陈*与王**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**与被上诉人王**房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第31459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈*及其委托代理人段**、被上诉人王**的委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

陈达诉至原审法院称，2014年12月6日，我与王**经北京恒**有限公司介绍签订了《北京市房屋租赁合同》，约定王**将位于北京市朝阳区望京B29商业金融项目2号塔楼5层2608号房屋出租给我使用，约定房屋租金每天每平方米8.5元，月租金为32757元。由于该房屋产权证迟迟未办理完毕，导致我无法在2015年3月31日前使用租赁房屋进行合法的工商注册和办理卫生许可证，因此影响到我正常经营，导致项目无法进行，我曾告知王**此事，并提出退租，但多次协商未果。现我诉至法院，要求：1.王**退还我所付的3个月房屋租金98271元，退还押金65515元；2.王**支付我房屋装修费用60372.19元；3.王**给付我违约金65515元；4.解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》。

王**辩称并反诉称，1.陈*在租赁合同签订后仅向其支付了3个月的租金，属于根本违约，陈*作为违约方无权解除合同，也无权要求退还租金。2.陈*诉称是因为无法进行工商注册影响经营才要求解除合同与事实不符。首先，望京搜候中心开通有工商注册绿色通道，如果需要工商登记注册可以向望京**业公司提交注册申请，物业公司会出具地址证明，根据物业公司出具的地址证明，可以办理工商注册手续，而陈*并未向物业公司提出相应的注册申请；其次，在签订涉诉房屋租赁合同时，由于陈*在望京搜候中心塔1已经承租了一套房屋，并且其表示要用望京搜候塔1的房屋作为主要办公场所，而本案承租的房屋仅是作为培训后的实践操作用途使用，因此，也不存在注册的问题；再次，造成租赁合同无法继续履行的根据原因是由于陈*经营不善所致，如上所述，陈*在望京搜候塔1承租的房屋也没有申请注册，目前也处于停业状态。3.为了减少双方的损失，我希望陈*先把房屋交还给我，双方的纠纷可以在法院的主持下继续解决，防止损失的扩大。此外，因为陈*的违约行为给我也造成了相应的损失，故我提出反诉，要求判令：1.我与陈*签订的租赁合同于2015年11月2日解除；2.陈*支付我自2015年5月6日至2015年11月2日的房屋租金；3.陈*将租赁房屋恢复原状，并交付给我；4.陈*按照每日1091.9元的标准支付我自2015年11月3日起至实际交还涉案房屋期间的房屋使用费；5.陈*支付我违约金65515元。

一审被告辩称

陈*针对王**的反诉请求辩称，1.王**在与我签订租赁合同时提供虚假信息，在合同第一条第二款的房屋权属状况中显示，王**持有房屋所有权证，房屋所有权证书编号Y1473782。此信息为虚假信息，因为该编号为房屋合同编号，王**并未向我提供过租赁房屋的产权证书。2.因为虚假信息导致我租赁房屋后无法完成合法的工商注册，即便用编号为Y1473782的房屋买卖合同也根本无法在2015年3月31日前办理完成工商注册，因此，我无法实现合同目的，依据租赁合同第九条第三款的约定情形2之规定，应当属于交付的房屋严重不符合合同约定，我可以依法解除合同。我认为我与王**签订的租赁合同应于2015年5月15日解除。3.我本着友好协商的原则与王**进行协商解除合同，退回押金，补偿我的装修投入及损失，但王**的委托签约人既不接电话也不回信息，无奈之下我才诉至法院。综上，我不同意王**的反诉请求，并坚持我的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年1月6日，陈*与王**在北京恒**限责任公司的居间下签订了合同编号为HL20141014的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构区间成交版）1份，约定：出租人王**为甲方，承租人陈*为乙方，居间人北京恒**限责任公司为丙方，甲方与乙方在丙方的居间撮合下，在平等、自愿的基础上就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：房屋坐落于北京（市）朝阳区望京B29商业金融项目2号塔楼5层2608，建筑面积126.7平方米；房屋权属状况：甲方持有（√房屋所有权证／□公有住宅租赁合同／√房屋买卖合同／□其他房屋来源证明文件），房屋所有权证书编号：Y1473782，……；租赁用途：办公；……；本合同租赁期为：即自2014年12月6日至2017年12与6日止。共计36个月；免租装修期为2个月，即自2014年12月6日至2015年2月6日止，免租期间免收房屋租金，但乙方仍需按时向该房屋物业管理公司缴纳这期间的电费、水费等费用；甲方应于2014年12月6日前将房屋按约定条件交付给乙方；……；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；……；租金标准及支付方式：8.5元／（√天／每平米□月／□季／□半年／□年），租期内租金总计：人民币壹佰贰拾壹万零柒佰零捌元整；支付方式：（□现金／□转账支票／**银行汇款），押贰付叁，各期租金支付日期：2014.12.6，2015.4.26，2015.7.26，2015.10.26，2016.1.6，2016.4.26，2016.7.26，2016.10.26，2017.1.26，2017.4.26，2017.7.26，2017.10.26；押金：人民币陆**仟伍**拾伍*（￥65515元），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；……；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的；2.交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；……；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的；2.欠缴各项费用达500元的；3.擅自改变房屋用途的；4.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的：……；甲方有第九条第三款约定情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；……。陈*在该合同落款处签字，张*作为王**的委托代理人在该合同上签字，北京恒**限责任公司在该合同落款处加盖了合同专用章。

