应系个人自行加盖，与我单位无关。

另查明，常住人口登记卡载明刘**文化程度为文盲，对此高×1认可刘**不识字。2008年5月12日，高×3、刘**曾立公证遗嘱，内容为：“位于北京市石景山区1801号房屋是我和老伴……的夫妻共同财产，我们有三个子女，一个女儿，二个儿子，因为三个子女都有住房，而且我们只有高×1一个孙子，所以为了避免因继承该房屋的问题发生纠纷，特立遗嘱如下：在我去世后，上述房屋产权中属于我的份额，全部归孙子高×1个人所有，排除其配偶的共有权”。

原审法院认定上述事实，有存量房屋买卖合同、自行划转声明、查询结果、首钢出售公有住房合同、公证书、产权证、建委询问笔录、契税凭证、声明、户口薄及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。

原审法院判决认定：诉争房屋原系高**、刘**夫妻共同财产，高**去世后，在子女高**、高×5、高**均放弃继承权的情况下，诉争房屋由刘**单独继承，刘**取得了诉争房屋完全所有权。依据日常生活常理，高**、高×5、高**放弃继承权将诉争房屋由母亲刘**单独继承的目的应系保障刘**晚年老有所依、老有所养、能够稳定生活，避免诉争房屋因提前分割而产生的赡养争议，故诉争房屋对于老人刘**而言具有特殊意义。

根据户口薄及双方当事人自认，刘**文盲，且年老体弱。在此情况下，高**作为刘**、高**、高×5、高×2近亲属，将老人带至石景山区建委办理网签过户及退税手续，高**应负有较一般交易行为更高的善意告知解释义务，以使刘**明确、充分知晓网签过户及退税行为的意思及所产生的法律后果。现根据本案证据，刘**作为文化程度很低的老年人，对网签过户及退还契税这一专业行为，明显不具备理解能力，而高**未对刘**进行明确告知、解释，导致刘**作出意思表示时，在涉及合同法律效果等重要事项上存在认识上的显著缺陷，以至于刘**未能知晓房屋所有权已发生转让，未能在充分考虑到自身赡养及与其他子女家庭关系问题的情况下而发生无偿转让诉争房屋的行为，即导致后果是使刘**无法取得正常合理诉争房屋市场对价、无法实现老有所养、老有所依的目的，给刘**造成很大损失。因此刘**与高**之间形成的《存量房屋买卖合同》及其他民事法律行为，在性质上无论为买卖或赠与，均已构成重大误解。同时，刘**是在缺乏房屋交易经验的情况下订立《存量房屋买卖合同》，转让价格与市场价格差距很大，赡养问题、与子女家庭关系问题均未协商处理，与高**之间的权利义务明显不对等，违反了公平原则，故亦构成显示公平。因此，刘**依法有权请求人民法院对《存量房屋买卖合同》予以撤销。

一审法院认为

在刘**文化程度很低，并与网签过户及退税手续所需认识程度具有相当差距的情况下，高**未给予明确解释、告知，所以网签过户及退税手续过程中刘**系不知情。而法律所规定应当知道的要件系行为人在具备知道条件的情况下，因自身过失而不知道，但本案中刘**系文盲，且不具备网签过户等基本社会经验或认识，在合同相对方无明确告知、解释的情况下，刘**不具备知情条件，故刘**在网签过户及退税手续过程中的行为亦不属于应当知情。据此，刘**知道且应当知道权利被侵犯的时间应系事后高**向其明确告知房屋所有权已经转移的时点，现高**未举证证明其明确告知刘**房屋所有权已经转移的具体时间，故法院按刘**自述2013年8月而予以认定。本案立案时间为2013年12月3日，未超过法定期间，故法院对刘**撤销合同的请求予以支持。虽然刘**不认可《声明》真实性，但此并不影响本案审理结果，即使《声明》落款系刘**所签，网签过户及退税手续均已认定构成重大误解和显失公平。合同撤销后，高**应将诉争房屋所有权返还刘**，双方对此可另行通过法律途径解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条第一项之规定，判决：撤销刘**与高**于二零一二年四月十八日签订的《存量房屋买卖合同》。

上诉人诉称

高**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判驳回刘**的诉讼请求。上诉理由是：原审判决认定刘**于2012年4月18日签订《存量房屋买卖合同》存在重大误解及显失公平没有事实依据；本案已超过诉讼时效。三、高**已立公证遗嘱，将诉争房屋自有的部分遗留给高**，该遗嘱已生效，故诉争房屋应该有高**的部分份额。

被上诉人辩称

刘**答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回高**的上诉，维持原判。刘**对房屋过户给高**一无所知，高**也没有向刘**解释。高**利用刘**没文化不识字，没有相关经验而签订《存量房屋买卖合同》，并非刘**真实意思表示，房价明显低于市场价格且未实际支付，属于重大误解及显失公平，应当撤销。本案刘**主张权利没有超过诉讼时效。高**上诉提到的遗产份额问题应当另案解决。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：诉争房屋原系高**、刘**夫妻共同财产，高**去世后，在子女高**、高×5、高×2均放弃继承权的情况下，诉争房屋由刘**单独继承，刘**取得了诉争房屋完全所有权。

高**将文盲不识字的高龄老人刘**带至石景山区建委办理网签过户及退税手续，刘**对网签过户及退还契税这一专业行为，明显不具备理解能力，因此，高**应负有较一般交易行为更高的善意告知解释义务，以使刘**明确、充分知晓网签过户及退税行为的意思及所产生的法律后果。而根据本案现有证据，不能证明高**对刘**进行明确告知、解释，导致刘**作出意思表示时，在涉及合同法律效果等重要事项上存在认识上的显著缺陷，以至于刘**未能知晓房屋所有权已发生转让，未能在充分考虑到自身赡养及与其他子女家庭关系问题的情况下而发生无偿转让诉争房屋的行为，即导致后果是使刘**无法取得正常合理诉争房屋市场对价、无法实现老有所养、老有所依的目的，给刘**造成很大损失。因此刘**与高**之间形成的《存量房屋买卖合同》及其他民事法律行为，在性质上无论为买卖或赠与，均已构成重大误解。同时，刘**是在缺乏房屋交易经验的情况下订立《存量房屋买卖合同》，转让价格与市场价格差距很大，赡养问题、与子女家庭关系问题均未协商处理，与高**之间的权利义务明显不对等，违反了公平原则，故亦构成显示公平。因此，刘**依法有权请求人民法院对《存量房屋买卖合同》予以撤销。

由于刘**文盲，且不具备网签过户等基本社会经验或认识，在合同相对方无明确告知、解释的情况下，刘**不具备知情条件，故刘**在网签过户及退税手续过程中的行为亦不属于应当知情。据此，刘**知道且应当知道权利被侵犯的时间应系事后高×1向其明确告知房屋所有权已经转移的时点，现高×1未举证证明其明确告知刘**房屋所有权已经转移的具体时间，故应以刘**自述的2013年8月认定刘**知晓的时间。本案立案时间为2013年12月3日，刘**行使撤销权未超过法定期间，故原审判决对刘**撤销合同的诉讼请求予以支持并无不当。高×1上诉所称遗嘱继承问题与本案并非同一法律关系，本案不予处理，应另行解决。

综上所述，高**的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由高**负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十元，由高**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十六日