北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人刘*因合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第4667号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人刘*及委托代理人杨**、魏**，被上诉人郭**及委托代理人李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年4月，郭**起诉至原审法院称：我是山西省孝义市人，2004年通过朋友张*与刘*的外公联系，以刘*名义购买了位于北京市大兴区瑞海花园二区402号房屋（以下简称402号房屋），房屋总价款为217854元，均系我支付。房屋支付后，我领取了钥匙，2009年我开始将房屋出租，并将房屋进行了装修。

因此前购买相关事宜系我委托朋友张*办理，故我与刘*其实素未谋面，2014年2月23日刘*突然到402号房屋，阻止租户入住并擅自更换了门锁。此后，我多次与刘*协商解决此事，刘*认可借名买房的事实，但在赔偿问题上，双方分歧较大，协商未果。

我作为402号房屋的实际购买人，实际占有房屋近十年，购房款、装修款及物业、水电、燃气等相关费用均系由我支付。现由于房价上涨，刘*违反诚实信用原则，强行将我的租户赶走，故我诉至贵院，请求如下：1、确认我、刘*之间借名购买北京市大兴区瑞海花园二区402号经济适用住房的行为有效；2、判令刘*将北京市大兴区瑞海花园二区402号房交付我使用。

一审被告辩称

刘*辩称：北京市大兴区瑞海花园二区402号房屋系我合法取得，郭**与我双方素不相识，我与郭**之间不存在“借名购买经济适用房的行为”，也不存在任何形式的借名买房合同。合同即不存在，更谈不上合同效力的问题。因此，请求贵院驳回郭**全部诉讼请求。针对郭**所述，发表意见如下：

一、郭**与我素不相识，客观上不具备达成借名买房合同的可能性；

二、郭**主张其委托朋友张*借我之名买房，但未能提供任何证据证明，证人赵**言亦不真实；

三、郭**提交的证据不能证明郭**、我之间存在借名买房的行为。首先，郭**提交的多份证据均是不正规的收据、单据，真实性不予认可，不具有证明力，更无法形成完整的证据链。其次，郭**提交的证据更无法在时间上严密串联起来，相反其出示的证据正可以说明其没有实际占有房屋近十年。第三，从常人的法律意识及自我保护意识来看，按郭**所称，其在长达十年的时间内竟从未索要过房屋产权证原件及相关契税、公共维修基金正规发票等能够更加充分证明其身份的重要文件材料，更从未要求办理过户手续，这不仅有悖常理，更是荒唐的。最后，关于郭**出示的录音证据，这是郭**、我之间唯一的一次见面，也是唯一的一份录音，郭**采取偷偷录音、诱导我的方式取得该证据，且录音中并非我的真实意思表示，因此亦不能采信；

四、如上所述，我与郭**之间不存在借名买房的合同关系，因此更不涉及确认合同有效、将房屋交付郭**使用等情况；

五、关于房屋的事实情况。我自小跟随外公长大，402号房屋系其外公为其购买。我外公与张**好友，我外公在购买此房时资金困难，遂向张*借款20万元。因我工作地点在延庆，而402号房屋在大兴，且当时我年纪小暂时对该房屋的利用率不高，同时也是为了偿还张*的人情、借款，我外公与张*达成口头约定，即张*出借购房款，我保证自取得该房后至少5年之多10年的时间内由张*出租该房屋，作为其出借购房款的利息。我毕业后一直在延庆工作，于近两年才结婚生子，且其爱人一直在外地上学，2013年才毕业回京。因此，我外公与张*的协议一直延续。在2014年春节前夕，得知张*自杀身亡，为妥善处理402号房屋事宜，我才去402号房屋等待租户以获得张家联系方式。而至于郭**为何有402号房屋的钥匙，为何在没有房产证的情况下能将房屋出租，只有郭**清楚。我与郭**素不相识，更不知道郭**为何会有402号房屋钥匙，也许这是郭**与张*之间达成的某种约定。但如今，张*已过世，我作为402号房屋合法的所有权人，有权收回房屋，郭**如果想继续享受张*允诺的利益，应当向张*的继承人主张而非我。

综上所述，我作为402号房屋合法所有权人，与郭**素不相识，截止目前仅见过一面，其与郭**之间不存在、客观上也不可能存在借名买房的合同关系。而郭**提交的各项证据或不真实，或不合法，或与本案无关联，亦不能证明其主张。因此，请求法院依法驳回郭**的全部诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2004年8月26日，刘*以217854元的价格全款从北京鸿**发有限公司处购买了位于北京市大兴区瑞海花园二区402号房屋一处（即402号房屋，系经济适用住房）。该笔交易的购房发票在郭**处。刘*称，房款是由其姥爷从朋友张**借的钱。郭**称，该房系其出资购买，出了26万元（包括好处费3万元），购房款由朋友张*转交给刘*的姥爷的，只是借用了刘*的名字。2005年4月10日，北京**国土资源和房屋管理局为该房屋颁发了京房权证兴私字第00062557号房屋所有权证，登记的所有权人为刘*。刘*支付了公共维修基金4359元及契税3269元。

402号房屋于2005年交付后，由张**房屋转交给郭**，之后该房屋一直由郭**占有使用，该房屋相关的业主公约、住户手册、住宅使用说明书、住宅质量保证书及钥匙、购电卡、燃气卡、有线电视发票、物业费收据等相关材料皆在郭**处。2011年11月28日，郭**办理了装修许可证，对402号房屋进行了装修（铺地、滚墙面，卫生间做防水，装橱柜等）。郭**自2009年开始，长期将402号房屋出租给他人使用。