庭审中，陈*向法院提交了合同编号为HL20141014的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构区间成交版）、合同编号为Y1473782的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）、装修工程合同、《厨房设备购销合同》、《橱柜订购合同》、支付宝付款凭证4张、解除租赁合同通知书、短信截屏打印件、2015年4月初与搜候中国办理注册部门人员的电话录音及文字整理件。

王**对合同编号为HL20141014的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构区间成交版）的真实性予以认可，但对证明目的不认可，并称合同中的房屋所有权证书编号指的就是《北京市商品房预售合同》的编号，而且在签订合同的当天，王**的委托代理人张*也将该合同提供给了陈*；对合同编号为Y1473782的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）的真实性认可，但不认可其证明目的，并称该合同陈*也承认是在签订房屋租赁合同的时候交给陈*的，不存在王**故意提供虚假信息的情况，当时提供此份合同的目的就是证明房屋来源是合法的；对装修工程合同的真实性无法确认，因为没有相关的付款凭证，也没有装修公司出具的正式发票，仅有合同不能证明陈*究竟为此支付了多少装修费用；对《厨房设备购销合同》、《橱柜订购合同》的真实性均无法核实，而且厨房设备并没有和房屋形成复合，是可以移动的，此外，陈*也没有相应的发票及付款凭证，不能证明陈*究竟为此支付了多少费用；对支付宝付款凭证的真实性认可，确实收到了陈*的这些款项，但是这些款项是陈*交纳的三个月房屋租金以及两个月的押金。对解除租赁合同通知书的真实性、合法性、关联性均不认可，并称王**从来没有收到过陈*的任何通知，而且该证据的抬头处书写的是张先生并转北京恒**限责任公司，并非写给王**的；对短信截屏打印件的真实性无法确认，并称虽然打印件上的电话是张*的电话，但该短信不能证明陈*的证明目的，而且短信记录是容易删除、修改的；对电话录音及文字整理件的真实性无法确认，并称该证据不能证明陈*的证明目的，反而可以证明在涉诉房屋内办理工商登记注册是可以的，录音中也提到了绿色办理通道，一直是可以办理工商注册的。

王**向法院提交了合同编号为HL20141014的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构区间成交版）1份，欲证明陈*应当向其支付租金的时间以及违约责任。陈*对该证据的真实性以及证明目的均没有异议。另，王**的证人张**作证，欲证明王**委托张*与陈*签订涉诉房屋的租赁合同，当时陈*在望京搜候中心塔1也承租了一套房子用于办公，并作为其主要办公场所，而本案涉诉房屋仅是作为培训后的实践操作用途使用。陈*所称无法办理工商登记注册的情况并不属实，当时是可以到物业公司申请办理工商登记注册手续的，陈*的解除合同的真正原因是其经营出现了问题；此后，陈*表示不管找不找物业公司办理工商登记，公司都做不下去了；当时我去找过物业公司，没有看到陈*申请注册工商登记的备案手续。

陈**在签订租赁合同时，是证人代表王**签的字，当时证人告诉其是王**的侄子，也是王**的代理人，存在陈述不属实的可能性，且其所做证言与实际情况及事实并不相符。王**对证人证言的真实性予以认可，并称证人所述事实，正因为证人参与了整个事情，所以了解情况，且证人证言关于向物业核实注册的情况，也和陈**出示的录音证据相吻合。陈**关于录音中的绿色通道，望京搜候中心中凡是涉及食品的商铺均没有卫生许可证，且注册地址不是他们实际注册地址，之前的注册地址均是望**办事处给各商铺开具的，开具的地址也都是有限的，到其办理注册的时候已经没有了。另外，望**办事处给开具的地址证明也无法办理卫生许可证。王**称在2015年3月30日前是完全可以办理工商注册的。

另，王**与北京望**有限公司（以下简称搜候公司）签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）（合同编号：Y1473782），约定由王**购买由搜候公司出售的位于北京市朝阳区望京B29商业金融项目2号塔楼（办公、商业）5层2608号的房屋。该房屋尚未取得所有权证。

陈*与王**均确认，在2014年12月6日，王**将涉诉房屋交付给陈*使用，交付房屋时涉诉房屋为毛坯房。2014年12月6日，陈*通过支付宝转账的方式向王**支付了扣除两个月免租期后的三个月（即2014年2月6日至2015年5月6日）房屋租金以及相当于两个月租金的押金，上述款项合计

163785元。此后陈**再向王**支付任何费用。另，经法院释*，陈*当庭表示不申请对其在涉诉房屋内的装修等进行价格评估鉴定，坚持要求王**以陈*提交的相关票据为准赔偿装修等损失。庭审期间，陈*与王**均确认，涉诉房屋的日租金标准为1076.95元。

另，庭审中，陈*称其要求解除租赁合同的原因及依据是因为涉诉房屋不能办理工商登记注册，且租赁合同中有虚假信息，故依据租赁合同第9条第3款的规定解除租赁合同。王**则称其主张解除租赁合同的原因及依据是陈*逾期支付房屋租金，已经构成了根本违约，依据租赁合同第4条的约定，陈*应在2015年4月26日支付下一期的租金，而陈*至今未支付房屋租金，故依据租赁合同第9条第4款第1项的约定解除双方的租赁合同。此外，陈*称其一直都没有进行经营，其已经把房屋门锁了，但并未与王**办理房屋交接手续，其安装的厨具、橱柜全部都不能移动。

就双方签订的租赁合同中房屋所有权证号书写的问题，陈**虽然王**的委托代理人张*向其出示了涉诉房屋的预售合同，但当时其只看了价款和日期，没有看房屋所有权证的编号。另外，陈*在租赁本案的涉诉房屋前即在望京搜候中心的塔1亦租赁有房屋，当时出租人亦向其出示的商品房预售合同，且未办理房屋所有权证。

一审法院认为

原审法院经审理认为，陈*与王**之间签订的合同编号为HL20141014的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构区间成交版）系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应遵守该合同约定，并严格履行各自的义务。

关于陈*与王**所签《北京市房屋租赁合同》解除一节，虽然陈*与王**均主张解除《北京市房屋租赁合同》，但针对解除原因和理由各持一词，故不属于双方协商解除合同的情形。本案中，依照双方所签订的《北京市房屋租赁合同》合同约定，陈*应于2015年4月26日向王**支付下一个周期的房屋租金，而陈*除了于2014年12月6日通过支付宝转账的方式向王**支付了三个月租金以及房屋押金外，未再向王**支付过任何费用，陈*未按照约定支付租金已经超过合同约定的时间，故陈*的行为已经构成了违约，现王**依据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第9条第4款第1项的约定解除双方的租赁合同的反诉请求，于法有据，故法院予以支持。因王**所主张的解除时间为2015年11月2日，故法院依法确定双方所签订的《北京市房屋租赁合同》于2015年11月2日解除。关于陈*所主张的因涉诉房屋不能办理工商登记注册，且租赁合同中有虚假信息，故依据双方所签订的《北京市房屋租赁合同》第9条第3款的规定解除租赁合同的诉讼请求，因陈*并未向法院提供充分的证据证明涉诉房屋无法办理工商登记手续，且在双方签订合同时王**的委托代理人向陈*出示了《北京市商品房预售合同》，另，陈*在租赁本案涉诉房屋前在相同地段的望京搜候塔1亦租赁了房屋用于办公，该房屋亦无房屋所有权证，据此，可以确认陈*应当对本案涉诉房屋的权属性质及状况是明知的，至少是应当知道的，据此，陈*所主张的解除原因法院无法予以认同。此外，陈*称其向王**告知过解除租赁合同的主张，因王**对此不予认可，且陈*未向法院提供充分的证据加以证明，故法院对陈*的该主张不予采信。