2014年2月份，刘*到402号房屋处，将承租该房屋的租户赶走，并更换了该房的门锁。2014年3月1日，刘*与郭**等人在402号房屋处就房屋归属及损失补偿等问题进行商谈，期间刘*表示可以支付郭**80万元将房要回来，郭**表示至少应该支付150万元，双方未达成一致意见。

张**山西省孝义市人，与郭小铁系朋友关系，与刘*的姥爷也是朋友关系。张*与赵**夫妻关系，二人于1985年2月11日登记结婚。张*于2014年1月28日死亡。

张*的妻子赵*出庭作证称，郭**将23万元给了张*，后来又给了3万元好处费，张*将钱给了阳泉市政府退休干部张**及张**的朋友杨大夫，张**与杨大夫说有指标可以买房子，承诺5年后过户。后来他们夫妻俩去北京从杨大夫那儿取了购房手续，回到山西后把材料给了郭**，大概是2004年的时候，都是一年办理的。其和张*见过刘洋的姥爷。交房后，将房子给了郭**，当时物业费也交纳了。

证人卢*出庭作证称，2011年11月，他到北**花园做的装修许可证，之前郭**说在北京买了房子，要进行装修，工期15天左右，铺了客厅、卧室的地砖，厨房和卫生间的墙砖、地砖，做了厨房防水，还有橱柜、壁挂炉，装的灯，还刮的墙面，换的卧室门和卫生间门。

以上事实，有购房发票、瑞海家园业主公约、住户手册、使用说明、住房保证书、钥匙及燃气卡照片、有线电视发票、物业公司收据、拉卡拉凭条、物业费及垃圾清运费票据、电费票据、工程确认单、装修现场监控记录表、装修消防责任书、入户维修工程确认单、购买装修材料的收据、送货单、租赁合同、录音、证人证言、房屋产权证、契税发票、公共基金发票及双方当事人的陈述等在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：本案的争议焦点是郭**、刘*之间是否存在借名购买经济适用房即402号房屋的行为及该行为的效力如何。

根据本案现有证据可以证明，刘*于2004年8月26日购买402号房屋所用购房款217854元系郭**所出，郭**支付房款、好处费等费用共计26万元，系通过张*转交给刘*的姥爷的，购房发票及房屋相关材料皆在郭**手中。房屋交房后一直由郭**实际占有使用，郭**对房屋进行了装修，并长期将房屋出租。在2014年3月1日，郭**、刘*在402号房屋中的谈话中，刘*表示愿意支付郭**80万元将该房屋要回来，双方未达成一致。因此，根据本案现有证据，可以认定402号房屋系借用刘*之名，由郭**实际出资购买的。

刘*称，购房的房款是刘*的外公向张**的，购房发票是作为欠条压给张*的，且房屋5—10年的租金收入作为20万元的借款利息。张*现已去世，其妻子赵*出庭作证，对刘*该主张未予认可，且称系郭小铁实际出资购买的402号房屋。同时，刘*对刘*与张*之间存在借款合同一事未提供任何证据予以证明。因此，刘*的该主张，因没有证据证明，不予支持。

本案郭**、刘*之间虽未签订借名买房的书面合同，但双方之间存在事实上的借名买房合同关系。郭**、刘*之间借名购买的是经济适用房，实质上是涉及购买经济适用房资格的交易。经济适用房并非禁止流通，而是限制流通，在限制上市交易期满后可上市交易。根据本案查明的事实可知，于2004年8月26日购买的402号房屋在本案辩论结束前该房购买年限已超过五年，且办理产权登记及交纳契税的时间也都已超过五年，故该房屋已经具备上市交易的条件，因此，双方之间的借名购买经济适用房的行为应为有效；因双方之间的借名买房行为有效，且诉争房屋所在的房屋交易管理部门亦未明确表示回购该房屋，402号房屋的实际所有权人应当为郭**，刘*无权将该房屋的租户赶走后更换门锁，从而占有该房屋。因此，郭**有权要求刘*返还402号房屋。据此于2014年12月判决：一、确认郭**借用刘*之名购买位于北京市大兴区瑞海花园二区四O二号房的行为合法有效；二、刘*将北京市大兴区瑞海花园二区四O二号房返还给郭**（于判决生效后十日内履行）。

上诉人诉称

判决后，刘*不服，持原诉意见和理由上诉至本院，请求二审法院查清事实，依法改判。郭**同意原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院经查明认定的事实无异，本院予以确认。

本院审理中，刘*未提供其借款购房的证据。

上述事实，有当事人陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。审理中，张*之妻赵×到庭证实郭**将购房款给付张*并由张*转交给刘*的外公及杨大夫，张*持有购房发票及住房的相关手续并使用涉诉房屋直至刘*更换涉诉房屋门锁，上述事实足以证明郭**系借用刘*之名购房。刘*反驳郭**借名购房的主张，并主张其外公向张*借款购买涉诉房屋并以将涉诉房屋交给张*使用作为其向张*还款的方式，张*之妻赵×予以否认且刘*未能提供相关证据证实借款事实的存在，亦未合理说明向张*还款的具体方式，据此本院对其反驳意见不予采纳。原审法院依据查明的事实认定郭**系借刘*之名购买涉诉房屋并判决刘*返还郭**402号房屋，并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费24782元、二审案件审理费12391元，均由刘*负担（一审案件受理费于本判决生效后七日内交纳，二审案件受理费已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年五月二十日