关于陈*要求王**退还其所付房屋租金、支付其房屋装修费用及违约金的诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，故法院不予支持。关于陈*要求王**退还其押金65515元的诉讼请求，因于法有据，故法院予以支持，但经法院释*，陈*与王**均表示同意在本案中将押金在计算租金时予以折抵，故法院将在计算陈*向王**支付的租金时折抵。

关于王**要求陈*支付其自2015年5月7日至2015年11月2日期间的房屋租金的反诉请求，因于法有据，故法院予以支持，但在计算应支付的租金具体数额时，法院将在折抵陈*已经支付的押金后予以确定。关于王**要求陈*支付2015年5月6日房屋租金的反诉请求，因陈*于王**均在庭审中确认房屋租金已经支付至2015年5月6日，故法院对王**的该部分反诉请求不予支持。

关于王**要求陈*将租赁房屋恢复原状，并交付给其的反诉请求，因符合双方所签订的《北京市房屋租赁合同》的约定，故法院对陈*该项诉讼请求亦予以支持。

关于王**要求陈*支付自2015年11月3日起至实际交还涉案房屋期间的房屋使用费的诉讼请求，因至今陈*未将涉诉房屋交付给王**，且在本案审理期间，经法院释*，陈*仍表示不愿意与王**办理房屋的交接手续，故法院对王**的该项反诉请求亦予以支持，但王**所主张的使用费标准不当，故房屋使用费的具体数额法院将根据现有证据以及比照双方签订的《北京市房屋租赁合同》中约定租金标准予以确定。

关于王**要求陈*支付违约金的诉讼请求，因陈*的行为已经构成了违约，故应当依据双方所签订的《北京市房屋租赁合同》的约定承担违约责任。据此，法院对王**的该项反诉请求予以支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、陈*与王**于二○一四年十二月六日签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一五年十一月二日解除；二、陈*于判决生效后七日内给付王**二○一五年五月七日至二○一五年十一月二日期间房屋租金人民币十二万六千六百五十九元四角；三、陈*于判决生效后七日内给付王**二○一五年十一月三日至实际交付房屋之日止的使用费（以建筑面积一百二十六点七平方米为基数，按照每日每平方米八元五角为标准计算）；四、陈*于判决生效后七日内给付王**违约金人民币六万五千五百一十五元；五、陈*于判决生效后十五日内将位于北京市朝阳区望京B29商业金融项目2号塔楼5层2608室的房屋恢复原状，并交付给王**；六、驳回陈*的全部诉讼请求；七、驳回王**的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，陈*不服，以王**谎称涉案房屋有产权证，提供虚假信息，且因涉案房屋无产权证致使其不能办理相关营业手续，造成损失为由，上诉至本院，请求维持原审判决第一项，撤销原审判决第二、三、四、五、六项，改判驳回王**除解除合同之外的反诉请求并支持其原审诉求。

王**同意原审判决，请求维持。

本院查明

本院经审理查明的案件事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人当庭陈述、《北京市房屋租赁合同》、《北京市商品房预售合同》、装修工程合同、《厨房设备购销合同》、《橱柜订购合同》、支付宝付款凭证、解除租赁合同通知书、短信截屏打印件、电话录音及文字整理件、证人证言等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，陈*与王**签署的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行。

根据该合同约定，陈*应当于2015年4月26日交付下一周期租金，现陈*未履行该义务，已构成违约。根据合同约定，王**有权解除合同并收回房屋。原审法院判决双方解除合同，陈*支付相应违约金、恢复原状并返还王**是正确的，本院应予维持。由于陈*实际使用该房屋，因此原审法院判令陈*在合同解除之前支付租金，合同解除之后支付房屋使用费是正确的，本院亦应支持。

关于陈*所持因涉案房屋不能办理工商登记注册而主张王**支付其违约金的上诉主张，本院认为，一方面，虽出租人有义务确保提供合同的标的物符合租赁合同所约定的条件，但承租人租用涉案房屋进行生产经营，较之租用普通房屋，在签约时应当更加审慎的审查房屋的权属状况，而现有证据不能证明陈*在签订租赁合同时已要求王**提供房屋所有权证明；另一方面，陈*主张因涉案房屋无法办理工商登记注册，其应向法院提供证据证明其已向相关行政主管机关提出申请，但因房屋权属状况或王**未履行协助义务而不能办理相关营业手续，现陈*未尽到相应举证义务。综上所述，陈*的该项上诉主张本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院应予维持。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费3560元、二审案件受理费12286元，均由陈*负担（均已交纳）；一审反诉案件受理费2583元，由陈*负担（于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十五日